還有1個(gè)多月，2020年就要過(guò)去。
這一年來(lái)，許多人實(shí)現(xiàn)了自己在深圳置業(yè)的夢(mèng)想，買(mǎi)到了合適的房子。
但也有一些購(gòu)房者，還在經(jīng)歷能不能買(mǎi)、要不要買(mǎi)、什么時(shí)候買(mǎi)、在哪里買(mǎi)的糾結(jié)。
買(mǎi)房這件事，說(shuō)難也難，說(shuō)容易也容易。關(guān)鍵在于你有沒(méi)有掌握買(mǎi)房的基本邏輯。
其實(shí)買(mǎi)房和理財(cái)一樣，都是需要學(xué)習(xí)的。
結(jié)合多年來(lái)觀(guān)察樓市的經(jīng)驗(yàn)，大先生總結(jié)了10條在深圳買(mǎi)房的建議，希望對(duì)正在買(mǎi)房路上的購(gòu)房者能有所幫助。
如果你是第一次在深圳買(mǎi)房，那么這篇文章你一定要好好讀，或許能幫你少走不少?gòu)澛贰?/p>
當(dāng)然，深圳樓市一直是在變化著的，買(mǎi)房邏輯也是不時(shí)更新的。
但這篇攻略，更注重于教你如何塑造樓市的認(rèn)知框架，而非細(xì)枝末節(jié)的實(shí)操指南，至少在未來(lái)三到五年，都可以用來(lái)指導(dǎo)我們的購(gòu)房決策。
01
時(shí)機(jī)和認(rèn)知
我發(fā)現(xiàn)，在深圳，每一次樓市行情啟動(dòng)的時(shí)候，都是大多數(shù)人不看好，或是大多數(shù)人都不行動(dòng)的時(shí)候。
最佳的購(gòu)房機(jī)會(huì)，往往就這樣錯(cuò)過(guò)了。
買(mǎi)房表面買(mǎi)的是房子，實(shí)際上買(mǎi)的是時(shí)機(jī)。
哪一年入場(chǎng)，決定了你的成本；哪一年退出，決定了你的收益。
買(mǎi)的時(shí)機(jī)對(duì)了，哪怕老破舊、郊區(qū)也會(huì)賺錢(qián)；買(mǎi)的時(shí)機(jī)不對(duì)，哪怕是南山核心區(qū)的房子，也不會(huì)漲多少。
而能否把握這個(gè)時(shí)機(jī)，往往取決于你的觀(guān)念和認(rèn)知，是否跟上甚至領(lǐng)先了市場(chǎng)的走向。
很多購(gòu)房者對(duì)于深圳樓市的判斷，普遍存在認(rèn)知和預(yù)期滯后于市場(chǎng)幾個(gè)月的情況，在買(mǎi)房的時(shí)候就容易陷入被動(dòng)。
比如，便宜的時(shí)候覺(jué)得還有更便宜的，漲起來(lái)后開(kāi)始慌亂猶豫，漲到末期了才高位買(mǎi)入接盤(pán)。
在合適的時(shí)間窗口內(nèi)，其實(shí)沒(méi)必要糾結(jié)是否買(mǎi)在最低點(diǎn)。哪怕你當(dāng)時(shí)買(mǎi)貴了，以后房?jī)r(jià)漲了，你依然是贏家。
記住，踏空比買(mǎi)貴更難受。
02
主流共識(shí)和路徑依賴(lài)
這幾年，深圳樓市的主流觀(guān)點(diǎn)越來(lái)越趨同，除了一些小問(wèn)題的爭(zhēng)議，在很多大方向上，主流輿論基本達(dá)成了一股莫名的默契和共識(shí)。
以區(qū)域選擇為例：深圳一路向西勢(shì)不可擋，前海將來(lái)要秒天秒地，羅湖福田老城區(qū)沒(méi)前途，龍崗太遠(yuǎn)且天量庫(kù)存就是坑，龍華價(jià)格虛高要橫盤(pán)，沙井光明作為后起之秀要吊打龍華……
都是深圳購(gòu)房者相當(dāng)熟悉，且普遍認(rèn)同的“主流共識(shí)”。
這些觀(guān)點(diǎn)，不一定是錯(cuò)的。
