2018年的市場(chǎng)要比以往更差，甚至可以說(shuō)比任何一個(gè)時(shí)候都更差，這差不多是對(duì)如今市場(chǎng)的一個(gè)蓋棺定論的概括了。過(guò)往的淡市，不論是2014年還是2008年，所有人都是對(duì)未來(lái)沒(méi)有信心。所以大家都是持幣待購(gòu)，想著要不要買(mǎi)，或者是想著要不要晚點(diǎn)買(mǎi)。這也是為什么一旦刺激力度釋放之后，樓市很快就可以報(bào)復(fù)性反彈。因?yàn)?，過(guò)往憋了多久，如今就要釋放多久。但是2018年的市場(chǎng)卻不是這樣。例如，客戶依然知道：如今的價(jià)格都是政策指導(dǎo)價(jià)，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格算是劃算的。但是如今樓盤(pán)面對(duì)的是：600萬(wàn)總價(jià)的項(xiàng)目只能吸引來(lái)手上只有一百萬(wàn)首付款的人。這是讓所有操盤(pán)手不寒而栗的現(xiàn)象，依然有來(lái)客，依然想買(mǎi)房，但是剩下這群想要買(mǎi)的和他的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)匹配不上。
而這如今的一切，都是蝴蝶效應(yīng)迭代的結(jié)果。例如過(guò)去一年的上海樓市，只用了三個(gè)步驟就讓市場(chǎng)上的錢(qián)真空。一是，上半年推一波性價(jià)比極高的市區(qū)盤(pán)，讓高層剛需徹底放棄抵抗入市購(gòu)買(mǎi)，短暫的市場(chǎng)變熱的同時(shí)，也讓上海樓市彌漫者一個(gè)態(tài)度：你的購(gòu)買(mǎi)力可以買(mǎi)到更好的房子；二是，年中郊環(huán)附近非?？焖俚募行酝票P(pán)，讓底層剛需有了更強(qiáng)烈的對(duì)比意識(shí)，開(kāi)放商開(kāi)始緊張和焦慮；三是一二手倒掛直接影響二手房成交，而二手房成交又極大的抑制了置換客群。而這一部分客群如今是上海的主力購(gòu)買(mǎi)人群。經(jīng)過(guò)這么一輪調(diào)控，如今能夠有購(gòu)買(mǎi)力且有房票的，只剩下那些根本沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)欲望的那一群人，而真正想買(mǎi)房的，要么沒(méi)有房票，要么自己手上的房子賣(mài)不出去沒(méi)有錢(qián)。所以在售樓處里會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商極盡所能，能撈到的錢(qián)，卻差了很多。
可能很多人都會(huì)想，那既然如此，開(kāi)放商可以熬啊，房子不賣(mài)啊。等到行情好的時(shí)候，從頭再來(lái)，理念樓市似乎都是這樣的，房企比購(gòu)房者更能扛。所以每次調(diào)控都是越調(diào)控越漲。但是為什么今年不一樣？因?yàn)?018年是一個(gè)非常特殊的一年，2018年是2015年后的第三年，而這樣一個(gè)現(xiàn)狀，本質(zhì)上在2015年就注定了結(jié)局。2014年是行業(yè)非常冷的一年，2015年回暖的時(shí)間點(diǎn)是3月30日，這個(gè)日子，很多人都知道，樓市出政策了。但是出政策是其次，在那個(gè)政策背后，所有的房企突然發(fā)現(xiàn)，所有開(kāi)放商有了一個(gè)極低的融資模式：公司債。
我們仔細(xì)回憶一下，2015年，2016年是不是土地市場(chǎng)最為瘋狂的一年。為什么那么多開(kāi)放商可以無(wú)所謂的隨意舉牌。而如此瘋狂的原因是因?yàn)檫@兩年公司的債的借貸成本低的可憐。基本上主流的房企的借貸成本只有在5%左右。國(guó)企央企甚至可以壓縮到3%，這樣的利息幾乎就是余額寶的利息，而2014年大量房企蜂擁而至的借貸模式是海外債，利息在8%~10%都是可以接受的范圍。所以當(dāng)公司債以這樣的形式發(fā)放的時(shí)候，我們可以想象房企會(huì)有多瘋狂。
正是那個(gè)時(shí)候的熱為如今的樓市埋下了隱患，企業(yè)債不論利息有多低，都是要還的，而他的還款周期是3至5年。換句話來(lái)說(shuō)就是2018年到2020年。這也是為什么2017年那么多項(xiàng)目都選擇等，今年開(kāi)始卻放棄了抵抗，因?yàn)榻衲晔沁€債的日子。不要覺(jué)得幾百億不算多，開(kāi)放商都是千億萬(wàn)億的規(guī)模。但在高周轉(zhuǎn)的背景下，打掉成本從利潤(rùn)中拿出50億都是極其困難的，這也是如今房企這么難受的核心原因。
