小豬佩奇和喬治分別在2018年按揭購置了新房，這幾天他們兩個(gè)都接到了銀行的通知，由于央行新頒布的存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)轉(zhuǎn)換新政，他們現(xiàn)在面臨著一個(gè)二選一的問題：
是否要將自己的存量房貸轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR？
還是維持原來的固定利率？
?1?什么是LPR?
LPR (Loan Prime Rate)，是貸款基礎(chǔ)利率，是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成，目前有一年期和五年期兩種利率報(bào)價(jià)。2019年8月央行發(fā)布了LPR的形成機(jī)制公告后，目前90%新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量的浮動(dòng)利率仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
?2?為什么要推進(jìn)LPR的形成？
推進(jìn)利率市場(chǎng)化。中國(guó)長(zhǎng)期以來是以央行發(fā)布給商業(yè)銀行的貸款基準(zhǔn)利率來指導(dǎo)市場(chǎng)資金價(jià)格的。由于早期存貸款基準(zhǔn)利率沒有完全市場(chǎng)化放開，市場(chǎng)利率向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)形成了一定阻力，是市場(chǎng)利率下行明顯但實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受不足的一個(gè)重要原因。所以完善LPR形成機(jī)制，可以提高市場(chǎng)化程度，更有利于提高利率的傳導(dǎo)效率，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。
那這和我們百姓日常生活有什么關(guān)系呢？
我國(guó)個(gè)人住房貸款基數(shù)巨大，一般貸款期限為10至30年不等，存量有28萬億。這樣龐大的基數(shù)享受不到改革紅利的話，對(duì)利率市場(chǎng)化的推進(jìn)將形成巨大阻礙。
在中國(guó)，像佩奇和喬治一樣，絕大部分人都要或已經(jīng)完成了人生首筆貸款來購置新房?？梢哉f，長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款和貸款利率成為了與每個(gè)人息息相關(guān)的國(guó)民話題。
央行的公告顯示，存量貸款轉(zhuǎn)換工作將在2020年3月1日開始，原則上8月31日完成。存量借款人有且僅有一次選擇權(quán)，決定是否將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。
佩奇和喬治在了解新政過后，都在家里進(jìn)行了討論，然而他們的選擇截然不同。那么轉(zhuǎn)換后會(huì)發(fā)生什么變化呢？以后支付的利息多了還是少了？
實(shí)際上，在央行實(shí)行LPR報(bào)價(jià)機(jī)制后，各家銀行的按揭貸款利率已經(jīng)由
基準(zhǔn)利率+點(diǎn)數(shù)值變更為LPR+點(diǎn)數(shù)值的形式。
簡(jiǎn)單來說，由LPR取代貸款基準(zhǔn)利率后，央行不會(huì)再公布新的貸款基準(zhǔn)利率，之前的按揭貸款利率已經(jīng)成為了一種變相的固定利率。
【怎么算】
那么如何對(duì)比LPR計(jì)價(jià)和之前的基準(zhǔn)利率呢？
我們來看看佩奇和喬治的例子
佩奇在2018年10月購置了首套新房，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%（4.9%*1.1）。按照新規(guī)，如果佩奇選擇轉(zhuǎn)換成LPR，按照新規(guī)則要參考最近一次價(jià)格就是2019年12月的5年期LPR利率4.8%，所以佩奇2020年最新的貸款利率為
從此以后，0.59%的數(shù)值是固定的，佩奇的貸款利率僅和LPR的波動(dòng)有關(guān)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的規(guī)則，佩奇執(zhí)行的利率將調(diào)整為：
(2020年12月發(fā)布的)LPR+0.59%
按照通知要求，2021年正式開始，假設(shè)2020年12月的LPR為4.7%，那么小豬佩奇2011年實(shí)際貸款利率就是：
4.7%+0.59%=5.29%
當(dāng)然上述的案例也會(huì)存在LPR+（-）基數(shù)值，即
原有貸款基準(zhǔn)下浮后利率小于現(xiàn)行LPR值。
假如2018年貸款利率為4.6%，那么固定值就是(4.6%-4.8%= -0.2%)，最新定價(jià)則為：LPR-0.2%。
這其中牽扯一個(gè)時(shí)間點(diǎn)：此項(xiàng)政策針對(duì)的是2019年10月之前簽訂按揭貸款合同的借款人。
也就是說，在此之后的借款人仍然遵循【LPR+固定值】的公式，但這個(gè)固定值不再需要計(jì)算，貸款時(shí)銀行會(huì)根據(jù)自身的資金價(jià)格等因素結(jié)合各地房產(chǎn)市場(chǎng)行情等綜合來確定固定值，之后也只需遵循這個(gè)數(shù)字來還款即可。