但根據(jù)有效市場(chǎng)假說(shuō)，如果一種共識(shí)深入人心，隨著時(shí)間推移，價(jià)格的有效性不斷增強(qiáng)，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)透支時(shí)，利好也可能變成利空。
反之，對(duì)羅湖這些老舊地段的悲觀(guān)印象如果也形成共識(shí)，那么當(dāng)悲觀(guān)情緒無(wú)限放大，價(jià)格已經(jīng)跌無(wú)可跌，反而是絕佳的抄底時(shí)機(jī)。
想要跑贏樓市大盤(pán)，就不能有路徑依賴(lài)，被刻板印象所影響，必須有自己獨(dú)特的、非共識(shí)性的觀(guān)點(diǎn)，從信息不對(duì)稱(chēng)中找機(jī)會(huì)。
在公認(rèn)的共識(shí)基礎(chǔ)上，如何形成自己的非共識(shí)觀(guān)點(diǎn)？
首先認(rèn)真剖析，房?jī)r(jià)之所以漲跌的真正原因，是否確如輿論所說(shuō)還是另有隱情，未來(lái)還有沒(méi)有別的變量會(huì)影響房?jī)r(jià)。
同時(shí)橫向?qū)Ρ?，同樣的總價(jià)，其他區(qū)域是否有更好的選擇。
大先生一位粉絲就做到了這一點(diǎn)，在去年底買(mǎi)入了過(guò)去漲幅不佳，曾經(jīng)被大部分人認(rèn)為無(wú)限悲觀(guān)的布吉，今年這個(gè)區(qū)域便由于名校和地鐵的利好，迎來(lái)了不錯(cuò)的行情。
03
邏輯謬誤和獨(dú)立思考
目前市場(chǎng)上很多觀(guān)點(diǎn)，都是先入為主預(yù)設(shè)立場(chǎng)，再?gòu)?qiáng)行解釋?zhuān)胀ㄙ?gòu)房者很容易被誤導(dǎo)。
舉兩個(gè)例子：
A：疫情影響各行各業(yè)不好做，購(gòu)買(mǎi)力不足會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。
B：疫情影響各行各業(yè)不好做，為了刺激經(jīng)濟(jì)會(huì)放水，對(duì)房?jī)r(jià)有正向的促進(jìn)。
A：715新政后，早期買(mǎi)的業(yè)主比較便宜，賺夠錢(qián)了，賣(mài)不動(dòng)降價(jià)轉(zhuǎn)出很正常，所以房?jī)r(jià)要跌。
B：715新政后，買(mǎi)房滿(mǎn)五年以上的業(yè)主，本來(lái)就不缺錢(qián)，賣(mài)不動(dòng)就耗著，供求關(guān)系依舊緊張，基本跌不了，甚至不買(mǎi)還得漲。
是不是感覺(jué)，這些觀(guān)點(diǎn)橫豎都有道理，不知道該信哪個(gè)？
此外，還有一些迷惑性很強(qiáng)、實(shí)則經(jīng)不起推敲的觀(guān)點(diǎn)，也在深圳樓市大行其道。
比如上面這張圖，曾在不少深圳人的朋友圈里刷屏。
雖然說(shuō)的都是事實(shí)，但作者故意沒(méi)告訴你的是，百外此前是純點(diǎn)招生，學(xué)生全部都是全市學(xué)霸，沒(méi)有學(xué)區(qū)地段生，只不過(guò)恰巧蓋在布吉而已。
所以，在深圳這個(gè)信息大爆炸的市場(chǎng)，判斷一個(gè)樓市觀(guān)點(diǎn)或房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)是否正確，不能只看是否符合自己的利益和立場(chǎng)，一定要學(xué)會(huì)獨(dú)立思考。
04
板塊和樓盤(pán)
在買(mǎi)新房時(shí)，大部分時(shí)候是板塊在決定打新的價(jià)值。
選對(duì)板塊，比選擇個(gè)盤(pán)更重要。
