【房地產(chǎn)周期的特征是什么？和其他虛擬?融產(chǎn)品的區(qū)別在哪??】

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)一樣，會周期性地起伏，但是房地產(chǎn)市場的周期由于特殊因素的作用，其波動幅度會更大：

? 從項目初步設(shè)想到項目建成銷售，其間有一段長達數(shù)年的交付時間；

? 房地產(chǎn)開發(fā)商一般都會使用極高的財務(wù)杠桿；

? 房地產(chǎn)供給通常彈性很小，不能根據(jù)需求波動快速地進行調(diào)整（也就是說，制造商一看他們的產(chǎn)品市場需求萎縮，可以馬上采取措施減少生產(chǎn)，比如減少輪班，從三班倒變成兩班倒，遣散部分員工。但是房地產(chǎn)行業(yè)做不到，比如你是房東、酒店老板或者房地產(chǎn)開發(fā)商，遇到需求短缺，想要調(diào)整減少自己擁有的營業(yè)面積，那可就難多了）。

周期的各要素之間如何互相引導(dǎo)和互相引發(fā)，以及周期如何走極端。在困難的時候，諸如“房價長期總是會上漲的”那些樂觀的總結(jié)概括，再也無法鼓舞人心了。搞房地產(chǎn)的人經(jīng)常說：“房子只有被轉(zhuǎn)到第三手才會賺錢。”

房地產(chǎn)周期還包括一個要素，其他周期都不具備，這個特殊的要素就是房地產(chǎn)開發(fā)周期很長。

【為什么房地產(chǎn)對普通?來說并不是很好的投資品？但很多?卻以為是很好的投資品？原因在哪?？】

金融市場交易的金融產(chǎn)品是虛擬的，而房地產(chǎn)市場交易的房產(chǎn)是有形的實物，我們稱之為“磚頭和水泥”構(gòu)成的世界。從產(chǎn)品訂購到產(chǎn)品交付，中間會有相當(dāng)長時間的延遲。人們在做決策的時候，經(jīng)常沒有考慮別人正在做什么。房地產(chǎn)開發(fā)就不一樣了，從萌生項目的想法到項目完成交付房子，其間要經(jīng)過很多年，可是多年以后，經(jīng)濟情況會發(fā)生很大變化，這給房地產(chǎn)開發(fā)增加了一個潛在的危險因素。但人們相信房價會一直持續(xù)穩(wěn)定地只漲不跌，而不會周期性地漲跌起落。有些搞研究的專家提出了支持性言論和樂觀預(yù)測，這既是房地產(chǎn)大牛市的一部分，也是房地產(chǎn)大牛市的助推因素：

其實? 房屋價格歷史數(shù)據(jù)的期限太短了；

? 某具體年份中，整個房屋平均出售價格的趨勢，并不一定代表某套房子的價格表現(xiàn)，也不代表所有房子的價格表現(xiàn)（例如，沒有根據(jù)隨著時間推移平均每個房屋發(fā)生的物理變化，或者當(dāng)年出售房屋相對于所有房屋發(fā)生的物理變化，來相應(yīng)地調(diào)整其價格水平）；

? 同樣的道理，事實上，街區(qū)和整個城市隨著時間推移，受歡迎的程度也會變化，有時受到青睞，過了一段時間又變得不受青睞了，而這會影響房屋的價值，人們卻沒有為此對價格水平進行調(diào)整。關(guān)于某城市或者某街區(qū)房價的說法，未必適用于所有房屋的整體情況。

一是政府鼓勵個人買房；二是買房更容易拿到住房抵押貸款；三是貸款利率大幅度下降。三喜臨門，對要買房的人形成了強烈的刺激效應(yīng)。

資金流向住房抵押貸款，也得到了另外一句“老話”的極大鼓勵：“做抵押貸款，肯定很安全”。這句話基于一種信心，人們堅定地相信全國性的抵押貸款違約潮不可能發(fā)生。強勁的經(jīng)濟增長，總體上溫和的經(jīng)濟波動，謹慎的抵押貸款實踐操作，三種因素結(jié)合在一起曾成功地阻止了全國性抵押貸款違約潮再度發(fā)生——從大蕭條到現(xiàn)在，70年過去了，一次也沒有再發(fā)生過……以至對于上一次發(fā)生這種全國性違約潮的事，大家都完全忘記了。正像加爾布雷斯所說的，人類在金融投資上的記憶極其短暫。但是這并不意味著，貸款機構(gòu)在業(yè)務(wù)操作中會慢慢地變得過于慷慨，貸款審查過于松懈，以致市場一旦發(fā)生一波很厲害的衰退，就會帶來一波很大的抵押貸款違約潮。

【印象深刻的?句話是哪句話？】

“每一桿打下去，總會有人高興，不是你高興，就是你的對手高興?！?/p>

事實上，找理由把價格上漲合理化，這種事（以及預(yù)測后面還會漲更多）——無一例外地——都是發(fā)生在市場漲到高點的時候，而不是在市場跌到低點的時候。要想得到真正的啟發(fā)和幫助，我寧愿去關(guān)注那些總是和市場唱反調(diào)的評論人士的看法，在牛市大漲普遍看好時，他們卻冷言冷語，在熊市大跌一片悲觀時，他們卻看好看漲。

如果說過去這幾年的房地產(chǎn)價格走勢（正是在過去這幾年房產(chǎn)價格才出現(xiàn)了驚人的漲幅），是我們現(xiàn)在這個美麗新世界的典型特征，那么只有把它放到歷史長河中來看，我們才能真正地看清楚潮起又潮落，潮落又潮起。這引導(dǎo)我們重新回到那個可以說是最古老的歷史教訓(xùn)：歷史往往會重復(fù)相似的周期。