圖：摩根大通表示，墨爾本的住房價(jià)格未來五年可能下跌15%，比悉尼的風(fēng)險(xiǎn)更大。圖來源:網(wǎng)絡(luò)

?摩根大通（JPMorgan）最新研究顯示，由于墨爾本和悉尼在房價(jià)和收入比率上，比其他城市更高，所以墨爾本和悉尼房價(jià)修正的風(fēng)險(xiǎn)也高，接近1/5(20%)的機(jī)率會(huì)下跌至少15%。

?《澳洲金融評論》報(bào)道，來自投資銀行的數(shù)據(jù)顯示，兩個(gè)最大城市的住宅價(jià)格飆升，使得悉尼房價(jià)中位數(shù)達(dá)94萬澳元，相當(dāng)于該城市中位收入的9.5倍，而墨爾本的房價(jià)是78.55萬澳元，相當(dāng)于12月份中位數(shù)收入的8.7倍。

圖：中位房價(jià)和中位收入比率? 圖來源：摩根大通

?盡管悉尼的倍數(shù)顯得比較高，但是在過去的二十年里，墨爾本的價(jià)格穩(wěn)步上漲，與悉尼市場的漲漲跌跌相比，墨爾本更容易出現(xiàn)修正。因此，未來五年墨爾本房價(jià)下跌的機(jī)率是19％，悉尼是18％。

?摩根大通（JPMorgan）經(jīng)濟(jì)學(xué)家HenrySt John表示，事實(shí)上，墨爾本的這些估值比率，從來沒有真正經(jīng)歷過深度修正，這意味著房價(jià)上漲，是主導(dǎo)收入和租金增長的主因。

?有價(jià)格修正的風(fēng)險(xiǎn)，并不一定表示價(jià)格會(huì)下跌，因?yàn)榍闆r依然不明朗。?CoreLogic周四公布最新數(shù)據(jù)，去年12月悉尼住房價(jià)格下跌0.9％，墨爾本下滑0.2％，顯示這兩大房屋市場將繼續(xù)放緩。?Corelogic的數(shù)據(jù)還顯示，1月份的前兩周，悉尼房價(jià)進(jìn)一步下跌0.2％。

圖：悉尼的房價(jià)比收入來得更高，但摩根大通表示，新州首府的房價(jià)一年來持續(xù)下跌，因此不太可能出現(xiàn)修正。 圖來源:網(wǎng)絡(luò)

?SQM認(rèn)為價(jià)格可能不會(huì)上漲

SQM研究公司上周一公布，截至1月23日，悉尼房屋(House)銷售商的要價(jià)上漲了3.7％，units上漲了4.3％。

?墨爾本的數(shù)字較平靜，房屋要價(jià)上漲了0.4％，而units要價(jià)上漲了1.1％。

?SQM董事LouisChristopher說，這些數(shù)字只是市場行為的一個(gè)暫時(shí)現(xiàn)象。

?但Christopher同意墨爾本房價(jià)被高估，并表示，盡管人口增長驅(qū)動(dòng)了高住房需求，但是，較高的家庭債務(wù)水平，和貸款機(jī)構(gòu)對投資者的擠壓，意味著價(jià)格修正的可能性較低。

圖：SQM董事Louis Christopher? 圖來源：網(wǎng)絡(luò)

?他指出，“現(xiàn)在市場上不會(huì)有更多的反彈。我不確定(房價(jià))會(huì)有(高達(dá))15％的修正，但是修正可能會(huì)持續(xù)進(jìn)行?！?/p>

?截至12月份，墨爾本的房價(jià)和租金比率為42.7倍，而悉尼為38.5倍。摩根大通表示，與悉尼相比，墨爾本房價(jià)和租金的比率更高，這表明投資者更關(guān)注資本利得而非回報(bào)。

?SQM的報(bào)告中指出，在住房周期的后期階段，投機(jī)行為越來越占優(yōu)勢，加上杠桿比率的上升，使投資者更加關(guān)注資本收益，導(dǎo)致租金滯后于房價(jià)。?“這也意味著住房供應(yīng)量的增長，正在改善租金的負(fù)擔(dān)能力（租金與收入的比率），這是未來阻礙購買需求的因素?！?/p>

?墨爾本在2001-04年沒有像悉尼那樣夸張的牛市，反之，也沒有像拉斯韋加斯那么深的拉回，所以其長期走勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平，意味著墨爾本市場修正的可能性還是很高的。

?（青宇? 編譯）

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