今年，西部的新盤(pán)幾乎個(gè)個(gè)都很好賣(mài)，東部的新盤(pán)卻普遍進(jìn)入了依靠二三級(jí)聯(lián)動(dòng)才能帶來(lái)銷(xiāo)量的境地，甚至連紅山、上塘這種原本炙手可熱的板塊，都有樓盤(pán)沒(méi)能做到日光、周光。
之所以出現(xiàn)這種分化現(xiàn)象，正是因?yàn)榇蛐缕鋵?shí)打的并不是個(gè)盤(pán)，而是“板塊的價(jià)差”。
政府的定價(jià)，是給一個(gè)板塊整體限價(jià)。板塊內(nèi)的二手房們，價(jià)格基本也在一條線(xiàn)上。
只要板塊的新房限價(jià)比二手低，尤其是沙井、光明這種差價(jià)非常明顯、且有規(guī)劃利好的板塊，不論買(mǎi)板塊內(nèi)哪個(gè)新盤(pán)，獲利空間都不會(huì)太差。
但如果選錯(cuò)了板塊，即便是精心挑選了這個(gè)板塊內(nèi)最有價(jià)值的盤(pán)，其漲幅可能都比不上優(yōu)質(zhì)板塊內(nèi)性?xún)r(jià)比最低的盤(pán)。
05
網(wǎng)紅盤(pán)的執(zhí)念
大先生發(fā)現(xiàn)，只要聊到打新，基本就繞不開(kāi)華潤(rùn)城、海德園、海岸城這幾個(gè)頭部網(wǎng)紅盤(pán)。
許多人等待多年仍沒(méi)開(kāi)盤(pán)，或開(kāi)盤(pán)了但沒(méi)有搶到，卻依舊抱有執(zhí)念。
對(duì)此我的建議是，與其沉迷打新，不如去二手市場(chǎng)淘筍。
這些網(wǎng)紅盤(pán)不是不建議買(mǎi)，而是其可預(yù)見(jiàn)性的打新優(yōu)勢(shì)，并沒(méi)有很多人想的那么樂(lè)觀(guān)。
要么由于關(guān)注度太過(guò)集中，打中概率太低；要么因?yàn)楦鞣N客觀(guān)因素，開(kāi)盤(pán)時(shí)間遲遲未定。
因此，沒(méi)必要對(duì)其抱有過(guò)高的期待，更沒(méi)必要為此放棄其他機(jī)會(huì)，納入備選項(xiàng)即可。
搖中當(dāng)然皆大歡喜，如果買(mǎi)不到又沒(méi)做好備選，很容易錯(cuò)失入手時(shí)機(jī)。
今年三四季度的新房大爆發(fā)，根本原因還是在于上市房企為了沖營(yíng)收，釋放了很大供應(yīng)，這決定了股價(jià)和明年的融資成本，因此不會(huì)刻意捂盤(pán)。
但如果等到明年初，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這么著急賣(mài)房，開(kāi)盤(pán)節(jié)奏就會(huì)變得無(wú)序，加之預(yù)售政策、定價(jià)策略、開(kāi)盤(pán)時(shí)間，以及買(mǎi)到的概率，都可能發(fā)生不小的變化。
這些變量，對(duì)于買(mǎi)房決策都是非常不利的。
事實(shí)上，很多人如果不是執(zhí)著于打新，而是去二手市場(chǎng)認(rèn)真淘一套筍盤(pán)，收益肯定不比打新小。
06
標(biāo)桿盤(pán)的價(jià)值
深圳每個(gè)片區(qū)，都有一些比較熱門(mén)的樓盤(pán)。
例如前海的諾德假日，寶中的天健時(shí)尚、花樣年，深圳灣的太古城，百花的國(guó)城花園等，都是片區(qū)內(nèi)的當(dāng)紅炸子雞。
這些盤(pán)地處帶有概念的熱門(mén)區(qū)域，地鐵、學(xué)區(qū)等基礎(chǔ)條件優(yōu)越，加上小戶(hù)型多、門(mén)檻低，因此每輪行情下來(lái)，都能取得跑贏大盤(pán)的市場(chǎng)表現(xiàn)。
