? ? ? 2013年，由于工作關系，我開始接觸到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，有幸的從實務方面了解到房地產(chǎn)開發(fā)整個流程。在此期間，碰到許多有趣的人和事兒，也對開發(fā)商的貓膩和伎倆有了一些了解，對房地產(chǎn)開發(fā)有了更深的認識和了解。閑來無事，把它寫出來，希望對要買房的人有所幫助吧！

? ? ? 先介紹一下歷史背景吧，2008年，我所在的城市響應省里決策部屬，開始了轟轟烈烈的造城運動。憑心而論，通過三年的大規(guī)?；A設施建設和大片區(qū)的舊城和城中村改造，原來土里土氣的小城市已初具現(xiàn)代城市的雛形，高樓大廈林立，公路四通八達，公園花紅柳綠……，但是由于發(fā)展過快，也留下了很多后遺癥，其中最嚴重的，就要屬房地產(chǎn)開發(fā)這一塊了。

? ? ? 當時作為一個三線城市（現(xiàn)在應該算一個準二線城市吧），全國有影響有實力的開發(fā)商壓根兒就沒有把它當做一盤菜。但城市要擴展，周邊城中村必須要改造，大開發(fā)商引不過來，這就給當?shù)匦￠_發(fā)商留出了發(fā)揮空間。

? ? ? 按正常開發(fā)程序，政府應該一二級市場分離，也就是說政府主導拆遷，拆出一塊凈地，然后再掛到市場上去賣，開發(fā)商競標，誰出的價高，地就歸誰。（如果地塊屬于集體用地，甚至是農(nóng)用地，事情就更復雜，需要先將農(nóng)用地轉征，政府再收儲，然后再到市場上去賣）。這個過程也就是所謂大致意義上的招拍掛。開發(fā)商拿到地以后，在取得規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建筑工程許可證（這兩個證由規(guī)劃部門頒發(fā)）和施工許可證（住建部門頒發(fā)）后，開發(fā)商才能開工建設。

? ? ? ? 拆遷需要大量資金，但政府沒有，怎么辦呢？于是乎“先上船后買票”的方式就產(chǎn)生了，即開發(fā)商出錢搞拆遷，拆完之后便開工建設，邊建設邊補辦各種手續(xù)。當時，這種做法的效果是明顯的，一大批的項目開工建設，城市發(fā)展的速度明顯加快。但隨后幾年里，問題慢慢暴露了出來。

? ? ? 有的項目因為手續(xù)不全無法辦理房產(chǎn)證。有的項目因為拆遷遇到釘子戶無法開工建設，拆遷戶等待6、7年無法回遷。更痛苦的是那些買期房的人，項目由于各種原因長期停滯，等待多年仍未住進新房。

? ? ? 2013年，政府為了整治房地產(chǎn)開發(fā)亂象，開始了大規(guī)模的專項整治行動，但由于情況錯綜復雜，本來計劃一年完成的整治行動，至今還在艱難進行。

? ? ? ? 記得某位領導說過，中國目前有三類人最沒有道德底線，其中之一就是開發(fā)商。開發(fā)商也是生意人，既然是生意人就不可避免的有逐利性的本質(zhì)。如果缺乏有效的監(jiān)管和監(jiān)督，面對高額利潤的誘惑，大部分人的道德底線最終都將被擊潰。

? ? ? 我無意評價政府和開發(fā)商的事與非、對與錯，只是想講幾個小故事，讓大家了解一下那些年，那些有意思的“房事兒”。

? ? ? 1.我的買房經(jīng)歷

? ? 2009年,我從部隊轉業(yè)到某區(qū)政府機關上班，剛好趕上單位分團購房。由于我是本地人，家中已有兩套房子，面積都是80多平方，所以對買房的需求不是那么緊迫。

? ? ? 有一戰(zhàn)友轉業(yè)到此地，無住房，我就把這套房子指標讓給了他。當時的房價是每平米2800元,面積約140平，總房價是五十多萬吧。因為是期房，而且是政府團購房，房子比周圍的房價每平便宜不到2000元。但是房子需要先付一半首付，后期分期交清。

? ? ? 過了兩個月，戰(zhàn)友因湊不齊后期的房款，說要把房退給我。當時我心中竊喜，因為我家屬有點后悔，正為這事鬧心呢。

? ? ? 我也湊不出那么多錢，欲向親戚借錢，被老父親阻止了，于是全家決定賣掉一套住房，當時賣了不到40萬，交清了前期需要付的房款。?

? ? ? 2012年，到了交房時間，開發(fā)商提出，由于原材料漲價導致成本增加，項目出現(xiàn)虧損，要求每平米漲600元。區(qū)政府團購的人當時就炸鍋了，與開發(fā)商交涉多次無果，雙方僵持不下。因為買房時簽的只是購房協(xié)議，不是正規(guī)的商品房銷售合同，法律上此種協(xié)議是無效的。最后政府還是采取折中的方式，每平米漲了400元，糾紛才漸漸平息下來。

? ? 通過這件事，使我意識到，開發(fā)商耍一些伎倆，政府有時也沒有辦法應付。后來，我在深入接觸這個行業(yè)時，遇到許多類似情況，都是這種和稀泥的方式解決的。

? ? ? 現(xiàn)在想想，買期房就如同賭石，我這還算是比較幸運的吧，有多少人買了期房7、8年都交不了房，項目因為各種原因停滯，交房遙遙無期。

? ? 先寫這么多吧，有時間再接著寫！真累！后面寫的比較糙，各位見諒！

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