?Shawn肖勇
導(dǎo)語：穩(wěn)定的現(xiàn)金流，穩(wěn)定增長的坪效，穩(wěn)定的租約關(guān)系永遠(yuǎn)運(yùn)營核心業(yè)務(wù)的結(jié)果呈現(xiàn)；
默——
這個行業(yè)就是這么靜默，這么些年都是誰在引領(lǐng)推著這個風(fēng)口在跑？
這個房地產(chǎn)三級市場的一個新興行業(yè)，15年基本還是二房東領(lǐng)跑，16年互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)業(yè)并入賽道，17年中介地產(chǎn)大軍殺入，我們都在暗暗預(yù)測18年會是什么結(jié)果呈現(xiàn)？如果不出意外，定是金融資本殺器獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，伴隨著19年并購大幕開啟，或許來得更早些。
目前看的看得模式1、包租；2、改造溢價；3、運(yùn)營租差；4、資產(chǎn)證券化；5、上市；大多數(shù)在123階段，上到4的沒幾家，到5的沒有；歸集來看，追著風(fēng)口跑不被吹散，在于核心價值的租約期限和現(xiàn)金流管理，落地下來就是完整的運(yùn)營體系和IT技術(shù)支撐，而落在人員上就造就了17年地產(chǎn)系瘋狂搶人爭奪戰(zhàn)，我看，也換了有兩茬了吧！
要想做好這門生意，原本包租收錢的活就變得專業(yè)和復(fù)雜起來，原本3000塊的大叔迅速被6K、8k的小鮮肉搶了飯碗；原本20萬的運(yùn)營人才迅速被莫名其妙的推到50萬，還找不到人？我想這個世界是有些瘋狂的；
所有人都說，公寓的核心之一是運(yùn)營能力，最有價值的是懂經(jīng)營的人；是的，當(dāng)滿懷信心，揣著一大堆的體系化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化進(jìn)駐的時候；當(dāng)信心滿滿的接受上浮超過50%的offer沾沾自喜準(zhǔn)備大干一場的時候；大家都驚呆了……
項(xiàng)目體系、工程體系，還可以參照酒店物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)要求；裝修品質(zhì)需要懂基本的驗(yàn)收；產(chǎn)品體系要自己能拿得出手，至少也是建設(shè)性的把控意見；籌建體系從招人開始搭，連組織架構(gòu)崗位薪酬HR人力體系都要積極的籌措中，還要說服HR為什么要這么設(shè)置，應(yīng)該是什么薪資，提成方案，獎勵計(jì)劃，都是要在籌建期能夠拿得出來；品牌體系要略懂，營銷體系全方位建立，營銷渠道除了糟心的58趕集豆瓣，各種網(wǎng)絡(luò)平臺一個個勾搭，不出房也要出廣告；強(qiáng)大完善的拓客體系建立，能不能在每個項(xiàng)目成品的45天內(nèi)完成全年的招租任務(wù)，且保持個穩(wěn)定的租賃關(guān)系？自媒體絕對少不了，公眾號社群是基本技能，還要跟著再三強(qiáng)調(diào)，工程期就要開始的續(xù)客線上線下全方位跑通，預(yù)定看房流程、促銷策略，定價策略，廣告策劃，營銷策略，審時度勢緊跟市場行情；不懂內(nèi)容運(yùn)營的經(jīng)理人不是好運(yùn)營人；不會互聯(lián)網(wǎng)社群運(yùn)營的公寓基本走向二房東；跟工程施工不斷咆哮門頭樣板房，卻根本無人理會你“樓花”的策略爛在自己手里的焦慮，組織的看房團(tuán)被一天一天的改期；工程項(xiàng)目還沒結(jié)束，免租期沒了，沒有爬坡期沒有準(zhǔn)備期，只有短短30-60天的招租期，還被要求KPI是＜5%的空置期；花了2周組織的主管、管家、和營銷團(tuán)隊(duì)還沒明白怎么回事，HR+老板就來問責(zé)，怎么要這么多人，不是公寓的人力成本很低嗎？剛剛認(rèn)識的團(tuán)隊(duì)默契，說好的磨合期有6個月呢？
服務(wù)體系、安全體系、品質(zhì)管理、租客滿意度還在一紙制度中，BOSS說要執(zhí)行會員體系，建立自己的積分兌付系統(tǒng)，把租客流量積極變現(xiàn)出來；……6大業(yè)務(wù)板塊，30個核心流程，200+個業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)還沒上到培訓(xùn)體系，財務(wù)體系和風(fēng)控體系等著執(zhí)行落地，……
公寓行業(yè)的人才爭奪，無論是主動還是被動，總感覺措手不及，尤其是地產(chǎn)系的“快準(zhǔn)狠”還不能準(zhǔn)確描述他們的兇猛，基本沒來得及沉淀、好好浸淫就直面參戰(zhàn)，公寓的3大核心資源：項(xiàng)目、資金、人才，一一隨便盤點(diǎn)下來一下子就成了創(chuàng)業(yè)型公司……兩個試水項(xiàng)目下來，賬怎么算還沒怎么整明白，滿滿的體系、運(yùn)營、流程和標(biāo)準(zhǔn)在會議中信手拈來，商業(yè)模式要求創(chuàng)新，運(yùn)營模式要求全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，盈利模式要多元化……整個行業(yè)的專業(yè)化貧瘠，讓諸多的職業(yè)經(jīng)理人手足無措，不斷的有人抱怨，“這么大公司整個就是亂糟糟的，怎么什么都沒有”；
