前幾天，中央在北京召開經(jīng)濟工作會議，再次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

但如果你手上有一套小房子，小兩口住著蠻好，但孩子出生以后，想改善以下，換一套大點兒的房子。

這時候，你要賣掉房子，應(yīng)該不算是炒房。

賣房獲得的收益=賣房收入-各項支出。

在收入一定的情況下，減少支出，就能增加收益。

1、增值稅

假定你的房子在鄭州，面積87平方米（兩室一廳），市場均價1.8萬元/平方米，總價156.6萬元。

如果購買不足2年，按照5%的征收率全額繳納增值稅，增值稅稅款為156.6/（1+5%）?5%=7.46萬元。

如果購買2年以上（含2年），且符合普通住宅標準，免征增值稅。

假如你的房子已經(jīng)買了1年零8個月，再等4個月，就能節(jié)約7.46萬元。

2、個人所得稅

根據(jù)2019年1月1日實施的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額計算納稅。

假定你購房時的總價為100萬元，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得=156.6-100=56.6萬元。

應(yīng)繳納個人所得稅56.6?20%=11.32萬元。

如果這套房你自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，免征個人所得稅，節(jié)省11.32萬元。

3、契稅

賣了房，通常還要買房。買房時，除了要支付房款，還得繳納契稅。

不同的情形，契稅的標準也不一樣。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定：

（1）如果是購買家庭唯一住房，面積在90平方米及以下，按1%的稅率征收契稅。

（2）如果是購買家庭唯一住房，面積在90平方米以上，按1.5%的稅率征收契稅。

（3）如果是購買家庭第二套住房，面積在90平方米及以下，按1%的稅率征收契稅。

（4）如果是購買家庭第二套住房，面積在90平方米以上，按2%的稅率征收契稅。

（5）如果是購買第三套及以上住房，不管面積多少，均按當?shù)囟惵收魇掌醵悾ê幽鲜?%）。

假如你賣了家里唯一的房子之后，面對2套候選的房子，同樣是三室一廳，一套是89.5平方米，另一套是91平方米。單價按1.8萬/平方米計算，選擇小的那套，能節(jié)省契稅8460元。

如果你是為了孩子上學而購買學區(qū)房，一定要核實相關(guān)學區(qū)的劃片情況、入學政策、入學指標的使用情況，并在合同中約定學區(qū)房這一特殊目的，以便買方違約時追責。

當然，想要在賣房時獲得更大收益，最重要的，就是要賣得貴一點兒；想要在買房時收益更大，最重要的，就是要買得便宜一點兒。

這是一對難以調(diào)和的矛盾。

最終，成交的房價由市場決定，是買賣雙方博弈的結(jié)果。

祝你的房子賣出好價錢，祝你買到性價比更高的房子。

備注：

1、本文采用的增值稅政策僅適用于北京、上海、廣州、深圳以外的城市。

2、普通住宅標準由各省、自治區(qū)、直轄市結(jié)合實際制定。