我不是房地產(chǎn)方面的專家，因?yàn)樽罱信笥鸦瞬坏揭粋€(gè)星期的時(shí)間從在網(wǎng)上看到房源、聯(lián)系房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、打飛的回家、實(shí)地考察比較幾處房產(chǎn)，到最后交定金下單的神速，有感而發(fā)。朋友在一個(gè)二線省會(huì)城市買房，常年在國(guó)外，因此買房完全是為了投資。本文的討論是針對(duì)以理性投資為目的的買房，并不針對(duì)剛需買房自己住，需求不一樣，分析是不一樣的。
首先，我們要區(qū)別理性投資和投機(jī)的概念。2017年的時(shí)候，國(guó)家提出房子是用來住的，不是用來炒的，這一點(diǎn)完全沒有錯(cuò)。這里說的“炒的”就是指投機(jī)。投機(jī)一方面在于偏離自我財(cái)務(wù)承受能力高杠桿高負(fù)債去投資房地產(chǎn)；另一方面在于非價(jià)值投資，而寄希望于短期市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)快進(jìn)快出，混亂市場(chǎng)。
那么，什么是理性投資？理性投資是指根據(jù)自己的財(cái)力需求情況進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)和資源分配，制定合理的財(cái)務(wù)投資計(jì)劃，匹配自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以期望獲得合理的財(cái)務(wù)回報(bào)?；旧螩FA第三級(jí)很大部分的內(nèi)容就是在講這個(gè)，當(dāng)然這里的合理財(cái)務(wù)投資計(jì)劃的投資范疇不一定是僅指房地產(chǎn)，是根據(jù)財(cái)力及需求而面對(duì)的不同資產(chǎn)類別，也包括債券、股票、基金等。而另外一個(gè)方面的合理性，應(yīng)該來自于價(jià)值投資，是對(duì)投資標(biāo)的物的價(jià)值判斷，再根據(jù)自身財(cái)務(wù)需求，制定合理的投資期限，以期望獲得的回報(bào)。所以，合理理性地投資房地產(chǎn)是沒有問題的，它僅僅是一個(gè)投資資產(chǎn)的類別而已。不然你努力辛苦工作掙下的錢，在有更多盈余的情況下，僅僅存起來放進(jìn)銀行，所得利息，不知道能不能完全抵抗通貨膨脹，而又如何實(shí)現(xiàn)主動(dòng)的財(cái)務(wù)增長(zhǎng)呢？
因此當(dāng)我們有多余的閑錢的時(shí)候，在除去應(yīng)急的基本資金部分后，自然就會(huì)開始思考不同的投資渠道以期望實(shí)現(xiàn)一定的財(cái)務(wù)回報(bào)。而社會(huì)給我們一般人提供的投資渠道其實(shí)是相對(duì)有限的，不外乎是理財(cái)、股市、房地產(chǎn)。貨幣具有逐利性，在面對(duì)理財(cái)產(chǎn)品多樣化選擇障礙、時(shí)間節(jié)點(diǎn)及持續(xù)性，國(guó)內(nèi)股市變幻莫測(cè)政策市等因素下，在自身財(cái)力可以合理承受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)投資是具有它的道理的。房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期持有，可以帶來定期固定的租金以及可能的資本升值，至少在資本升值方面，中國(guó)大部分熱門房產(chǎn)市場(chǎng)不要太貪心的話，還沒有讓人太失望過。當(dāng)剛需者在抱怨房?jī)r(jià)的高漲，除了投機(jī)者的推波助瀾外，還要看到哪些是本身的需求導(dǎo)致，包括剛需和合理投資需求。如果國(guó)家不允許房地產(chǎn)作為合理投資的一種資產(chǎn)類別，那么應(yīng)該明確規(guī)定每戶家庭只能有一套房子，比如新加坡政府的組屋計(jì)劃，新加坡80%的人都住在政府組屋里，并且5年之內(nèi)不能賣等諸多要求。新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)里除了有要求限制嚴(yán)苛的政府組屋計(jì)劃之外，還有私人房地產(chǎn)市場(chǎng)，是允許進(jìn)行合理的房地產(chǎn)投資的。
