現(xiàn)在市面流行一句話：買房都比買白菜快。若你經(jīng)歷過就會發(fā)現(xiàn)，
“嗯？是這樣嗎？”
“嗯！還真是這樣。”
北京二手房市場價格合理的房子流通速度一般快于鏈家網(wǎng)上更新速度。不容看房者多加思考，房本就要改成別人名字了。甚至賣方寧可主動賠你違約金而把房子賣給出價更高者。
買房是件人生大事，要想在短期內(nèi)買到還算稱心滿意的房子真得要買者前期做好準備。我僅以自己的看房經(jīng)驗，針對北京二手房前期買賣注意事項有如下小見解：
一、確認房子屬性
1.住宅屬性
簡易解釋為70年產(chǎn)權(quán)，俗稱：大產(chǎn)權(quán)。民用水、電、煤收費標準。除老房子外必須有一個房間為南向含東南、南、西南。（住宅設(shè)計規(guī)范要求）
2.公寓屬性
簡易解釋為40/50年產(chǎn)權(quán)，俗稱：小產(chǎn)權(quán)。水、電部分或者全部按商業(yè)標準收費，且公寓不通煤氣！
注：商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他。即商品房包含住宅屬性房子和公寓。
對于有購房資格的人首選住宅屬性房子，對于無購房資格還想買房者首選公寓房。當然像我這樣的北漂一族既不滿足購房資格也沒那么多首付資金的優(yōu)先選擇公寓，起碼先有個家讓自己先安穩(wěn)下來。
二、區(qū)域選擇
1.學區(qū)房
已婚者多半會為下一代考慮好資源的學區(qū)房。除學區(qū)內(nèi)原住民，投資者一般是選擇總價最低的小型住宅，只在買房落學區(qū)。比如去年北京天價學區(qū)過道事件，重在學區(qū)！
相對來說朝陽區(qū)的學區(qū)房相對價格合理，對于考慮學區(qū)還要自住者來說可以考慮朝陽區(qū)。
海淀區(qū)的學區(qū)房價格溢價過多，對于工薪家庭有一定難度。雖然海淀區(qū)學區(qū)好，但是對孩子要求也高。比如人大附小，家長買了學區(qū)房只是一個條件，還要孩子參加奧數(shù)培訓。
綜合來看，學區(qū)房還要多加思考，三思而后行。
2.地鐵附近
單身自住、剛需們選房首選自己日常熟悉的區(qū)域的地鐵附近。地鐵周邊兩公里范圍內(nèi)對于出行都是極其便利的。
在這個上道就堵車，出門遇紅燈的城市地鐵就是整個大北京的地下行宮，連接著各個區(qū)。比如1、6、7號線橫垮北京，和4、5號線縱向沿線形成便利的換成關(guān)系網(wǎng)。其中的便利性相比你我都心知肚明。
所以整體看四環(huán)內(nèi)的地鐵沿線都是很方便的自住選擇。現(xiàn)在北京地鐵正在往五環(huán)外延伸，要不多久我們的自住選擇可以更加擴大范圍。
3.配套齊全的核心區(qū)域
如果買房者撬不起四環(huán)內(nèi)的房價，不妨看看四環(huán)以外的核心區(qū)域。比如朝陽區(qū)的雙橋、管莊、亦莊。并不是四環(huán)外便宜就能買，一定要考察其周邊繁華程度，是否配有商場、銀行等場所，以免后續(xù)無較大的升值空間。
三、看房
1.住宅樓齡
老房子一般外墻面破舊內(nèi)部空間狹小，俗稱“老破小”。老破小除個別后期加建電梯的幾乎沒有電梯。一般老房子七層以下含一部樓梯、每層3~4戶。由于老小區(qū)沒有氣派的單元入戶大堂和電梯，所以“老破小”的得房率是目前市面流通二手房中最高的（別墅、疊拼那種獨門獨戶除外）。（得房率：是指可供住戶支配的面積與每戶銷售面積之比）
我去年幫朋友看房，買了這種老破小，超值！房本上建筑面積150平的，套內(nèi)使用面積142平，總價450萬。相比那種同樣150平、450萬的新房或者高層住宅，他們的房本上套內(nèi)使用面積可能只有130平米不到。這期間的差距真不是一點半點！
2.房間朝向
首選房間內(nèi)臥室或其他主要房間朝南向，次之東南，再者西南。當然北向是單價最低的。在寸土寸金的北京如我這般年輕人大部分工作時間是早九晚六，加上周末再逛個商場直到晚上才回家的人，對于純南向的房間來說，好奢侈！在我目前的金錢能力范圍內(nèi)感覺好浪費錢。
我個人更傾向于東南向，相比正南向單價低而且還能在陽光的沐浴下起床上班。西南向價格較東南向低，北方的西曬還是有些嚴重的，夏天會比較熱，冬天還好，如果資金有壓力的可以考慮西南向的住宅。對于有老人的家庭給老人選擇正南向房間為好，這樣老人會有更長時間享受陽光的陪伴。這是我個人觀點，這個主要看個人資金而選擇。
3.樓層
不論多層、高層都忌諱選擇頂層。一是因為出入不方便；另一原因是頂層容易出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，現(xiàn)在的建筑工程防水處理技術(shù)一般，房屋中多面墻體接觸室外，所以頂層室內(nèi)保溫不好，導致頂層單價便宜。
我很喜歡多層小區(qū)的一層，因為會送個門前小院子。而且這種老小區(qū)前后兩排樓之間的距離較大，陽光照射充足。休憩的時候可以在院子里養(yǎng)花種草，一壺花茶、一把躺椅，一個人的世外桃源。
而高層避選低樓層，一般四層以下接受陽光照射時間短。其他樓層可以自己憑感覺、看視野、看樓層差價選擇。
以上是我個人總結(jié)的看房經(jīng)驗和部分工作經(jīng)驗的融合。大家買房也可以憑”眼緣”來選擇，相信第六感，它會告訴你適合不適合。希望以上經(jīng)驗對準備買房者有一定幫助。
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