隨著城市多元化發(fā)展，商圈成為多元化產(chǎn)業(yè)代名詞。以深圳為例，嶺南風(fēng)格的東門步行街，商家云集、食肆林立，熙熙攘攘的人群來往不絕；設(shè)計感十足的深業(yè)上城“彩色小鎮(zhèn)”，吸引時尚人群接連而至；大牌首店、特色店聚集的后海商圈，賦能城市“流量密碼”......今日深圳，各大重點商圈頻頻上演一幕幕熱氣騰騰的消費(fèi)場景，勾勒出多元化的商業(yè)氛圍，彰顯出這座城市旺盛的消費(fèi)活力。
商圈作為一座城市文化、經(jīng)濟(jì)、活力的縮影，是提升城市消費(fèi)能級的重要載體，已成為建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的重要抓手。而一個城市的房地產(chǎn)發(fā)展通常與經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡同步，經(jīng)濟(jì)又與商圈的興盛緊密相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的區(qū)域，商圈必定發(fā)達(dá)，同樣房地產(chǎn)市場也相對繁榮。
豪宅除樓盤本身具備的頂級品質(zhì)外，也通常占據(jù)著城市的核心資源優(yōu)勢。豪宅的成交活躍度，一方面可以反映出該商圈內(nèi)豪宅樓盤的集中程度，另一方面，也代表被商圈內(nèi)特定資源吸引而帶來的需求集中度。
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商業(yè)+文化=城市超級地標(biāo)
國內(nèi)商圈與住宅緊密結(jié)合的經(jīng)典代表，繞不開成都與上海。說起潮流生活方式的標(biāo)志性目的地，很多人腦海中第一時間浮現(xiàn)的是成都的太古里、上海的新天地。這兩個地方，將都市中心商業(yè)的繁華氣息與城市歷史文化底蘊(yùn)融合，打造成城市超級地標(biāo)，同時形成高端圈層，也是城市價值高地。
成都太古里已“火”出圈，片區(qū)高端住宅匯聚。
成都太古里毗鄰成都?xì)v史悠久的大慈寺，接壤人潮涌動的春熙路商業(yè)區(qū)，以現(xiàn)代手法演繹傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，將國際視野與創(chuàng)新設(shè)計理念結(jié)合，在重現(xiàn)成都中心市井風(fēng)貌的同時，為傳統(tǒng)商圈注入了新的生機(jī)。國際化時尚零售、餐飲等潮流元素，與城市傳統(tǒng)文化結(jié)合，給人們帶來“快?！迸c“慢活”的雙重生活體驗。讓人們在享受都市繁華的時候，還可以感受歷史的溫度，細(xì)品城市的底蘊(yùn)。也正因此，成都太古里的街拍一度成為“文化輸出”，在社交媒體上引發(fā)數(shù)十萬國外友人轉(zhuǎn)發(fā)，火得“一塌糊涂”。
繁華商業(yè)與濃厚的城市文化融合，也吸引各行業(yè)精英、名流聚集于成都太古里。與此同時，成都太古里所在的錦江片區(qū)也是高端生活區(qū)，城市核心價值的象征。
上海新天地是魔都城市超級地標(biāo)，也是富人區(qū)。
上海新天地是聞名遐邇的舊城改造典范，復(fù)古、懷舊又極具現(xiàn)代感，完美展示著魔都這座城市的風(fēng)貌。它把上海最典型、最古老的石庫門舊區(qū)，度身定做成一個具有國際水平的畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧區(qū)等。這里既保留了上海的歷史時光，也有著現(xiàn)代都市的創(chuàng)新潮流業(yè)態(tài)，被稱為“魔都打卡圣地”，也是上海無法被替代的城市超級地標(biāo)。