除了眼紅這些盤(pán)的業(yè)主在樓市里呼風(fēng)喚雨，其實(shí)也可以把這些樓盤(pán)當(dāng)成深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)。
樓市的啟動(dòng)、爆發(fā)、趕頂、調(diào)整，其實(shí)都有規(guī)律可循，熱點(diǎn)盤(pán)的動(dòng)向就是獲取這些規(guī)律的捷徑。
幾乎每次行情剛開(kāi)始啟動(dòng)的時(shí)候，這些標(biāo)桿盤(pán)都是最先起風(fēng)，然后區(qū)域內(nèi)其他樓盤(pán)跟上，別的次級(jí)板塊再慢慢追趕。
市場(chǎng)涼下來(lái)的時(shí)候，這些盤(pán)由于前期漲得用力過(guò)猛，跌得也會(huì)相對(duì)快一些，當(dāng)這些盤(pán)的價(jià)格明顯回調(diào)，也會(huì)在整體行情中逐漸體現(xiàn)。
這種市場(chǎng)反應(yīng)上的時(shí)間差，如果能看懂或者利用好，就能在買(mǎi)房決策中提前做出判斷。
07
預(yù)期漲幅和實(shí)際回報(bào)
許多購(gòu)房者有一個(gè)習(xí)慣，喜歡拿著當(dāng)前的房?jī)r(jià)，按漲幅環(huán)比評(píng)估以后要賣(mài)多少，才能有好的收益率。
但預(yù)期漲幅計(jì)算下來(lái)，往往就會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便是低于市場(chǎng)價(jià)很多的驚天筍盤(pán)，或者熱門(mén)的限價(jià)新房，絕大部分房子似乎都不適合投資。
這是因?yàn)?，在預(yù)期的投資周期中，就算設(shè)置了相對(duì)低的回報(bào)率，但由于復(fù)利乘數(shù)效應(yīng)，計(jì)算出來(lái)的未來(lái)價(jià)格都是難以想象的。
看到這些夸張的數(shù)字，很容易導(dǎo)致信心不足，甚至放棄購(gòu)買(mǎi)。
事實(shí)上，如果將深圳現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和十年前對(duì)比，也會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大部分人的心理認(rèn)知。
深圳未來(lái)的房?jī)r(jià)，站在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，也是很難想象出來(lái)的。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果長(zhǎng)期看好深圳，完全不必糾結(jié)于未來(lái)漲幅多少。
選擇一個(gè)有比較優(yōu)勢(shì)的房子，買(mǎi)入、持有，剩下的交給時(shí)間。
08
大方向與小細(xì)節(jié)
很多人買(mǎi)房時(shí)，總想著挑出最好最具價(jià)值的房子，容易陷入對(duì)雞毛蒜皮的細(xì)節(jié)過(guò)度考究，卻忽略如價(jià)格、地段、學(xué)校等核心要素，以及價(jià)格這個(gè)變量，導(dǎo)致主觀(guān)情緒化地看待問(wèn)題，最終錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)。
選對(duì)區(qū)域、挑準(zhǔn)時(shí)機(jī)這些大的戰(zhàn)略方向，遠(yuǎn)比糾結(jié)臥室大小、樓層朝向這些小的細(xì)節(jié)重要。
在深圳這個(gè)信息無(wú)限透明的城市，如果沒(méi)有遇到一個(gè)智商八折的業(yè)主，是不可能買(mǎi)到八折筍盤(pán)的。
