白領(lǐng)公寓，是個(gè)很難盤(pán)活的梗。

1.本質(zhì)上，是鎖定長(zhǎng)時(shí)間的租金差。

? 算法是，起始包租租金低于市場(chǎng)租金20%以上。

? 每年包租租金遞增比率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金增長(zhǎng)比率。

2.挖潛空間是，通過(guò)空間格局利用和運(yùn)營(yíng)增值，提高坪效、畝產(chǎn)，把對(duì)外租金再拔高。

3.一切，皆在房東賣房收回房子噶然而止。在三級(jí)市場(chǎng)日益成為供應(yīng)主力，房子的流通性增強(qiáng)的情況下，房東更可能3-5年內(nèi)賣房。

4.所以，住宅包租的白領(lǐng)群居公寓模式成為一個(gè)偽模式。

5.包租提升為高端CEO公寓，本質(zhì)上是“賺勤快和專業(yè)”的錢(qián)。賺的是懶或笨的房東對(duì)租賃市場(chǎng)不了解、沒(méi)興趣的錢(qián)。

6.公寓和短租，真正的價(jià)值是對(duì)房東的現(xiàn)金流改善。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的公寓運(yùn)作就是耍流氓。

7.理想做法是，購(gòu)買大面積低單價(jià)+公寓現(xiàn)金流創(chuàng)收。或者是，購(gòu)買非常有可能城市更新舊改的農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)、廠房，一邊有現(xiàn)金回報(bào)甚至五六年回本，然后長(zhǎng)期拆遷暴利期值落地。