房價真的貴嗎

如果選一個過去40年交易地位爬升最快的商品，房子可能是爭議最少的一個，從一個鮮少投入市場流通到民眾心目中同行國際城市地位的風(fēng)向標(biāo)，“房事”牽扯著很多人的思緒，我試著從不同的角度看看房子的情況，嘗試探討著會不會能夠出現(xiàn)有別于一般角度的觀點，這是第一篇。

一、現(xiàn)在買房更難了還是更容易了

自從79年開始的經(jīng)濟制度改革以后，原來實施了超過一代人的單位解決住房問題也逐漸推向市場化處理，原來主要由國營機構(gòu)公務(wù)員單位為主體的體制內(nèi)住房配給、租住等福利性住房方案到2000年為止基本結(jié)束。全國城鎮(zhèn)房價一片漲升，漸漸有了市場化等于漲價，年輕人買房難，三代供一房等等說法。這些都是公眾輿論的聲音，不過從數(shù)據(jù)來看卻又有另外一番景象，不管你怎么想國人住房的待遇在這些年以來可是好太多了。由于住房問題主要是城鎮(zhèn)問題，這里我也側(cè)重展示城鎮(zhèn)居民相關(guān)的數(shù)據(jù)，根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1978年人均居住面積6.7平方，到了1984年居民自有住房率只有9.4%，市場化深度運行34年后的2018年，人均居住面積達到39平方米，自有住房率到達了70%，似乎跟感官上的情況相去甚遠(yuǎn)，其中關(guān)鍵的原因可能在于統(tǒng)計方法上面：城鎮(zhèn)居民住房擁有率分母取值是戶籍人口，還是2018年的數(shù)據(jù)全國城鎮(zhèn)居民戶籍人口比例只有43.37%，原來戶籍人口大多都有房了，買房困難的大部分是尚未取得城鎮(zhèn)戶籍的“外地人”。

二、居者有其屋是應(yīng)該的權(quán)利嗎

不少對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不滿的朋友所提出其中一個觀點在于，住房是生活的基本需求，所以如果這樣的需求未能被滿足，就是社會的某個環(huán)節(jié)或者機構(gòu)出了問題。然而，真的有應(yīng)該被滿足的權(quán)利嗎？從直覺上好像是有的，所謂天賦人權(quán)不就是默認(rèn)規(guī)則中本來就該有的權(quán)利嗎？如果僅從坐而論道的角度來說，的確是有一些權(quán)利是默認(rèn)的，比如說生命安全不受威脅，私人財產(chǎn)受到法律保護之類，不過到了居住乃至到具有私人產(chǎn)權(quán)的房屋這里問題就變得有點復(fù)雜了。房屋的建造是需要真實資源付出成本的，城市新增的居民加入，必然分薄了事實上有限的城市服務(wù)資源，意味著原有的居民需要讓渡出部分的權(quán)利，如果獲取居住權(quán)是一個應(yīng)該獲得的權(quán)利，那這個被居住的房子應(yīng)該由誰義務(wù)地提供呢？管治機構(gòu)嗎？他們的資源也僅能從城市的其他地方收集上來，如果多支出一些給新用戶蓋房子不是讓本來就被分薄的城市資源本來已經(jīng)被分走的其他居民的權(quán)利又多分走一份嗎？通常的情況是，那些新加入城市或者意欲加入城市生活的人們，在出生長大的地方都是擁有一個席位的居住權(quán)的，搬遷的城市生活一般意味著他們暫時或者永久地放棄了原來的居住權(quán)換取一個在城市的居住權(quán)，這個交易在他們的角度來看是公平合理的，但是從外部來看他們所放棄的家鄉(xiāng)的居住權(quán)跟城市的居住權(quán)并不等價，也沒有讓城市的其他居民受益，所以這筆潛在的交易對于他們自己來說是平衡的，對于城市的其他居民來說則成了凈損失。因此我找來了一個比喻，從家鄉(xiāng)前往城市的朋友就像從一個國家移民到另外一個國家，那座位于城市的私人產(chǎn)權(quán)住房就是屬于這個新“國家”的綠卡，有人會覺得我想去另外一個國家，那個地方就應(yīng)該給我發(fā)綠卡嗎？