同時，上海新天地所在的商圈也是上海海派文化的匯聚地，隨處可見外國友人的身影，片區(qū)內(nèi)還聚集了全球知名品牌。被高端商業(yè)選擇的上海新天地，聚集了大量的高端消費(fèi)人群，片區(qū)內(nèi)亦不乏高端品質(zhì)樓盤，聚集不少名門政要。
除了新天地，陸家嘴的CBD商圈，則是國內(nèi)資本最密集的CBD。陸家嘴位于上海市浦東新區(qū)的黃浦江畔，隔江面對外灘，是眾多跨國銀行的大中華區(qū)及東亞總部所在地，陸家嘴金融中心也是目前我國內(nèi)地規(guī)模最大、資本最密集的CBD。
除了資本集中，交通配套也是非常便捷，周邊商圈更是匯聚了第一八佰伴、華潤時代廣場、新梅聯(lián)合廣場等大型商業(yè)綜合體，擁有完善的商業(yè)分區(qū)及規(guī)劃與多層級的品牌定位。不可忽略的是，陸家嘴商圈也坐擁著上海各大頂級豪宅，最知名的例如湯臣一品、中糧海景壹號、濱江凱旋門，世茂濱江花園、財富海景花園等，這些樓盤因其完美的品質(zhì)與絕佳的觀江視野，也成為了上海高端樓盤的經(jīng)典名作。
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深圳豪宅商圈
回到深圳，按照深圳商圈多區(qū)域、多層級分布的特征，可進(jìn)行多維度劃分。
從成熟度可分為東門商圈、華強(qiáng)北商圈、福田CBD商圈、后海商業(yè)區(qū)等成熟核心商圈，以及萬象天地商業(yè)區(qū)、寶安中心區(qū)等新興商圈。從業(yè)態(tài)情況可劃分出大眾商圈和高端商圈（豪宅區(qū)商圈），比如香蜜湖商圈、深圳灣商圈、科技園商圈等。從商圈定位能級角度，還能劃分世界級商圈、市級商圈、區(qū)域級商圈等。這些商圈共同構(gòu)建起了深圳多區(qū)域、多層級、多維度商圈體系。本期，我們來重點說說豪宅區(qū)商圈。
宋朝詞人柳永的詞作《觀海潮》里，生動地描繪了當(dāng)時杭州的繁華景象，也為我們詮釋了商業(yè)文化娛樂，自古都是人類生活不可或缺的一環(huán)。事實上，到了當(dāng)代，隨著消費(fèi)時代的到來，商業(yè)文化的重要性顯得更加凸出，人們越來越希望能夠享受到既便捷又豐富的商業(yè)生活。因此，也使得那些擁有著更高端、更齊全商圈氛圍的住宅物業(yè)，成為人們理想的居所。
毫無疑問，在深圳各大豪宅商圈排名中，香蜜湖、華僑城、深圳灣、蛇口、科技園始終是成交最活躍的區(qū)域，也是市場公認(rèn)的頂豪商圈。豪宅集中度高，且絕大部分都分布于這幾個核心商務(wù)商圈內(nèi)，少量分散豪宅則分布于自然資源條件優(yōu)越的梅沙、銀湖等區(qū)域。本期我們則以三處深圳傳統(tǒng)與新興的豪宅商圈為例，具體分析其商圈的典型特色以及各自的代表性豪宅，以便我們更系統(tǒng)的熟悉深圳商圈定位與豪宅典范。
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華僑城商圈，人居氛圍拉滿
深圳是一個多中心化城市，從早期的羅湖，到香蜜湖、華僑城再到現(xiàn)在的深圳灣、蛇口，乃至未來的寶安，都將會成為承載不同功能分區(qū)的中心區(qū)域。華僑城作為一個先規(guī)劃后開發(fā)板塊，不同于深圳灣及科技園高科技公司總部云集的濃厚商業(yè)氛圍，華僑城兼具地段、商業(yè)、生態(tài)及文化創(chuàng)意為一體的綜合產(chǎn)業(yè)功能。
華僑城更代表了一種城市生活方式。商圈內(nèi)綠地覆蓋達(dá)到70%，人均公共綠地面積達(dá)到46㎡，夏季平均氣溫低于其他區(qū)域2-4度。燕晗山、塘朗山、大沙河、天鵝湖、燕棲湖、高爾夫球場等生態(tài)資源極為豐厚，隨處都是臨山近水、綠樹成蔭，城市生活與自然觸感隨時切換，華僑城也因此被稱為“生態(tài)之城”，居住舒適度非常高。
華僑城還是深圳的文創(chuàng)聚集地，類似北京798的定位，深圳人的心之所向。
