我一直認(rèn)為，政策是方向，無(wú)論房地產(chǎn)還是股市，均是如此。因此，在任何一個(gè)行業(yè)，你除了研究它的市場(chǎng)，以及這個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則（法律法規(guī)）外，你一定要研究它的政策，而且，政策研究得越透越好，否則，方向錯(cuò)了一切都錯(cuò)。

房地產(chǎn)的調(diào)控政策可以從兩個(gè)角度來(lái)考察，第一個(gè)角度就是從房地產(chǎn)的銷(xiāo)售端、投資端和融資端來(lái)考察。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售端的調(diào)控政策就是大家熟知的“限購(gòu)、限售、限價(jià)”政策。這個(gè)調(diào)控政策執(zhí)行得很早，從2010年就開(kāi)始慢慢進(jìn)入大眾視野。

限購(gòu)就是限制商品房的購(gòu)買(mǎi)，也就是說(shuō)你買(mǎi)房是要有條件的，如果你不滿足條件，即使你資金雄厚，但是因?yàn)槟悴环腺?gòu)買(mǎi)條件，那也只能夠望洋興嘆。這種購(gòu)買(mǎi)條件一般有“戶(hù)口、社保繳納、是否單身，是否已購(gòu)住房、是否已按揭貸款”等等限購(gòu)條件。這種限購(gòu)條件主要為了優(yōu)先滿足那些剛需一族，避免當(dāng)?shù)胤孔油顿Y投機(jī)性過(guò)大而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

然而，即使設(shè)置了這么多對(duì)剛需一族的保護(hù)條款，但是買(mǎi)不起房的剛需一族還是買(mǎi)不起房，因此，最后，這些房子還是賣(mài)給了那些投資投機(jī)者。

限售就是限制商品房的銷(xiāo)售。把房子作為一個(gè)投資產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)者不可能永遠(yuǎn)持有，因此，在一個(gè)價(jià)格達(dá)到預(yù)期的時(shí)候，投資者一般傾向把購(gòu)買(mǎi)的房子脫手變現(xiàn)，但是，限售政策出來(lái)，這種脫手變現(xiàn)就需要滿足一定的年限才能夠?qū)崿F(xiàn)。

限售一般從拿到房產(chǎn)證之日起，需要三年或者五年的時(shí)間才能夠銷(xiāo)售，這樣，不僅對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)房成本增加不少，而且也減少了他們的投資投機(jī)性買(mǎi)房。

限價(jià)就是商品房在開(kāi)盤(pán)對(duì)外銷(xiāo)售前，去物價(jià)局備案時(shí)，備案價(jià)（一般為均價(jià)）會(huì)被政府有關(guān)部門(mén)限制一個(gè)價(jià)格。當(dāng)然根據(jù)不同樓棟，樓層和戶(hù)型，可能價(jià)格在這個(gè)備案價(jià)上下波動(dòng)，但是整個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)不得超過(guò)這個(gè)價(jià)格，否則，房地產(chǎn)公司會(huì)被嚴(yán)厲處罰。

限價(jià)有明限和暗限之分。明限就是這個(gè)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)，出讓文件或者政府有關(guān)文件就明確告訴你商品房的最高售價(jià)，如果商品房超過(guò)了這個(gè)最高售價(jià)就備案不了；而暗限就是在項(xiàng)目出讓時(shí)，從公開(kāi)途徑的文件中，你是不知道商品房限價(jià)的，只有在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行價(jià)格備案時(shí)才能了解到。因此，房地產(chǎn)公司在拿地時(shí)，一般會(huì)了解當(dāng)?shù)厣唐贩渴欠裼邢迌r(jià)，如果限價(jià)還是進(jìn)一步了解是明限還是暗限，只有這樣，你在投資拿地時(shí)，才能夠精準(zhǔn)測(cè)算出最后的利潤(rùn)率和自有資金回報(bào)率。

房地產(chǎn)投資端的調(diào)控政策就是今年才出來(lái)的“兩個(gè)集中”出讓政策和“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策。

“兩個(gè)集中”出讓政策，我在前面（如果有考古癖的友友，可以往前查閱《房地產(chǎn)資訊（1）：房企監(jiān)管持續(xù)加碼，還有春天嗎？》、《房地產(chǎn)資訊（2）：房企監(jiān)管持續(xù)加碼，還有春天嗎？（續(xù)）》、《地產(chǎn)日記（7）：“兩個(gè)集中”政策出臺(tái)后的土地市場(chǎng)》等）已經(jīng)談過(guò)，在這里就不再重復(fù)了，我在這里對(duì)“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策多說(shuō)幾句。

“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策可以說(shuō)是一個(gè)讓人熱淚盈眶的政策，它的出臺(tái)，不僅讓土地市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)無(wú)限競(jìng)價(jià)的場(chǎng)面，限制了地價(jià)，從而間接限制了房?jī)r(jià)，而且競(jìng)配建也是一個(gè)真正的民生工程，這些開(kāi)發(fā)商免費(fèi)配建的學(xué)校、醫(yī)院，就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商無(wú)償捐贈(zèng)，這對(duì)于社區(qū)、街道和整個(gè)城市，都是一個(gè)福利。

房地產(chǎn)融資端的調(diào)控政策為之前就出臺(tái)的“限貸”和2021年新出臺(tái)的房企三條紅線和貸款集中度管理。2021年新出臺(tái)的房企三條紅線和貸款集中度管理，我在前面已經(jīng)講過(guò)（詳見(jiàn)《房地產(chǎn)資訊（3）：房企監(jiān)管持續(xù)加碼，還有春天嗎？（再續(xù)）》），我就不再贅述了，我想講講“限貸”這個(gè)政策。

限貸是跟限購(gòu)、限售、限價(jià)一起組合出臺(tái)的，簡(jiǎn)稱(chēng)“四限”。限貸顧名思義就是限制你的房地產(chǎn)貸款，那么，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的限貸，有哪些內(nèi)涵呢？

1、如果你是限購(gòu)客戶(hù)，對(duì)不起同時(shí)你也是銀行的限貸客戶(hù)；

2、如果是首套房，那么你可以貸款70%；如果你是二套房，那么，貸款比例各個(gè)城市可能就不一樣，有的城市可能還能夠首付40%，貸款60%，而有的城市可能首付需要60%，貸款只能40%,比如杭州等。

（待續(xù)）。