我們都知道，房企要發(fā)展，特別是穩(wěn)健發(fā)展，就需要保持一個合理的負債，并在經(jīng)營過程中，獲得一個合理的利潤。這兩點缺乏任何一點，都有可能讓房企陷入風雨飄搖之中。

為了降低房企的負債，我們國家接連出臺了“三條紅線”和“貸款集中度管理”，截至目前房企的整體負債率被有效降下來了。一些高周轉(zhuǎn)的房企，因為負債太高導致三條紅線都觸碰，處于破產(chǎn)的邊緣，但這些都是這些房企無限加杠桿，無視自己風險的一種咎由自取的后果，我們無需理會。一些經(jīng)營不善的房企，該破產(chǎn)的還是要讓他破產(chǎn)。

但是，我們在加強房地產(chǎn)監(jiān)管的同時，還是要建議適當考慮房地產(chǎn)公司的盈利問題，因為任何的商業(yè)行為都是需要盈利的，它就像商業(yè)行為的動力一樣，沒有了它，商業(yè)行為就很難繼續(xù)運轉(zhuǎn)下去了。

我們拿2021年杭州第一批次土地出讓作為例子吧。這次土地出讓表現(xiàn)出了幾個很突出的方面：

一、土地溢價普遍很高，自持比例也很高，有的土地溢價率和自持率甚至高達29.68%和40%，直接導致房企拿地成本增加。

土地溢價率高，表明受讓者看好這個城市的市場，但是直接的后果就是增加房企開發(fā)的成本，攤薄了房企的利潤。

房企的成本由三大成本組成：土地成本、建安成本和稅費成本組成。一般來說建安成本和稅費成本變動不大，變動較大的就是土地成本。土地溢價率越高，直接導致房企的拿地成本就越高。

二、土地出讓價達到封頂價后競自持，自持比例達到封頂比例后，再進行競品質(zhì)，也導致了房企財務成本和建安成本增加。

根據(jù)2021年杭州第一次土地出讓的情況，一般土地的溢價率控制在30%左右，也就是說土地要溢價30%以后，才能達到封頂價。

一塊土地競拍起始價10億來算的話，也就是說溢價30%就是3個億，而這直接增加了開發(fā)商3個億的土地成本。

除此之外，土地出讓價達到封頂價后還需要競自持，即開發(fā)商建好后需要自行持有，不得出售或者在一定年限不得出售一定比例的物業(yè)。這個看似沒有增加開發(fā)商的成本，但其實錯了，開發(fā)商自持這些物業(yè)，也是需要增加成本的，這些成本即融資開發(fā)這些物業(yè)的財務成本。

競品質(zhì)也無形中增加了房企的建安成本，因為品質(zhì)這個主觀性很強的東西確實是一個燒錢的事情。

還好，在2021年杭州第二批次土地出讓后，將第一批次的一些問題糾偏過來了，比如將一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%，再如取消了競自持等等。