而喬治選擇的固定利率方案呢，假設(shè)最初的貸款利率是5.2%，那么未來不管LPR如何變化，喬治的貸款利率
永遠(yuǎn)都是5.2%。
那么未來，我們假設(shè)2020年12月的5年期LPR是4.6%，佩奇2021年的利率就是5.19%有所下降。喬治呢就不需要考慮LPR的變化了。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的定價(jià)價(jià)格為：LPR+0.4%，這一年佩奇的貸款利率就是5%,喬治沒有享受到利率下行期間的紅利，依舊是5.2%。但如果LPR不斷升高大于4.8%后，那么喬治的固定利率則看起來更加劃算。
【說了這么多，我們來劃下重點(diǎn)】
那么佩奇和喬治誰的選擇更明智呢？
答案很難講。LPR機(jī)制實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來決定的，也是貨幣政策的一種市場(chǎng)反應(yīng)。如果喬治的貸款還有25年，未來25年是否都是降息或者維持一個(gè)相對(duì)較低的LPR都無法輕易定論。
美國(guó)在2008年金融危機(jī)之后開始了長(zhǎng)達(dá)十年的貨幣寬松政策，一直到2016年才開始加息。
所以百姓的貸款價(jià)格和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、調(diào)控手段
有著密不可分的關(guān)系。
根據(jù)目前各大主流媒體報(bào)道和專家建議來看，最起碼短期內(nèi)LPR還是處于下行階段。這時(shí)候調(diào)整定價(jià)模式至少未來1至2年百姓的貸款利率還是會(huì)有所下降的。
【怎么選】?
如果你有選擇困難癥不妨換個(gè)思路來思考這個(gè)問題
我們知道一般的商業(yè)個(gè)人住房貸款其實(shí)也是一種浮動(dòng)利率。如果央行對(duì)基準(zhǔn)利率調(diào)整同樣會(huì)調(diào)整我們的貸款價(jià)格，LPR項(xiàng)下也是根據(jù)市場(chǎng)情況來確定貸款基準(zhǔn)利率。
也就是說，這其實(shí)就是從一種浮動(dòng)利率定價(jià)到了另一種浮動(dòng)利率定價(jià)。
唯一的區(qū)別就是央行對(duì)于貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整是根據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，調(diào)整并不頻繁，而LPR更加趨向于市場(chǎng)化每月報(bào)價(jià)。（實(shí)際上，央行從2015年后再也沒有對(duì)基準(zhǔn)利率進(jìn)行過直接調(diào)整。）
設(shè)想下，我們的貸款利率原本上也是跟著國(guó)家經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來浮動(dòng)調(diào)整的，變更后還是根據(jù)市場(chǎng)行情來確定的，只是更加市場(chǎng)化的一種操作而已。
如果你本來就是浮動(dòng)利率，那么這次轉(zhuǎn)換后還是浮動(dòng)利率，都是和市場(chǎng)掛鉤的，相當(dāng)于沒有發(fā)生浮動(dòng)利率的這樣一個(gè)本質(zhì)變化。
只是未來每年的1月1日可能貸款利率均會(huì)得到不一定的價(jià)格（但實(shí)際價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大）。
而如果你選擇固定利率，
實(shí)際上是從原來的浮動(dòng)利率調(diào)整為固定利率
你的貸款定價(jià)才是真正意義上發(fā)生了變化。
如果你很難選擇，最好的選擇就是廣義上的“不選擇”——浮動(dòng)保持浮動(dòng)
而LPR模式與基準(zhǔn)利率調(diào)整相比的優(yōu)越性在于
原有的基準(zhǔn)利率調(diào)整，針對(duì)的是整個(gè)國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)的調(diào)整，變化對(duì)于市場(chǎng)的沖擊性過大，容易適得其反。而調(diào)整為L(zhǎng)PR模式后，央行仍然有其他手段來調(diào)整LPR，例如上篇文章說的MLF（央行昨日【3萬億已到賬】——意味著什么?），或者定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金等，可以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境來釋放不同的金額，具有更加靈活便利等優(yōu)勢(shì)。
如果將基準(zhǔn)利率比作核彈，反響太劇烈，殺傷力過于猛烈。而很多時(shí)候用別的武器，例如戰(zhàn)略導(dǎo)彈，精準(zhǔn)打擊更加有效。
綜上來看，央行的貨幣改革一直在進(jìn)行，本次的貸款利率定價(jià)調(diào)整對(duì)百姓的利息支出有了一些微妙的變化。但這也是利率市場(chǎng)改革的一大步，未來央行還要逐步放開存款定價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)真正的存貸利率的市場(chǎng)化。
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