? ? ? ? ? “借名買房”的裁判規(guī)則
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 山東高法?
? ? ? ? “借名買房”發(fā)生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻發(fā)，導(dǎo)致相關(guān)司法實務(wù)混亂，難以有效及時辨別并規(guī)制，完善借名買房的裁判規(guī)則顯得尤為重要。本期旨在通過介紹借名買房的相關(guān)規(guī)定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規(guī)則。
? ? ? ? 截至2018年12月，在中國裁判文書網(wǎng)直接鍵入“借名買房”檢索出共計3170篇裁判文書，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由最高人民法院裁判的1篇。
? ? ? ? 基本理論
? ? ? ? 一、借名買房的原因：
? ? ? ? （一）規(guī)避法律、政策：1.規(guī)避房屋限購令政策；2.規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡便手續(xù)、減少稅費；
? ? ? ? （二）爭享特定購房優(yōu)惠；
? ? ? ? （三）隱藏真實的財產(chǎn)信息；
? ? ? ? （四）其他原因。
? ? ? ? 二、借名買房的風(fēng)險：
? ? ? 1.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認(rèn)借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。
3.第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。
4.房產(chǎn)被名義購房人轉(zhuǎn)讓或抵押，或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
裁判規(guī)則
實務(wù)要點一：
借名買房協(xié)議具有一般的合同約束力，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
案件：譚某興與雷某志、深圳市京達(dá)旅業(yè)有限公司房屋確權(quán)糾紛民事裁定書 （2011）民申字第261號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
最高院認(rèn)為：
關(guān)于第一個問題。根據(jù)本案一審、二審及本院再審審查認(rèn)定的事實，再審申請人譚某興雖然與海龍王公司于2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，且訟爭房產(chǎn)經(jīng)相關(guān)房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記在譚某興名下，但廣志公司此前于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協(xié)議書》所購買房產(chǎn)中涵蓋了本案訟爭的房產(chǎn)，再審申請人譚某興亦曾于2000年8月17日與廣志公司訂立《協(xié)議書》明確約定：“廣志公司以譚某興的名義購買涉案房產(chǎn)、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產(chǎn)權(quán)歸廣志公司所有”、“以乙方（譚某興）的姓名所購買的房屋所有權(quán)歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志公司）或海龍王公司主張該房屋的所有權(quán)”。此外，本案有充分證據(jù)證明訟爭房產(chǎn)的首期房款、按揭款以及其他相關(guān)款項等實際上由再審被申請人雷某志、京達(dá)旅業(yè)或者案外人廣志公司支付，因此，一、二審判決認(rèn)定訟爭房產(chǎn)登記于再審申請人譚某興名下屬于代持有性質(zhì)有事實依據(jù)。再審申請人譚某興雖對再審被申請人擁有訟爭房產(chǎn)持有異議，但其無法否認(rèn)代持有的事實，其也未提供證據(jù)證明本案訟爭房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項由其本人支付，故本案訟爭房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定屬于再審申請人譚某興所有。