三、經(jīng)濟學(xué)觀測的是行為而非意愿

把話題收一收，回到房產(chǎn)這個商品上面，在很多輿論呈現(xiàn)的聲音中，買不起房或者買房很困難已經(jīng)成為了主流，從2000年以后城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲也是一個基本沒有爭議的事實，我們還是先把這些聲音放在這里來看看數(shù)據(jù)是怎么樣的。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布《2019年1~12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1~11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點；全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1~11月份回落0.8個百分點；商品房銷售面積打破連續(xù)兩個月上漲趨勢重回負(fù)增長，2019年1~12月累計增速為-0.1%，下滑0.3個百分點。簡單來說總體數(shù)據(jù)穩(wěn)中有漲，如果沒有在其他年份里面找到交易數(shù)據(jù)大幅變動的案例，幾乎可以確定的是不管社會輿論怎么講，實際參與房地產(chǎn)交易的那個群體仍然在用行動表達了對當(dāng)前交易價格水平的認(rèn)可，每一宗具體交易的價格都落在交易雙方預(yù)期可接受的范圍內(nèi)，如果我們排除掉具有欺詐或者強迫的違法犯罪案件后，認(rèn)可每一筆交易都在自愿的背景下達成的話，應(yīng)該可以推定參與交易的所有人對價格都是滿意的。

四、稀缺的不是土地而是位置

對于房價高，其中一個大家認(rèn)可的理由的地價貴，發(fā)展商購置土地的價格已經(jīng)很高了，最終商品的房屋怎么能便宜，所以房價貴要怪高價賣地的管理部門。我認(rèn)為之所以有這樣的誤解是搞錯價格的構(gòu)成，一般人們對價格構(gòu)成的理解更接近于會計方式的角度考慮，認(rèn)為最終產(chǎn)品價格就是各種成本堆起來再加上“一定”的利潤，這個理解在商業(yè)邏輯上其實是說不通的這個有機會再展開討論，今天先從土地價格這邊來看。從直覺上來說，土地是稀缺的，不稀缺價格怎么會那么貴呢？但這不是事實，事實上是，待開發(fā)的土地還多的是。以北京為例，下轄土地面積共1.64萬平方公里，放到歐洲的話這個面積能排到斯洛文尼亞后面黑山前面，相當(dāng)不小的一塊地方，如果把五環(huán)（其實五環(huán)邊上已經(jīng)離中心挺遠(yuǎn)了）以內(nèi)算作市區(qū)的話，市區(qū)面積僅有1224.5平方公里，占轄區(qū)面積約7.5%，也就是說市區(qū)以外可供發(fā)展的空間還有當(dāng)前市區(qū)范圍的13倍，這樣的能說土地很稀缺嗎？其實稀缺的不是土地而是位置，五環(huán)外的房價就有不到3萬的，再遠(yuǎn)一點鶴崗的房價也就2000左右。

五、房屋是綜合服務(wù)的載體

稀缺的位置背后，就是以城市綜合服務(wù)為填充物的，城市尤其是大型城市之所以能夠吸引年輕人趨之若鶩的包括更多的個人發(fā)展機會、更便捷通達四方的交通、更好的教育資源、更優(yōu)秀的醫(yī)療服務(wù)等數(shù)不勝數(shù)，這里提到或未提到的條件都比城市以外的區(qū)域明顯優(yōu)越，這是既定的事實成因暫且不在本文討論范圍內(nèi)。以上的很多資源都是對多數(shù)人具有價值，但是并不一定具有明顯的門檻的，比如說你想要從某個知名藝術(shù)博物館中獲取新的靈感或者思路，你并不需要先行獲得這個城市的戶籍，只要剛好住在附近就好了。因為有這些客觀存在的差異化社區(qū)服務(wù)，而每一種服務(wù)都存在對應(yīng)的獲取價格，如果你本來不住在這個城市附近又想要獲取這些資源，價格自然會附加在當(dāng)?shù)赜绕涫强拷袇^(qū)的商品房產(chǎn)上面，你在大城市所購置的住房，所支付的費用除了所占份額有限的居住以外，其余的部分就是用來繳納購買這些服務(wù)的費用。同時由于絕大多數(shù)服務(wù)在使用過程中都具有競爭新，一個知名醫(yī)院的熱門科室床位，甲已經(jīng)在使用就不能同時給乙提供服務(wù)，任何一個新用戶的加入自然就讓原有的用戶可以分得資源少一分，房價包含的同樣有這樣的一分增容費。關(guān)于房子的問題值得討論的還有很多，為了控制篇幅暫時就談到這里，有時間我們再從其他角度來談。