普法小文章系列

一、普法要點(diǎn)

民法總則第一百四十六條規(guī)定了虛假表示與隱藏行為效力，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

（一）為擔(dān)保借貸而簽訂房屋買賣合同無(wú)效

在擬抵押的房屋無(wú)法辦理抵押登記的情況下，當(dāng)事人為擔(dān)保民間借貸的還款而簽訂房屋買賣合同，雙方約定債務(wù)人到期不還款，雙方即履行房屋買賣合同，借款即沖抵房款，甚至將該房屋買賣合同進(jìn)行網(wǎng)簽等備案手續(xù)。

很顯然，此房屋買賣合同并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，是虛假表示，此行為無(wú)效，而隱藏行為是民間借貸，民間借貸的效力需要合同法律法規(guī)有關(guān)借款合同的規(guī)定，綜合判斷借貸行為的效力，如隱藏行為不存在無(wú)效的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定隱藏行為的效力，而不因存在虛假表示行為而直接判定雙方的借貸行為無(wú)效。

（二）借貸到期后，協(xié)商以借款作為購(gòu)房款而訂立的房屋買賣合同有效

如借貸雙方在借款到期后，經(jīng)過(guò)雙方對(duì)賬，協(xié)商一致以確認(rèn)的借款本息作為購(gòu)房款，雙方就此簽訂房屋買賣合同，則不再屬于上訴的虛假表示行為。此時(shí)的房屋買賣合同不再是借貸關(guān)系的擔(dān)保，而是雙方真實(shí)意識(shí)表示。雙方關(guān)系由民間借貸變更為房屋買賣合同關(guān)系。如發(fā)生糾紛，應(yīng)按房屋買賣合同糾紛處理。

二、基本案情

被告欲向原告借款300萬(wàn)元，雙方簽訂借款合同，約定2019年12月31日前還款，本息共330萬(wàn)元。原告向被告支付借款前，雙方另簽訂《房屋買賣合同》，約定被告將坐落于北京市xx區(qū)xx號(hào)房屋出售給原告，房款300萬(wàn)元。雙方在北京市建委進(jìn)行了網(wǎng)簽。2020年1月15日，原告起訴要求被告履行房屋買賣合同，配合原告辦理房屋過(guò)戶手登記。

三、案件結(jié)果

法院經(jīng)審理，認(rèn)定《房屋買賣合同》系借貸擔(dān)保，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一項(xiàng)“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸關(guān)系審理。"、民法總則第一百四十六條之規(guī)定，認(rèn)定《房屋買賣合同》無(wú)效。