本文集系列為Introduction to the Law of Real Property, Cornelius J Moynihan 的讀書筆記。該書是筆者目前讀到的最好的英美土地法入門書籍。
導(dǎo)論
要學(xué)土地法，不能不知?dú)v史。
土地法歷經(jīng)千年之久。其間，立法與司法迭有變更，社會(huì)制度與習(xí)慣發(fā)展不斷，該法由此發(fā)生重大變化。但仍為改良，而非革命。
歷史很枯燥怎么辦，作者引用兩句名言，你自己看著辦吧。
霍姆斯：
Upon this point a page of history is worth a volume of logic.
卡多佐：
This is a field "where there can be no progress without history."
第一節(jié) 諾曼分封
一支諾曼人的箭，偶然間射中哈羅德的眼窩，由此決定了黑斯廷斯一役，并進(jìn)而決定了此后幾個(gè)世紀(jì)英國(guó)的法律發(fā)展方向
諾曼征服保留了舊英格蘭國(guó)家的框架，但制造了新的王朝、統(tǒng)治階級(jí)和土地持有制度。
征服者威廉一面強(qiáng)調(diào)正統(tǒng)性，一面用武力敉平爭(zhēng)議。薩克森貴族的土地被沒(méi)收，分給威廉的跟隨者。
在威廉的鐵腕之下，土地重新分配有序進(jìn)行。他的十個(gè)主要跟隨者獲得四分之一的英格蘭土地。另有小貴族分得較小的領(lǐng)地。
所分得的財(cái)產(chǎn)包括土地以及土地內(nèi)下級(jí)封臣的勞役和稅費(fèi)。下層佃戶大概未受波及，只是換了地主老爺。其情形類似中國(guó)古代改朝換代。
大貴族地產(chǎn)estates或勛位honors往往拼湊而來(lái)，位于不同郡縣。數(shù)以千計(jì)的地產(chǎn)拼湊成不到兩百個(gè)主要honors。持有honors的領(lǐng)主與威廉一起重建了英國(guó)。
關(guān)于威廉與哈羅德之爭(zhēng)，可閱讀一本歷史小說(shuō)：The Golden Warrior, 1949, Hope Muntz
第二節(jié) 封建保有簡(jiǎn)介
從法律角度來(lái)看，諾曼征服為英國(guó)帶來(lái)組織化程度最高的一種封建保有類型：軍事保有military tenure
封建主義是個(gè)通名，泛稱中世紀(jì)西歐的社會(huì)結(jié)構(gòu)。其核心是領(lǐng)主lord和封臣vassal的私人關(guān)系。
這一關(guān)系往往通過(guò)臣服禮homage來(lái)建立。封臣跪于領(lǐng)主面前，承認(rèn)自己為領(lǐng)主之人，并宣誓效忠fealty。
臣服的同時(shí)，領(lǐng)主通常授予封臣土地，封臣作為保有人tenant持有土地，承擔(dān)義務(wù)。且此等義務(wù)被視為土地本身負(fù)擔(dān)的義務(wù)。
軍事保有為諾曼底人所熟知。威廉在英國(guó)拿它來(lái)組建軍事組織，勘平內(nèi)亂，抵御外侵。
大領(lǐng)主tenants in chief從國(guó)王受封土地，為國(guó)王提供騎士。世俗領(lǐng)主lay lords不在話下，威廉強(qiáng)求宗教大領(lǐng)主同樣推送騎士，則為創(chuàng)新。最終，威廉由宗教領(lǐng)主處額外獲得騎士八百，總數(shù)約達(dá)五千。
第三節(jié) 次級(jí)保有之設(shè)立
大領(lǐng)主tenants in chief要為國(guó)王提供大量騎士，花費(fèi)必然較大。而且整天價(jià)看著持劍武士在面前晃來(lái)晃去也不是個(gè)事兒。
于是，大領(lǐng)主拿出一些地來(lái)再分封給騎士，這些騎士就成了領(lǐng)主封臣tenants of their lords或中間封臣intermediate tenants。中間封臣給大領(lǐng)主提供騎士。
除了軍事保有之外，還有侍君保有serjeanty tenures。行政官員和家臣、仆人管家、廚師，有時(shí)也會(huì)分得土地。作為其提供服務(wù)的回報(bào)。
時(shí)局動(dòng)蕩。小的土地持有人會(huì)把土地讓給強(qiáng)有力者，然后再?gòu)乃欠址舛鴣?lái)，借以委身給該領(lǐng)主。（這點(diǎn)也類似晉末？豪族，待查）
第四節(jié) 土地大調(diào)查
威廉統(tǒng)治最后一年展開(kāi)一項(xiàng)大調(diào)查，旨在獲得Danegeld（全國(guó)征收的一種直接稅）的信息。沒(méi)想到反而記錄下過(guò)去二十多年土地重新分配的成果。
朝廷派駐專員commissioner入郡shires，收取宣誓人員juror的證詞verdict，涉及地產(chǎn)保有人的地產(chǎn)信息，如產(chǎn)權(quán)來(lái)源、地產(chǎn)范圍及價(jià)值、地產(chǎn)組成，以及自諾曼征服以來(lái)的地產(chǎn)變更情況。
收集信息，整理摘要，匯報(bào)到威廉大帝那里。冷酷無(wú)情的諾曼效率震撼了那些愚蠢的薩克森人。
最后成果為《末日審判書》Domesday Book兩卷，現(xiàn)存于倫敦公共檔案館，現(xiàn)存最完好的中世紀(jì)法律檔案。
第五節(jié) 領(lǐng)主與封臣之間的法律關(guān)系
領(lǐng)主lord與封臣tenant之間除人身依附關(guān)系外，尚有一種法律關(guān)系，用現(xiàn)在的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，為半合同半財(cái)產(chǎn)關(guān)系（英美法的property，大致相當(dāng)于我國(guó)物權(quán)）。
此種關(guān)系，就義務(wù)方面而言，領(lǐng)主為封臣提供保護(hù)與擔(dān)保，封臣提供勞務(wù)。此外，雙方還圍繞土地各自享有權(quán)利，而土地為保有tenure之客體。
封臣若實(shí)際占用土地，則被稱為tenant in demesne，有權(quán)占有、使用土地并收益。相反，他的領(lǐng)主則為tenant in service，這是相對(duì)于領(lǐng)主之領(lǐng)主而言的。
在保有制度下，一人身兼兩種身份。對(duì)下為領(lǐng)主，對(duì)上則為封臣。只有國(guó)王只是領(lǐng)主不是封臣，而最底層之農(nóng)民則為封臣/佃戶tenants ?paravail，不為領(lǐng)主。
封臣之勞務(wù)固定于土地之上，領(lǐng)主不因封臣轉(zhuǎn)讓土地而失去對(duì)勞務(wù)之權(quán)利。封臣變換，土地與其上固著之勞務(wù)不變。這種架構(gòu)大概是后來(lái)物權(quán)法上土地負(fù)擔(dān)的前身？
由此，圍繞同一塊土地，可產(chǎn)生多層財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。一層為一個(gè)tenure，一個(gè)tenure對(duì)應(yīng)一對(duì)領(lǐng)主和封臣，在此封建等級(jí)制下，權(quán)利的調(diào)整極為復(fù)雜。