商圈內(nèi)的項目大戶型占比高，圈層相對純粹，從2000萬左右的次新宜居平層到數(shù)億的頂尖別墅，滿足不同客戶需求。比如次新盤香山美墅、新天鵝堡等，一直持續(xù)保持著相對高頻的成交熱度。老牌豪宅如純水岸、天鵝堡等也備受關(guān)注和青睞。其中香山美墅、純水岸分別為今年上半年成交量top2、3樓盤。
以香山美墅為例，香山美墅是一個占地14.8萬㎡的一個大社區(qū)，綠化率30%，新中式園林風(fēng)格，高區(qū)看遠(yuǎn)處山海和高爾夫，低區(qū)看社區(qū)內(nèi)部園林景觀，安靜舒適。整個社區(qū)分為五期，整體規(guī)劃遵循“外高內(nèi)低”的資源優(yōu)化邏輯，形成聚寶盆式的結(jié)構(gòu)：內(nèi)部布置以合院為主，聯(lián)排、疊拼為輔的別墅產(chǎn)品，外圍點綴小高層和超高層，由內(nèi)而外漸次升高，圍而不合，疏密有致。
香山美墅一期的別墅產(chǎn)品，稱得上是深圳獨(dú)一份的中式合院別墅。三四期的超高層，則是充分的考慮了新一代階層的向上置換需求，兼具觀景、功能性、空間利用等多重維度的豪宅新設(shè)計，向來處于二手豪宅成交榜前列。
而香山美墅五期云頌，得益于自身社區(qū)成熟的配套之余，又因為自身所處的地段，其商業(yè)資源之豐富，使之在30分鐘內(nèi)，可以在此體驗到極致的商業(yè)生活感。如5分鐘范圍內(nèi)，既有香山美墅的豐富臨街商業(yè)，也可至方大城商業(yè)廣場；而車程30分鐘，能抵達(dá)益田假日廣場、歡樂海岸等高端購物中心。與此同時，以濃厚藝術(shù)氣息為主調(diào)，兼?zhèn)渲朗撑c休閑的OCT-LOFT創(chuàng)意園，也在咫尺之間，舊天堂書店、胡桃里、普語堂等休閑商業(yè)，恭候著對生活品質(zhì)有著更高追求的你。
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香蜜湖商圈，致敬收藏時代
眾所周知，香蜜湖商圈作為福田核心豪宅區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢、配套資源、交通網(wǎng)絡(luò)、名校資源、住家體驗、生態(tài)環(huán)境等，一直是資本角逐的價值高地，但也只是掌握在極少數(shù)人手里。對于高速發(fā)展40余年的深圳，唯有香蜜湖的“豪宅情結(jié)”最為濃烈。
最重要的一點，在金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展和片區(qū)自身條件限制下，香蜜湖片區(qū)可開發(fā)用地已經(jīng)利用殆盡，片區(qū)內(nèi)居住產(chǎn)品本就不多。近年來更是鮮有新盤推出，可供選擇的高端產(chǎn)品屈指可數(shù)，可以說香蜜湖片區(qū)已經(jīng)進(jìn)入“收藏時代”。
經(jīng)過40多年的建設(shè)，香蜜湖已經(jīng)擁有世界級城市最頂級的配套資源，成為整個深圳乃至大灣區(qū)真正的高效中心。什么是真正的高效？是在一個點上可以高效實現(xiàn)商務(wù)、生活、配套、休閑、交通出行等全方面需求，是在一個點上可以高效掌控這座城市最精粹的全系資源。
盡管擁有一個燦爛的現(xiàn)在和將來，但香蜜湖一如它的生態(tài)環(huán)境一樣，含蓄而雋永。而香蜜湖的豪宅也始終保持著它一貫的靜謐純粹的氣質(zhì)。香蜜湖地段的水榭花都、香蜜湖一號、萬科瑧山府等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不僅是福田top序列豪宅，也是全深圳屈指可數(shù)的高品質(zhì)豪宅系列。
比如由中海地產(chǎn)和香港信和置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的香蜜湖一號，長期居于福田豪宅榜首，是眾多企業(yè)家們的心動選擇。