目前占據(jù)公寓運(yùn)營人才版塊的主要來自于酒店人才、中介人才和互聯(lián)網(wǎng)人才和物業(yè)人才，而能夠全面進(jìn)行運(yùn)營起來的貌似酒店系人才獨(dú)大；建立在完整體系下，成熟運(yùn)營平臺上的原酒店系人才突然變得炙手可熱；
有些職業(yè)經(jīng)理人適應(yīng)在酒店平臺上叱咤風(fēng)云，耀眼璀璨，基于行業(yè)成熟性和完善性十分得心應(yīng)手，轉(zhuǎn)到公寓后，缺乏深層次的認(rèn)識，要么是邯鄲學(xué)步傳統(tǒng)的二房東，要么是激情的純燒經(jīng)驗(yàn)；基本沒有什么標(biāo)準(zhǔn)化給予的體系化建設(shè)和支撐，職業(yè)經(jīng)理人面對著更多的是空白的基礎(chǔ)，或是被需求出來的基礎(chǔ)支撐，把步子邁得太大，總讓人不堪黯然退場；
還有一部分強(qiáng)悍的能屈能伸的人才，能夠自我建立撐起整個大業(yè)務(wù)體系建設(shè)，從拓展、從產(chǎn)品、從營銷、從運(yùn)營，從品牌、從社群、從會員，能夠獨(dú)當(dāng)一面逐步建立，而市場急劇變化的無奈，根本給不了那么多的時間；于是，拿著50/60萬的offer干著20萬的活，能干10萬20萬活的中層被人房比直接優(yōu)化，雙方都不滿意，要么覺得被屈才，要么認(rèn)為是人力資源浪費(fèi)！
如同租客找房的現(xiàn)狀，不斷降低期望值和要求，屈服于現(xiàn)實(shí)的將就和匹配！
解決方案一：把自己的事情做好，就是最大的成就；
行業(yè)相對健康的幾家公司，多是經(jīng)歷了2-3年的浸淫和洗禮，在不斷踩坑中堅(jiān)持前行，逐步形成了獨(dú)家的基礎(chǔ)模式和體系，在必要的沉淀中，研究好產(chǎn)品模型，管控好工程品質(zhì)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營節(jié)奏，增強(qiáng)樣板店的團(tuán)隊(duì)磨礪，健全資源配套，不至于真正運(yùn)營起來，假大空散累亂；能獨(dú)當(dāng)一面的專業(yè)人才要時間積累去完善；把自己的事情做好，拓展看成本，工程看品質(zhì)，產(chǎn)品看體驗(yàn)思維，運(yùn)營看穩(wěn)定，服務(wù)看認(rèn)同；財務(wù)看收支；等等，有些不能省，一棟樓的公寓項(xiàng)目要的，100棟項(xiàng)目也都要，麻雀雖小五臟俱全；不是1個項(xiàng)目只要管家，100棟才要營銷團(tuán)隊(duì)的邏輯；
二：真正的堅(jiān)持以業(yè)務(wù)為核心；
公寓運(yùn)營在未來的5年中，一定是一個業(yè)務(wù)性的公司，所有管理型的人才、管理型的思維、IT邏輯以及組織架構(gòu)都圍繞業(yè)務(wù)為核心，穩(wěn)定的現(xiàn)金流，穩(wěn)定增長的坪效，穩(wěn)定的租約關(guān)系永遠(yuǎn)運(yùn)營核心業(yè)務(wù)的結(jié)果呈現(xiàn)；
可以是拿到項(xiàng)目組建公司和團(tuán)隊(duì)開始，一路跌撞踩著坑趟過；也可以是先組建公司拉起團(tuán)隊(duì)做好基礎(chǔ)規(guī)劃和實(shí)施，沉淀一下在好好的運(yùn)營；離開業(yè)務(wù)的指導(dǎo)，都是指手畫腳。
三：清晰的認(rèn)識自己
轉(zhuǎn)型來的各種人才，無論曾經(jīng)多么流弊，在公寓這么長的產(chǎn)業(yè)鏈中，都變得跟白菜一樣，對公寓運(yùn)營缺乏敬畏之心的人才，都將走不遠(yuǎn)；更多的是離開；運(yùn)營的展開包含的內(nèi)容是相當(dāng)?shù)膹V泛，從財務(wù)開始到稅務(wù)，從政策到?jīng)Q策，從物業(yè)到合同，從營銷到品牌，從物業(yè)服務(wù)到社群管理，從數(shù)據(jù)到金融，從資本到證券化，還要會招商懂孵化；大而全不是我們追求的，運(yùn)營人不僅僅是死命拉車，還要抬頭看路，公寓就是綜合著那么多的行業(yè)內(nèi)容，基礎(chǔ)的物業(yè)管理，互聯(lián)網(wǎng)公司、運(yùn)營公司、中介公司、金融公司等等；都需要有一個完善的清晰認(rèn)識；否則被獵頭忽悠的高薪拿不長久，浪費(fèi)自己的年華，浪費(fèi)大家的時間。
四：學(xué)習(xí)，深度的學(xué)習(xí)
套用我社會我大哥的話：那有那么多人才哦，誰還不都是一邊燒經(jīng)驗(yàn)，一邊拼命的學(xué)習(xí)；這第一代公寓人都被逼的成為牛人大咖多面手，以一當(dāng)十，呈現(xiàn)百花爭艷思維和探索，為后會越來越專業(yè)化向精細(xì)化走刊實(shí)著基礎(chǔ)；
公寓人才的爭奪，是雙方對自己深度的了解，更加深度去摸索雙方契合度與匹配度的問題，明天很美好，后天會更好，而大多數(shù)人沒能活過今天晚上?。?/p>
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