驗(yàn)文件
五證包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售（銷售）許可證。其中最主要國(guó)的是土地使用證和預(yù)售（銷售）許可證。特別要提醒購房者有兩點(diǎn)：一是一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊；二是要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，而買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。、
確認(rèn)土地性質(zhì)
現(xiàn)在很多開發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在購買時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因?yàn)槟壳胺芍皇且?guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)繳費(fèi)續(xù)期。
看文本
購房者應(yīng)注意不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》，這并非購房的必經(jīng)程序。，而是要針對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行逐條查看，了解條款具體內(nèi)容。
確定面積
面積問題往往是購房者面對(duì)的糾紛最多的情況，主要是因?yàn)橘彿空叨颊J(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過3%的，可以不用付費(fèi)，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。如果和開發(fā)商有約定，先遵照約定，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。另外購房者應(yīng)注意，合同中不僅應(yīng)填寫暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免這種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，并約定超出這個(gè)范圍如何處理，例如:退房還是不退房、退房包括哪些費(fèi)用、不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
確認(rèn)交房條件
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。在合同中一定要明確約定交房的條件。
貸款問題約定
很多購房者需要通過貸款方式購房者，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)當(dāng)在合同中約定無法貸款是否可以退房，應(yīng)該如何處理等問題。
確認(rèn)物業(yè)信息
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
注意補(bǔ)充協(xié)議
購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。
注意約定違約責(zé)任
這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
簽合同之日起30天內(nèi)應(yīng)備案
《商品房買賣合同》中規(guī)定：“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向某房管所申請(qǐng)登記備案?！币话銇碚f，購房合同生效條件為開發(fā)商辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
因此購房者在交完首付款后，要約定好開發(fā)商備案時(shí)間，只有購房合同備案了，法律上才承認(rèn)購房者擁有房產(chǎn)的合法性。
交房之日起60日內(nèi)辦理權(quán)屬登記備案
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。否則，視為開發(fā)商違約，也會(huì)影響業(yè)主拿證時(shí)間?！薄?/p>
簽合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?br> 但在實(shí)際購房合同中，辦理房產(chǎn)證的期限往往約定為1－3年，購房者要盡量要求開發(fā)商1年內(nèi)辦理好房產(chǎn)證。
第一項(xiàng)、關(guān)于五證陷阱：
我國(guó)的的房產(chǎn)管理法中有規(guī)定，開發(fā)商必須有“五證”才有資格完成交房，如果五證不全的話，可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。但是有些開發(fā)商在沒有五證或五證不全的情況，為了能夠掙錢就很有可能提供虛假的五證，主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)前幾期出來的有效的證件來出售房屋。
對(duì)策：
- 如果是復(fù)印件的話要注意要求開發(fā)商提供原件；
- 有原件的話一定要注意看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少；
- 對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，那么可以在購房合同中約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。
第二項(xiàng)、關(guān)于公攤面積陷阱：
在房產(chǎn)部門同意的購房合同格式中第五條只對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理形式進(jìn)行了規(guī)定，這樣的話有的開發(fā)商就會(huì)鉆空子，提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積還是不變。而依據(jù)合同的約定，開發(fā)商也不算違約，買受人也起訴無據(jù)，只能白白的吃虧。
對(duì)策：
1、在購房合同的第三條中要明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積；
2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成；
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
第三項(xiàng)、關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：
在房產(chǎn)部門同意的購房合同格式第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定的還是約定期限，也就是說其中房產(chǎn)證的辦理取得，表面上好像有期限限定，但是其日期不明。如果是資質(zhì)較差的開發(fā)商就很有可能會(huì)拖延頒證，甚至直接不予辦證。
對(duì)策：
建議在購房合同中一定要明確房產(chǎn)證在什么時(shí)間之前就會(huì)辦理下來，如果不能夠及時(shí)辦理會(huì)有什么處罰。
第四項(xiàng)、關(guān)于書面通知陷阱：
合同中會(huì)對(duì)相應(yīng)的通知義務(wù)進(jìn)行約定（如：交房通知），但是如果說開發(fā)商不能如期履行義務(wù)，那么延期后其可以在售樓部張貼書面公告，但是在日期上寫明約定的日期。還可以將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。
對(duì)策：
- 將書面通知的形式約定清楚，必須是以短信電話等形式通知到位，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)；
- 如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。
第五項(xiàng)、關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：
開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，有的買受人可能是以相抵較高的價(jià)格買得是位置較好的某號(hào)樓，但是交房時(shí)該樓號(hào)有可能就變成了相同結(jié)構(gòu)位置不好的樓層。
對(duì)策：
- 在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)；
- 開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。
第六項(xiàng)、關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：
有的開發(fā)商為了盤活資金，在建設(shè)前期的時(shí)候會(huì)將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而可以進(jìn)行在建建筑物進(jìn)行抵押。如果此類房屋出售，那么開發(fā)商在破產(chǎn)時(shí)，買受人的產(chǎn)權(quán)其實(shí)是得不到保障的，其產(chǎn)權(quán)是屬于抵押權(quán)人的。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。
對(duì)策：
- 在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。；
- 要求開發(fā)商將合同在房管局備案；
-
要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。
五證
