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此書如果換一個名字，應該是《炒房入門》，屬于普及基本知識文章的集合。雖然結(jié)構(gòu)有點亂、但瑕不掩瑜，是一本讓人腦筋急轉(zhuǎn)彎的理財書籍，讓你腦洞大開，原來我還可以這么買房！而且還可以對照自己的情況進行分析，從另外一個角度認識自己的固定資產(chǎn)與財富的積累。
理論部分
房價：
- 房價=大盤70%+板塊20%+小區(qū)10%
- 總體價格 VS 邊際價格，
- 三維價格 VS 筍盤
- 天下只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子。
- 影響房價因素1: M2+特權(quán)城市（北上廣等）
- 影響房價因素2: 房齡！影響到50%
搭橋：
- 把現(xiàn)金變成幾倍價值但是流動性不好的資產(chǎn)，再把資產(chǎn)變成幾倍現(xiàn)金。
- 低流動性變高流動性，最簡單的辦法就是有足夠長的時間，任何房產(chǎn)都能賣掉。
財產(chǎn)：
- 中產(chǎn)陷阱：僅僅依靠工資和儲蓄來積累財富的方法。
- 現(xiàn)實：低級存錢，中級資產(chǎn)，高級負債。
- 理想：利用銀行的錢來給自己掙錢，跑贏M2增發(fā)和通貨膨脹。構(gòu)建以房貸為中心的資產(chǎn)包。
誤區(qū)：
- 處房情節(jié)，90-95%的人，華而不實，徒增壓力。
- 新城市人買房誤區(qū)：按“家鄉(xiāng)縣城加強版”來規(guī)劃人生，而不是都市版！
- 普通人買房子：考慮自住、自己的當前收入。專業(yè)人買房：考慮房子未來的增值空間！
裝修的小竅門：
- 舊房徹底變毛胚，重新設(shè)計。
- 任何一段墻壁都要有電源插座。
- 凡是有下水的地方都裝上上水，陽臺盡可能留水管。
- 盡可能把廚房、衛(wèi)生間變大。
- 盡可能整體視覺顯得大，寬景油漆、乳白、象牙白。
- 盡可能亮，多個吸頂燈，簡單不花哨。
- 廚房、衛(wèi)浴、地板、油漆占80%
樓市的季節(jié)性
- 1-3月暴漲，4-6月減緩，然后動力消散，力量逐漸衰竭。
- 雙年制：單數(shù)年領(lǐng)漲，雙數(shù)年補漲，做實價格。
- 12-1月淡季，買房最佳時機。
樓市的回報
- 炒房與傳統(tǒng)買房是模式的競爭！
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實操
實操-零首付：
- 需要深刻了解銀行內(nèi)部運作和知道那些盤可以“溢高”
- 借六還七
實操-全款流
- 1000萬現(xiàn)金
- 降價、低評，利潤空間更大。
實操：2N定律與應用
- 財務(wù)自由目標4000萬，折合成平方米
- 2N與雪坡長度，京滬深25萬/平方米
- 2N模型，理論基礎(chǔ)，5年之內(nèi)房價可以漲很多
實操-借貸
- 長線負債率22%，平均貸款年限8年
- 2套疊加貸款、接力貸？P197
- 無抵押貸款、信用貸
- 貸款中介的作用：財務(wù)籌劃、選擇銀行
資金來源的分析/分層
- 私人借款
- 信用卡：虛空接力？4-5%
- 銀行貸款：盡貸！
- 抵押貸款：6-7%
- 信用卡分期：12-15%
- 臨時拆借：12-15%
- 無抵押信用貸：14-18%
- 社會借貸：18-36%
- 引申：社交的意義
貸款利率
- 20年期平均利率，或十年期國債利率。
- 利率對房價的影響最大上限不超過5%
- 利率是對宏觀政策的調(diào)整，如果針對個體、非專業(yè)投資人員來說，沒有意義。
基本財務(wù)函數(shù)：
- PMT：30-5、20-6.2、10-10
- 加權(quán)資金成本：年均利息/總貸款
- 總月供
- 平均貸款年限：多軍為8
- IRR：確認真正的回報率
房產(chǎn)的變現(xiàn)
- 抵押
- 截斷再抵押：房價三倍后，按揭還了再抵押。
其他
房產(chǎn)投資業(yè)忌諱：
- 數(shù)錢：帳算得越細，輸錢越多。過于糾纏細枝末節(jié)，沒有胸懷考慮遠大圖景。不停的尋找商機、不停進攻。
- 寫回憶錄：怯弱的表現(xiàn)，只想成績、不在進步。
- 休大假：逆水行舟、不進則退。
為自己保險：
- 人身意外險
- 理賠額度計算
房地產(chǎn)投資流派：
- 大面積低單價：單價低、但出手時間長。
- 低總價：適用市中心
下一步目標：重慶
- 人口 3000萬
- 投入 連續(xù)十年一萬億，GDP前十
- 趨勢
