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Q：北哥，本人目前坐標中關村，碼農，媳婦在國圖，事業(yè)單位，首房首貸，目前首付250W+，現在在西山錦繡府、安寧莊共產房、海淀老破小之間躊躇徘徊，猶豫不決，看了一圈帝都房產大V，感覺北哥的最靠譜，不知道北哥能不能給指點指點。

A：首先排除安寧莊共產房。我對共有產權房的態(tài)度很明確，只要能買得起商品房，千萬別買共有產權房。

海淀老破小和西山錦繡府之間其實并不難選，矛盾點只有學區(qū)。不用考慮學區(qū)的話顯然西山錦繡府更好，孩子要上學的還是乖乖老破小吧。

Q：北哥，之前看你說LPR是下降趨勢所以推薦轉LPR，但是我看5月的LPR就沒降啊，現在心里挺沒譜的，如果不轉LPR是不是不去銀行辦理就行了？

A: 從長期趨勢來看，LPR大概率是下降的。但要注意，它并不是直線式的。LPR每月更新一次，有可能保持不動，也有可能上調，建議普通人不要過分關注單月數據。話說回來，就算是已經轉LPR了，房貸利率也不是每個月都變動的，關注單月數據實在沒有太大意義。而現在的國際經濟局勢決定了近幾年內LPR不太可能會上升。

另外請注意，如果不去辦理房貸利率轉換，銀行是默認轉成LPR的。

Q: 在知乎上關注到您的帖子，麻煩您指導一下買房攻略，雅樂居，和園，還有諾德逸府和諾德春風和園，臻御府都考察過了，想買130以上的房子，您給個建議吧，我們首套，兼投資自住，總價900萬左右，面積最好130以上。目前四惠上班，能留京就自住，留不下就暫時出租您看看哪個性價比高，潛力大還有買新房合適還是二手合適更具投資價值？

A：一般情況下，除非有明顯的價格倒掛，否則投資不推薦買新房。從這一點出發(fā)，這幾個盤的價格多半是跟隨樓市整體行情上下行，沒有特別的價值點，而且價格和各自的區(qū)位相吻合。在這個基礎上，投資更不推薦買限競房。限競房五年限售，要真正入市交易的話需要七到八年的時間，這個周期對于房地產投資來說實在太長了。

至于二手，四惠本身就是一個相對比較穩(wěn)的投資區(qū)域。其實邊上的雙井更好一些，但是面積段總價超預算了。

Q: 諾德逸府118平18層830萬，臻御府130平18層，917萬還有華僑城和園154平，865萬，如果選擇新房，您更推薦哪個呢

A: 和園154平的戶型做得挺不錯，但地段位置和白盆窯沒法兒比。諾德逸府位置不如臻御府是一方面，另一方面是118平的戶型做得比較差。所以這三個里肯定是臻御府最好。

Q: 您好，看了您的歷史文章 ，分析的都挺中肯，不是一味的夸，也get不少。西山錦繡府跟洺悅灣，您覺得哪個合適呢？

A: 這位朋友的眼光很好，西山錦繡府和洺悅灣都是過去兩年里限競房性價比的佼佼者。但這兩個項目一南一北，實在沒有太大的可比性，不知是出于什么樣的考慮進行這樣的比較？

鑒于限競房不是良好的投資標的，所以下面只考慮自住需求。純地段而言，我更看好洺悅灣。畢竟環(huán)線概念是長盛不衰的硬性條件。對于限競房來說，“五環(huán)內”三個字的價值彌足珍貴。當然了，西北旺也不差，畢竟有足夠的產業(yè)支撐。

兩個盤教育配套方面都不太理想，但海淀區(qū)的學票顯然更好一些。但洺悅灣在商業(yè)生活配套上又明顯優(yōu)于西山錦繡府。

巧的是，西山錦繡府二期和洺悅灣昨天一起拿證了，應該都會在這兩天開盤。這個周末的帝都樓市可要熱鬧起來嘍！

Q: 北哥~請教一下，預算有限的單身剛需上車，是長安云尚的50平一居合適，還是加點錢買門頭溝合景領匯的78平合適？

A: 合景領匯居住體驗更好，交通方便，周邊商業(yè)成熟。但合景領匯周邊沒有產業(yè)，小區(qū)內有商辦，居住屬性不純粹，金融資產屬性比較差。長安云尚離地鐵比較遠，配套兌現還需要時間，但綜合來看金融資產屬性應該優(yōu)于門頭溝。

Q: 北哥好，手里有個回龍觀的兩居，最近想添錢換個四居，投資需求大于居住需求。請問是在回龍觀換個新點的房子好（比如公園悅府），還是在未來科學城換個新房好（比如未來公園、金辰府之類的）？謝謝

A: 新房有溢價，所以除非一二手倒掛或有明顯利好，否則投資更推薦二手。另外我個人并不看好未來科學城的升值空間。

Q: 北哥麻煩幫我看下這個咋樣？性價比高不？

A: 美景東方老破大，但是流動性很好，算是還不錯的投資標的，但這個總價沒有太大的優(yōu)勢，可以試探下價格是否還有空間。

Q: 北哥你好，替我朋友咨詢個問題。我朋友和他女朋友都是普通三線城市人，都在北京工作，我朋友月薪30k，女方年收入20萬左右。他的女朋友拿到了北京戶口，現在女方要求我朋友出首付買房，婚后兩個人共同還貸。女方父母明確說了他們不會提供資金支持，但我朋友家境普通，湊來湊去也就能拿出來一百萬，在北京買房肯定不夠。是不是回老家買房是更好的選擇？

A：誰說的在北京買房不夠？年收入50萬，手里有100萬資金，在北京當然能買房，無非就是遠一點小一點罷了。至于要不要回老家的問題，不知道你的朋友是不是你本人。如果是本人，那在一方有京戶的基礎上，這樣的收入水平還想著回老家，建議你先去沖個冰水澡冷靜冷靜。如果不是本人，建議你尋覓一下生活的樂趣，別為朋友的生活瞎操心了。