但是很多人會(huì)問(wèn)，那么企業(yè)債開(kāi)放商可以一直借下去啊，這么多年開(kāi)放商不都這么過(guò)來(lái)的嗎？是的，那些2015年借錢(qián)的開(kāi)放商真的就是這么想的，拿新債抵舊債，一直以來(lái)也都習(xí)以為常了。但是猛然間發(fā)現(xiàn)2018年，企業(yè)債全面停止，徹底的停止。這是中國(guó)政府去杠桿的一部分，所以可以看到今年開(kāi)放商這么著急，他們只能依賴手里的貨值賣(mài)了還錢(qián)。所以今年開(kāi)放商這么踴躍做租賃創(chuàng)新不是他們看到這個(gè)市場(chǎng)，而是租賃模塊尚且可以融資，可以解燃眉之急。這是2018年樓市不一樣的地方，今年開(kāi)始，房企失去了抵抗的能力。他除了懇求客戶買(mǎi)他的房子之外，別無(wú)他法。所以只要你真的去到售樓處里。你會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)放商會(huì)擺出各種姿勢(shì)來(lái)討你的歡心。一切的一切都是希望早點(diǎn)把手上的房子脫手，因?yàn)槟切┎皇琴Y產(chǎn)，全部都是負(fù)債。某家前十的房企投資部，最近最大的工作就是跑各種金融機(jī)構(gòu)，懇求他們可以延長(zhǎng)還款周期。這樣倒計(jì)時(shí)的感覺(jué)，讓大量房企非常的不舒服，這樣一輪資金潮起潮落，清洗出大量房企的原罪：“不用杠桿根本在這個(gè)市場(chǎng)活不下去”。但是這還不算完，他們更害怕的是被清洗出更多的原罪。一個(gè)項(xiàng)目公司20%~30%都是各種稅費(fèi)成本。這里面有太多的灰色空間。如果一旦重新盤(pán)整，那么如今各種房企緊繃的資金鏈就會(huì)雪上加霜。
如果現(xiàn)在要去買(mǎi)房，真的要去查一查，2015年、2016年這兩年有沒(méi)有一些房企規(guī)模擴(kuò)張的特別快，特別是盛贊成黑馬的。如果有，那么現(xiàn)在他們的商品房最好不要買(mǎi)。因?yàn)楹苡锌赡墚?dāng)年的擴(kuò)張就是因?yàn)楫?dāng)年盲目借貸導(dǎo)致的，而如今剛好遇到清算的時(shí)間點(diǎn)。所以產(chǎn)品質(zhì)量不可控是一定的。
所以2019年中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)怎樣？毫無(wú)疑問(wèn)，2019年依然是房企們還債的一年，2019年甚至到2020年，都會(huì)是非常的艱難。而從目前的趨勢(shì)來(lái)看，他們的融資路勁依然受阻，而市場(chǎng)也依然看不到快速回暖的時(shí)刻，而房地產(chǎn)這行的錢(qián)也沒(méi)有那么快涌入的可能。萬(wàn)科的那句活下去被各種人解讀，但是大家都忘了郁亮說(shuō)活下去之后接的一句話：今年6300億的回款目標(biāo)如果不完成，其他任何事情都可以放一放。這句話已經(jīng)最大程度的說(shuō)明了，對(duì)于一家開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可能已經(jīng)借不到外力了，一切都只能靠自己。
所以下面這些情況在很長(zhǎng)一段時(shí)間都有可能存在：
- 裁員，甚至有可能是體制式裁員，就是說(shuō)有可能公司內(nèi)的有一個(gè)部門(mén)就突然憑空消失了。而這里更需要擔(dān)心的是各個(gè)區(qū)域的城市總，如果指標(biāo)完不成，取消一個(gè)城市也不是不可能，如今大量的二三線城市土地在流拍，老板的耐心也變得不多了。
- 任何投入都要對(duì)標(biāo)產(chǎn)出比，讓開(kāi)發(fā)商每花一筆錢(qián)他都要精準(zhǔn)的算好能夠賺回多少錢(qián)，所有的服務(wù)商最好也掌握這樣的生意模式，否則你們消失的速度會(huì)比開(kāi)發(fā)商要更快。
- 房企可能還會(huì)招人，但是更多招的人在集團(tuán)總部，試用期延長(zhǎng)到6個(gè)月，然后在6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)瘋狂的輪換，用到公司覺(jué)得你很值錢(qián)為止。
- 今年唯一工資會(huì)加的可能就是集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)部門(mén)了，就像2年前投資口子工資狂加一樣，但是前提是你能否替公司解決融資問(wèn)題。如果解決了工資落你口袋，如果解決不了，拿了也讓你吐出來(lái)。而其他口子的從業(yè)者，不論是營(yíng)銷(xiāo)還是產(chǎn)品還是投資，我想集團(tuán)內(nèi)大概都會(huì)和你說(shuō)差不多的內(nèi)容，主題叫：面對(duì)現(xiàn)實(shí)。
- 當(dāng)然，這也不代表2019年沒(méi)有期待，2019年如果能出現(xiàn)黑馬那可能真的很值得期待，如今這個(gè)點(diǎn)能夠爆發(fā)，說(shuō)明之前沒(méi)有大量的負(fù)債而且現(xiàn)在已經(jīng)積蓄好了能量。而且低負(fù)債公司此時(shí)的融資能力會(huì)更強(qiáng)，而且市場(chǎng)的機(jī)會(huì)也會(huì)更好，恰好是厚積薄發(fā)的時(shí)候。
如果要對(duì)2019做一個(gè)主觀判斷，那么我大概就一句話：對(duì)內(nèi)自知之明，對(duì)外敬畏的心。
最后，如果一定要對(duì)購(gòu)房者說(shuō)，那就是：不要被任何言論蠱惑，千千萬(wàn)萬(wàn)理清楚自己的現(xiàn)金流，然后用好你手上的這張房票。
之前聽(tīng)到一個(gè)段子，一個(gè)地產(chǎn)同行和我說(shuō)的：過(guò)去十年日子越來(lái)越艱難，但2018年卻是未來(lái)十年里最好的一年。這是事實(shí)還是玩笑我不知道，但是從創(chuàng)業(yè)之初我就認(rèn)定一句話：自強(qiáng)則萬(wàn)強(qiáng)