不同的房子，價(jià)格之所以能站在同一梯隊(duì)，恰恰是因?yàn)楦鞣矫鎯?yōu)勢(shì)綜合下來(lái)，當(dāng)前階段的價(jià)值差異并沒(méi)有那么大。
如果某套房子真的有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，那么價(jià)格自然也不會(huì)在同一個(gè)段位。
反之，如果某套房子價(jià)格有足夠大的優(yōu)勢(shì)，一些缺陷也就沒(méi)那么重要了。
在有限的預(yù)算下，判斷一個(gè)房子能不能買(mǎi)，不應(yīng)該是主觀(guān)感覺(jué)價(jià)格貴不貴，而是要看同樣的價(jià)格有沒(méi)有更好的選擇。
大多數(shù)情況下，同樣的價(jià)格想獲得更多優(yōu)勢(shì)，要么加錢(qián)，要么對(duì)需求做妥協(xié)，終歸需要做出取舍。
09
單價(jià)和總價(jià)
深圳不同時(shí)期和政策背景下，房子的戶(hù)型、設(shè)計(jì)都會(huì)迎合前者的變化，導(dǎo)致不同樓齡的樓盤(pán)、同樣面積的不同戶(hù)型，所呈現(xiàn)出的功能性和居住體驗(yàn)截然不同。
這個(gè)時(shí)候，單價(jià)往往具有很強(qiáng)的迷惑性，會(huì)影響你對(duì)價(jià)格的準(zhǔn)確判斷。
比如深圳灣的恒裕濱城二期，之所以?xún)r(jià)格這么貴，與其高贈(zèng)送的戶(hù)型密不可分。其實(shí)際套內(nèi)面積的單價(jià)，其實(shí)和同片區(qū)的其他房子非常接近。
但只有總價(jià)才決定了，有限的預(yù)算下，你能買(mǎi)到怎樣的房子。
比如部分區(qū)域的次新樓盤(pán)，最容易被詬病單價(jià)怎么這么貴，為什么不去買(mǎi)某些老標(biāo)桿盤(pán)？
如果光看單價(jià)，這個(gè)盤(pán)確實(shí)貴出不少。
但由于地段、學(xué)區(qū)、戶(hù)型都有差異，如果要實(shí)現(xiàn)同樣的住房需求，同樣的總價(jià)，其他盤(pán)往往無(wú)法滿(mǎn)足。
所以在買(mǎi)房的時(shí)候，得學(xué)會(huì)看總價(jià)而不是單價(jià)。
從總價(jià)的視角去看待房?jī)r(jià)會(huì)科學(xué)很多，也可以更客觀(guān)地垂直對(duì)比同價(jià)位的不同選擇。
10
賣(mài)房的建議
715新政后，有很多業(yè)主陷入糾結(jié)，是否要賣(mài)掉房子，去參與打新？
抑或是，自己所在的區(qū)域是不是沒(méi)有前景，要不要置換到更有潛力的片區(qū)？
對(duì)此，我的建議有兩點(diǎn)。
一是要耐得住寂寞，別想著像股市一樣吃波段，樓市要熬完一整輪周期，才能清算收益。
即便是打新，算上交樓、辦證、限售的時(shí)間，也至少需要5-7年的時(shí)間，賬面浮盈才能落袋為安。
二是千萬(wàn)別通過(guò)主觀(guān)感受來(lái)判斷要不要賣(mài)房，而是先想清楚，賣(mài)房的動(dòng)機(jī)是什么。
新政至今的行情，價(jià)格體系錯(cuò)亂又混沌，市場(chǎng)情緒還很焦慮，還面臨著政策蓄發(fā)等不可控因素，誰(shuí)也不好說(shuō)樓市到底會(huì)發(fā)生什么，房?jī)r(jià)最后會(huì)怎么樣。
如果換房，最好先想清楚要換到哪里去，置換后各方面有什么改善，能否實(shí)現(xiàn)自己的目的。
否則，漫無(wú)目的的賣(mài)房，很容易裸奔。
剛把房子賣(mài)了置換到熱點(diǎn)區(qū)域，結(jié)果自己原來(lái)的房子價(jià)格原地起飛的案例，實(shí)在不少。
