北京和上海先后放開(kāi)外圍區(qū)域房產(chǎn)限購(gòu)的消息引發(fā)了網(wǎng)友的廣泛討論。大家都在討論這一政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響，猜測(cè)房?jī)r(jià)是否已經(jīng)觸底，以及現(xiàn)在是否是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

如果你不關(guān)注支撐房?jī)r(jià)的底層邏輯，而只是被各種新聞所干擾，那么你將永遠(yuǎn)無(wú)法準(zhǔn)確把握房?jī)r(jià)走勢(shì)的脈絡(luò)。例如，對(duì)于國(guó)家政策的解讀，有人認(rèn)為，放開(kāi)限購(gòu)將重振市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心，房?jī)r(jià)有望止跌回升；而另一些人則會(huì)質(zhì)疑，一線城市為什么現(xiàn)在要放開(kāi)限購(gòu)？難道不是因?yàn)榉孔硬缓觅u了嗎？這是否意味著房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌？

面對(duì)同一事件，人們能夠得出兩種完全相反但又似乎都合理的結(jié)論，這很可能是因?yàn)樗麄冞€沒(méi)有觸及到更為本質(zhì)的邏輯。

要想判斷未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，基于新聞而做出的各種浮于表面的分析是沒(méi)有意義的，如果不能把握決定房?jī)r(jià)的底層因素，那就永遠(yuǎn)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)大趨勢(shì)。

在所有影響房?jī)r(jià)的因素里，有一個(gè)指標(biāo)對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)至關(guān)重要，這個(gè)指標(biāo)叫做房?jī)r(jià)租售比。

租售比指的是租金與房?jī)r(jià)之間的對(duì)比關(guān)系，租售比越高，說(shuō)明租金回報(bào)率越高，買房越劃算，房?jī)r(jià)就越有可能會(huì)漲，反之，則代表著此時(shí)投資房產(chǎn)，通過(guò)租金回收成本的周期變長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)就越有可能會(huì)跌。

但是比率的高低是個(gè)相對(duì)的概念，那么應(yīng)當(dāng)如何判斷此時(shí)的租售比是高是低呢？影響大類資產(chǎn)定價(jià)的最重要的因素是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，在諸多信譽(yù)良好的主權(quán)國(guó)家中，長(zhǎng)期國(guó)債，例如10年期的國(guó)債收益率，基本等同于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。因此，我們判斷租售比的高低，需要與10年期國(guó)債收益率做一個(gè)對(duì)比，租售比最起碼應(yīng)當(dāng)比國(guó)債收益率高，房?jī)r(jià)的支撐才有保障。

舉個(gè)例子，假如你手上有一套市價(jià)100萬(wàn)的房子，你把這套房子租出去，一年可以獲得1萬(wàn)塊租金，那么這套房子的租售比就是1%，而目前10年期的國(guó)債收益率為1.68%，那么出租房子對(duì)你來(lái)說(shuō)就不劃算了，你完全有理由把房子賣掉，然后拿著賣房所得的100萬(wàn)去投資國(guó)債。

但是，市場(chǎng)是有自動(dòng)糾錯(cuò)機(jī)制的，這種明顯的套利機(jī)會(huì)不可能長(zhǎng)期存在，二者的回報(bào)率差距，會(huì)在無(wú)數(shù)次的房產(chǎn)買賣、房屋租賃或者國(guó)債買賣的行為中得到糾正，直到租房和國(guó)債的收益趨近于平衡。

房?jī)r(jià)，租金，國(guó)債收益率這三者之間，就形成了相互關(guān)聯(lián)相互影響的關(guān)系，想要知道房?jī)r(jià)會(huì)如何走勢(shì)，可以通過(guò)判斷租金和國(guó)債收益率的走勢(shì)來(lái)做出預(yù)測(cè)。

在過(guò)去的20年里，房?jī)r(jià)上漲的核心驅(qū)動(dòng)力是資產(chǎn)的增值預(yù)期，所以那個(gè)時(shí)候租金回報(bào)率低一點(diǎn)沒(méi)什么關(guān)系，只要所有人都堅(jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)一直往上漲，不斷會(huì)有人接盤，那房?jī)r(jià)就一定會(huì)繼續(xù)漲下去。

然而，當(dāng)前的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，人口拐點(diǎn)顯現(xiàn)，城鎮(zhèn)化速度放緩，居民部門的杠桿率也趨于飽和，支撐房?jī)r(jià)普漲的三大支柱都在顯著弱化。

當(dāng)資產(chǎn)增值的預(yù)期大幅度消退，房地產(chǎn)作為一種生息資產(chǎn)的本質(zhì)屬性就凸顯出來(lái)了，其定價(jià)邏輯必然更多地向租金回報(bào)率上回歸。

從大趨勢(shì)上來(lái)看，我們乃至全世界都處在降息周期中，未來(lái)國(guó)債收益率的確會(huì)有下行的趨勢(shì)，但是空間已經(jīng)不大了。而受制于當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民收入的增長(zhǎng)情況，未來(lái)房租上漲的可能性也會(huì)比較低，甚至還會(huì)有普遍性的下跌。

在租金難漲、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行空間又相對(duì)有限的背景下，通過(guò)房?jī)r(jià)的適度下調(diào)來(lái)提升租售比，使其逐步接近甚至超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率水平，就成為市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)再平衡最可能，也是最直接的路徑。

從2020年疫情開(kāi)始之后，我國(guó)的十年期國(guó)債收益率，從3%一路回落至最新的1.68%，而國(guó)內(nèi)重點(diǎn)50城的房產(chǎn)租售比，則從1.25%回升至最新的2.08%。也大體上印證了上文所分析的邏輯。

放眼未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，會(huì)有兩個(gè)方向的分化：

一種是經(jīng)濟(jì)吸引力，有錢賺的地方就會(huì)吸引到人，吸引的人多了，房?jī)r(jià)自然會(huì)漲，像是誕生了四小龍的杭州，西南的經(jīng)濟(jì)霸主成都，受國(guó)家政策大力傾斜的新疆，以及昆山江陰這種超強(qiáng)的縣級(jí)城市，房?jī)r(jià)都會(huì)有比較強(qiáng)的支撐，尤其是昆山，處在蘇州和上海兩大經(jīng)濟(jì)體中間，昆山高鐵站附近很有可能是房產(chǎn)投資的洼地；

另一種就是居住品質(zhì)升級(jí)，比如說(shuō)一二線城市核心地段，具備很強(qiáng)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老屬性的社區(qū)等等，都比較符合未來(lái)房產(chǎn)的購(gòu)買邏輯。而不具備以上兩點(diǎn)的城市或地區(qū)，房?jī)r(jià)將會(huì)很難支撐。

尤其需要提醒大家的是，今年以來(lái)，網(wǎng)上莫名其妙的吹出了一股縣城剛需的風(fēng)，要回縣城老家買房的朋友們一定要注意了，分析一下你看中的樓盤區(qū)位，是否符合以上兩個(gè)條件。