整個香蜜湖一號社區(qū)占地93000㎡，容積率僅1.4。高大的喬木、林蔭中的小徑、大片的綠地景觀，在悠然自得中憑添了些許的敬意與謹(jǐn)慎，給人一種并不張揚(yáng)的感覺。再往里走，可以感受到濃厚的居住氣息。傍晚下班回家，可能會遇到熱情的鄰里，嬉鬧著的孩子，滿滿的人間幸福。回到家打開窗戶，是撲面而來的香蜜湖美景和溫潤的自然氣息。
香蜜湖一號的戶型自188㎡起步，全部大戶型，成交熱點在主力的5千萬以上的大平層、復(fù)式，別墅等產(chǎn)品。是深圳當(dāng)之無愧的top序列豪宅樓盤。
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科技園商圈，科技與資本新貴
科技園發(fā)展源于大沖片區(qū)，90年代確認(rèn)了舊改之路。20多年的發(fā)展讓片區(qū)的城市配套、生活配套、交通便利度都得到極大的提升和沉淀。
地段上，科技園位于深圳灣超總、留仙洞總部基地、前海、后海中心等核心地段的中間，享受周邊配套輻射，同時吸引周邊流入的人才。生活上，科技園周邊配套堪稱深圳頂級。23萬㎡的華潤萬象天地商業(yè)，包含有大型商場、巨幕影院、人文劇場、藝術(shù)長廊等等，滿足日常生活、娛樂、購物所需。
交通便利，半小時生活工作圈。去往寶安機(jī)場、深圳北站、福田站、蛇口郵輪母港都在30分鐘以內(nèi)。愜意生活，5公里內(nèi)享受每一天的美好。大沙河公園、高爾夫球場、歡樂谷、世界之窗、益田假日廣場、深圳灣體育館等休閑、娛樂、購物配套，讓生活更愜意。
商圈內(nèi)的華潤城潤府作為次新大平層、城市山谷作為熱銷別墅都是當(dāng)下豪宅置業(yè)的優(yōu)選項。
華潤城總占地面積63萬㎡，總建筑面積280萬㎡，斥資300億打造，規(guī)劃有24萬㎡創(chuàng)新商業(yè)、40萬㎡寫字樓、高端住宅、公寓、五星級酒店五大業(yè)態(tài)。?
以華潤城為中心，周圍半小時經(jīng)濟(jì)圈，向東輻射至福田CBD，向西覆蓋至大前海，向南延伸至深圳灣后海總部基地，向北發(fā)展至留仙洞總部基地。
除了位置佳，華潤城享有的配套等級在深圳也是top級，不僅有硬件軟件均上好的南外科華，更有打破傳統(tǒng)購物中心模式的超級網(wǎng)紅綜合體—萬象天地，吃喝玩樂學(xué)一站式滿足。
潤府因頂尖配套、優(yōu)質(zhì)價格、宜居戶型、大開發(fā)商保障、公寓可積分等諸多優(yōu)勢加持，近幾年持續(xù)成交高。成交主要集中在150㎡、190㎡的優(yōu)選戶型，3居室及以上，滿足家庭自住所需，套均總價2500萬以內(nèi)。
早在2019年，深圳便已經(jīng)開始確立面向世界的“全球城市”姿態(tài)。全球城市與國際消費(fèi)中心城市的定位，必然引領(lǐng)城市商圈走向新一輪的革新。
高端核心商圈對于深圳，既是國際消費(fèi)中心城市的一大基石，也是全球城市的一大展示面。商圈的繁榮只是其在某一發(fā)展階段的特征表現(xiàn)，無論是成熟期的香蜜湖還是成長期的科技園商圈，在深圳面向世界的大戰(zhàn)略發(fā)展背景下，它們?nèi)杂泻荛L的一段路要走。
當(dāng)一個城市的核心商圈多中心分布時，無論各自處于何種生命周期，差異化競爭是其關(guān)系的必然。深圳高端商圈多中心的格局，各大商圈的錯位“生長”與“平衡”，正在構(gòu)建深圳全球城市與國際消費(fèi)中心城市的基石。
因此，一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)中心，就是一個板塊的未來“中芯”。而商業(yè)對豪宅的重要性不言而喻。不管是普通住宅還是豪宅，往往因為商業(yè)自帶超多優(yōu)勢。好的商業(yè)賦能讓住宅綜合價值不斷上揚(yáng)，以恢弘體量和齊全業(yè)態(tài)構(gòu)筑,為城市帶來永不落幕的繁華精彩。
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