人口因素。在一線城市常住人口增速放緩、流動(dòng)人口數(shù)量回落的同時(shí)，一線城市周邊的三四線城市和各省會(huì)城市則基本保持著穩(wěn)定的人口凈流入。大城市生活成本攀升導(dǎo)致人口從一二線城市逐漸流出，2016年北京人口凈流入約2.4萬(wàn)人，延續(xù)2011年以來(lái)的下降趨勢(shì)，戶籍人口增長(zhǎng)約17.7萬(wàn)人，說(shuō)明高端人才對(duì)低端人才存在明顯的擠出。上海2015年出現(xiàn)人口凈流出，2016年凈流入僅約4.4萬(wàn)人。與農(nóng)民工進(jìn)城帶來(lái)的消費(fèi)需求增加不同，相對(duì)素質(zhì)較高的人口回流會(huì)給三四線城市的消費(fèi)偏好和消費(fèi)需求帶來(lái)一輪升級(jí)。推動(dòng)了今年三四線城市的商品房銷售增速和一二線房地產(chǎn)企業(yè)加速在三四線城市拿地的情況。
在中國(guó)，隨著房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性分化加劇，人口從一二線向三四線城市回流的跡象愈發(fā)顯著，另外二胎政策在三四線城市的落實(shí)情況明顯好于一二線城市。目前多數(shù)三四線城市收入水平逐漸提升，說(shuō)明三四線城市居民具備較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，今年三四線城市房市持續(xù)火爆，購(gòu)房需求日趨旺盛。過(guò)去三四線城市停滯不前的最大原因有兩點(diǎn)，一是庫(kù)存高、二是人口外流。目前兩個(gè)因素都有了變化，今年以來(lái)三四線城市庫(kù)存下降及城鎮(zhèn)化減速，一二線城市的生存壓力逼迫中低端人才回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)。以上庫(kù)存和人口的問題解決，對(duì)三四線城市將帶來(lái)一個(gè)趨勢(shì)大周期。對(duì)于受一線城市輻射的三四線衛(wèi)星城，地產(chǎn)需求向好主因在于一二線前期漲幅的滯后傳導(dǎo)，以及限購(gòu)政策對(duì)周邊城市的分流作用；對(duì)于部分區(qū)域的核心城市，地產(chǎn)需求向好主因在于人口流動(dòng)格局的改變，以及二孩政策的影響，這些原因?qū)?duì)三四線城市購(gòu)房需求產(chǎn)生持續(xù)的貢獻(xiàn)。三四線城市地產(chǎn)銷售符合地產(chǎn)去庫(kù)存“1億人落戶”的國(guó)家戰(zhàn)略。去年10月公布的《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，更加明確了通過(guò)城鎮(zhèn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的方式來(lái)將資金引入三四線城市，幫助三四線城市去庫(kù)存。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，到2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右。因此三四線城市地產(chǎn)的景氣是符合國(guó)家戰(zhàn)略的。
較高的收入水平和改善生活品質(zhì)、教育需求的驅(qū)動(dòng)下大量的農(nóng)民父母子女遷移至三四線城市，也支撐了三四線城市的購(gòu)房需求。隨著一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而城市可支配收入差距變動(dòng)緩慢，三四線居民的相對(duì)購(gòu)房能力會(huì)繼續(xù)增強(qiáng)。
政策因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)判，在十九大以后房地產(chǎn)政策會(huì)有松動(dòng)，在土地供應(yīng)、限購(gòu)限價(jià)、金融調(diào)控方面會(huì)放松，十九大以后各項(xiàng)政策表明，房子是用來(lái)住的指導(dǎo)思想依舊沒有改變，房地產(chǎn)政策沒有達(dá)到預(yù)期的松動(dòng)，一二線城市甚至有更加嚴(yán)控的趨勢(shì)。一二線城市除了個(gè)別城市以外都是各地的省會(huì)和直轄市，政策執(zhí)行比其他城市到位，并且有相互比較加碼的現(xiàn)象，比如預(yù)售許可證等手續(xù)要求越來(lái)越嚴(yán)也越來(lái)越高，有些城市已經(jīng)要求具備拎包入戶的條件才發(fā)放預(yù)售許可證。金融政策收緊給房地產(chǎn)企業(yè)資金帶來(lái)壓力，開發(fā)成本也隨之增加。一二線城市土地拍賣政策和競(jìng)價(jià)、比自持比率、比安置房比率、比銷售價(jià)格下限，加上銷售限價(jià)、限售、限制捂盤等調(diào)控手段制約了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)空間。
一二線城市的房?jī)r(jià)和未來(lái)的不確定性給觀望的普通工薪階層和想躋身一二線城市的打工層巨大的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力，需求人群在逐漸減少，銷售風(fēng)險(xiǎn)在加大。相對(duì)來(lái)說(shuō)，三四五線城市的房地產(chǎn)政策比較寬松，土地價(jià)格可控，各種限制很少，企業(yè)的資金壓力相對(duì)減輕，購(gòu)買人群的回流，催生了這些城市的房地產(chǎn)繁榮。
企業(yè)因素。房地產(chǎn)企業(yè)百舸爭(zhēng)流，行業(yè)排名和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)的發(fā)展生存逼迫企業(yè)只有發(fā)展壯大才能不被市場(chǎng)淘汰，尤其是排名前列的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展業(yè)務(wù)專業(yè)、單一，必須在開發(fā)量和銷售業(yè)績(jī)上繼續(xù)擴(kuò)大，來(lái)降低負(fù)債比率，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。既然一二線城市風(fēng)險(xiǎn)在加大，企業(yè)發(fā)展又需要更多的業(yè)績(jī)來(lái)支撐，三四五線就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的出口，也是三四線城市商品房銷售增速的背后因素。
以上觀點(diǎn)供行業(yè)朋友參考，不當(dāng)之處請(qǐng)批評(píng)指正！謝謝！石游。
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