那么房地產(chǎn)作為一個(gè)資產(chǎn)投資類別，它投資的重點(diǎn)是什么呢？Location! Location! Location!美國(guó)次貸危機(jī)的時(shí)候，動(dòng)不動(dòng)國(guó)內(nèi)新聞就報(bào)道說什么1美元買房，白菜價(jià)格買房。那樣的房子有可能就在一些鳥不生蛋的地方，你買了之后，要定期支付的維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)等等，可能導(dǎo)致你買進(jìn)的根本不是資產(chǎn)，而是負(fù)債。而華爾街永遠(yuǎn)只有一個(gè)，也許房地產(chǎn)作為投資根據(jù)不同的需求還有其他因素的考慮，但是仍然是地點(diǎn)為王，抗跌！
對(duì)于投資期限，一般房地產(chǎn)投資的合理期限不會(huì)太短，因?yàn)楸旧碣Y產(chǎn)的不流動(dòng)性，再加上各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)這一類敏感性資產(chǎn)都會(huì)有一定的政府調(diào)控，比如限制持有買賣期限。對(duì)于長(zhǎng)期持有的投資資產(chǎn)，我們要判斷的是投資的這個(gè)國(guó)家、城市、區(qū)域、地點(diǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展的大面，而非短期的波動(dòng)或限制。比如，我朋友買的這個(gè)房子，位于中國(guó)二線省會(huì)城市的市中心區(qū)域，在現(xiàn)階段面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的眾多變數(shù)及調(diào)整的情況下，長(zhǎng)期持有的價(jià)值投資，是要看對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大面持肯定態(tài)度而選擇仍然在中國(guó)投資；而朋友投資的這個(gè)城市房?jī)r(jià)剛剛經(jīng)歷了大幅增長(zhǎng)仍在歷史高點(diǎn)，但是與北上廣等一線城市相比房?jī)r(jià)仍然偏低，該城市正在致力于發(fā)展成“準(zhǔn)一線城市”，各種人才落地經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策激勵(lì)，市中心雖然比較舊，但所投資的房子地處于商業(yè)區(qū)。
對(duì)于房地產(chǎn)的投資定位，也很重要，就是說之后要出租的目標(biāo)人群。朋友的房子投資定位的出租人群是城市白領(lǐng)，而非剛需自住型，因此投資的是小戶型電梯房。
另外需要說明的是，異地管理問題。朋友的家鄉(xiāng)就是這個(gè)城市，所以對(duì)這個(gè)城市相對(duì)熟悉，親戚朋友勝多，不會(huì)存在太大的異地管理問題。個(gè)人意見是不要輕易冒險(xiǎn)試水自己不熟悉的地方，除非有信任的專業(yè)人士指導(dǎo)，因?yàn)榭赡軙?huì)涉及到很多隱晦的問題。面對(duì)異地管理及資產(chǎn)全球多區(qū)域分布風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的問題，其實(shí)可以通過購買靠譜的REIT實(shí)現(xiàn)投資房產(chǎn)全天下。
最后，社會(huì)需要給大家制定出充足的合理投資通道及理性的可選擇性，大家才能健康理性的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理投資，實(shí)現(xiàn)合理的財(cái)務(wù)增長(zhǎng)。這樣的通道需要合理風(fēng)險(xiǎn)合理回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)匹配，不能是無控制的暴利，不然大家都不去做實(shí)業(yè)，人心浮躁，資金全部從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)移出來，進(jìn)入虛擬市場(chǎng)，最終可能導(dǎo)致泡沫，比如說股票市場(chǎng)最終是需要以上市公司創(chuàng)造價(jià)值的能力進(jìn)行價(jià)值回歸，而與其完全脫離的股市就是一個(gè)虛擬市場(chǎng)。另外，投資通道不能只有一個(gè)，要多樣化，這樣大家才不會(huì)把錢都放進(jìn)一個(gè)投資方向，導(dǎo)致某一種投資資產(chǎn)過熱。
