1989年，東京銀座大街最貴記錄是每平米接近100萬美元。2006年，東京銀座大街是每平米接近130萬人民幣， 130萬人民幣是20多萬美元而已！即使最貴的地段也就250萬人民幣左右哈。20多年過去，當(dāng)年以很高價位買了銀座商業(yè)的人們怎的一個慘字了得！到今天，東京銀座最貴地段依然只有1989年的1/4-1/5左右！
1989年，全球十大富人名單，有六名是日本人，全部是因地產(chǎn)起家。
今天，帶你一起看看也曾保持過GDP雙位數(shù)增長的日本經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)歷了“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾經(jīng)被奉為“東京房價永不跌”的東京房價，又是怎樣崩盤的？
曾經(jīng)的日本房價
經(jīng)過了飛速發(fā)展，日本地產(chǎn)市場開始繁榮，從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%.
當(dāng)時，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產(chǎn)中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
20世紀(jì)80年代，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴(kuò)大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。
相對于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。
為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對于那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆?！?/p>
而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)于土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然后再以新的土地為擔(dān)?！绱搜h(huán)反復(fù)。
強(qiáng)勢插入
隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長了近2倍。
1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。
一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門人在傳達(dá)室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售?？撮T人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。（這個TM和中國創(chuàng)業(yè)者賣房創(chuàng)業(yè)十年再買回自己的房子多么相似）
然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模；過高的地價也給政府的城市建設(shè)帶來了嚴(yán)重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。
1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)。
泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。
從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。
日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。以1990年新年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。
1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。
與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價格一瀉千里。（接盤俠走了...）
1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時代。（房產(chǎn)稅，短期內(nèi)真的不會推出，不然，哼哼哼 ...）
幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地產(chǎn)價格的暴跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元。
緊接著，作為土地投機(jī)主角的非銀行金融機(jī)構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)。結(jié)果，給這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中１/３與房地產(chǎn)有關(guān)。
“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國際大勢的影響，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌。
據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，日本全國的平均地價連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點(diǎn)。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。盡管經(jīng)過了長達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地產(chǎn)市場依然疲軟。
房價跌落后的日本
1991年，東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購買房產(chǎn)的千萬富翁變成了千萬負(fù)翁，自殺、破產(chǎn)集中爆發(fā)。
過剩的房產(chǎn)隨處可見，很多逐漸年久失修而垮塌。原本可以買下兩個美國的日本房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在卻無人問津。日元進(jìn)一步暴跌，在1991年日元兌美元跌幅甚至超過了30%，讓高傲的日元一下跌下了神壇，開始了20十年的貶值，爆買的日本人從此消失在國際上。
企業(yè)大量破產(chǎn)，銀行、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)數(shù)量超過3000家，日本就業(yè)壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成為日本頑疾，于是啃老族率先在日本流行。在1991年，日本離婚率暴漲，超過了正常水平的2.5倍，這其中不乏破產(chǎn)的中產(chǎn)家庭，很多戶主通過離婚的形式保全妻子與孩子的財產(chǎn)，自己則選擇了流浪道路。
房價崩潰前，日本人大多貸款買房，很多才工作的人就背負(fù)了5、6000萬日元債務(wù)，在房價崩潰后他們不得不借高利貸償還銀行，借新債換舊債，這讓日本人在還債中度過了一生。
研究者估計，自從上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)和股市崩盤以來，日本人的收入在近20年時間內(nèi)陷入停滯甚至下降，其貧困率已翻了一番。下面讓我們來看看日本地產(chǎn)泡沫破滅后，底層人民的凄慘生活。
半夜再回東京都議事廳大橋下看看，大多數(shù)流浪漢已經(jīng)睡覺了
45歲的三浦對膠囊旅館沒有什么可挑剔的。他只需要個地方睡覺，天亮了，又要去找工作。對于三浦，這里有他今夜一切需要的東西：一張床，一臺電視和一臺收音機(jī)。甚至在一樓還有公用的浴室和桑拿房。最重要的一點(diǎn)是，很便宜。住這個“棺材”一夜的費(fèi)用約30美元。在東京這個世界上居住最昂貴的城市，這個費(fèi)用算是很便宜了。
流浪漢吃什么呢?據(jù)說日本超市食品15小時必須下架扔掉，有些店就把這些食品送給流浪漢，他們的伙食比打工族都好且免!費(fèi)!
日本人講究臉面，流浪漢外出時地鋪要求打包、遮蓋好。
不過，這些流浪漢都還是很干凈整潔的，靜靜的街道，用夾子遮的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的紙箱“家。
他們有的在地上鋪點(diǎn)東西蓋著被子敞著睡，有的用紙盒子遮羞，人躲在紙盒子里面住。一眼望去，這里的流浪漢群體人數(shù)還真不少。
走出橋下，抬頭便是東京都議事廳的高樓大廈。
白天，不知道用紙箱這么擋著是不是也是面子?
流浪漢們的炊具，食材也都是撿回來的貨超市的過期物品。
垃圾分類的意識是日本全民共有的。
紙箱里的流浪漢很多都在聚精會神地看書。
這一位……似乎全部家當(dāng)都是書
51歲的佐藤聰美是一位單身母親，為了撫養(yǎng)年僅17歲的女兒，她同時要做兩份工作。即便如此，佐藤的年收入還不到1.7萬美元，處在貧困線以下。“我不想使用貧困這個詞，但我確實(shí)很窮?！弊籼僬f。為了生活，她每天都要早早起床做快餐，下午還要送報紙。
“膠囊酒店”雖然貌似棺材，但卻曾經(jīng)是日本繁榮的象征，住這里的多半是工作到深夜來不及乘搭末班車回家或和朋友通宵喝酒的業(yè)界人士。三浦住的這個膠囊旅館，今晚的顧客中沒有一個這類傳統(tǒng)的顧客，有的，只是像三浦這樣的在找工作的人。
兩雙鞋，難道這里面可以擠兩個人?
到處都是流浪漢
一個在看書一個在修雨傘，后面還有睡覺、看書的，流浪漢扎堆，卻相安無事
