今天開姐分享的內(nèi)容來自【開家好店】的兄弟事業(yè)部【借宿】?！窘杷蕖渴菄鴥?nèi)民宿行業(yè)最大的綜合服務(wù)平臺。借宿·民宿學(xué)院已培養(yǎng)了近千名民宿從業(yè)人員，平臺合作過的民宿超過400家。關(guān)注民宿的朋友請可以關(guān)注【借宿】的公眾號。
我們今天的課件內(nèi)容是《借宿·民宿學(xué)院》與36氪聯(lián)合開發(fā)的付費課程，開姐免費放送給各位老板。
今天分享兩部分內(nèi)容
第一是目前民宿行業(yè)現(xiàn)狀和民宿用戶的消費習慣；第二部分是民宿籌建前的一些準備工作。
課程要點
什么類型的民宿最受歡迎？
民宿的消費主體和他們的消費習慣；
民宿的投資回報周期一般有多長？
籌建民宿需要多少預(yù)算？
民宿需要辦理哪些證件？
民宿的類型
結(jié)合區(qū)域劃分，西南地區(qū)民宿是【旅游目的地式產(chǎn)品】。例如享譽中外的頌贊。頌贊的創(chuàng)始人白瑪多吉老師。他曾是央視紀錄片導(dǎo)演。回到家鄉(xiāng)香格里拉，架著攝影機，哪里拍出來的風景最美，就在哪里開民宿。所以頌贊的特色是“旅行產(chǎn)品+民宿住宿體驗”。8家民宿配合旅行線路打包售賣。只要你預(yù)定了頌贊，從下飛機開始就有藏族管家給你安排住宿用餐、出行，帶你去欣賞滇藏風光。
那么在長三角地區(qū)呢？
長三角區(qū)域民宿是【度假目的地式產(chǎn)品】，可以是交通難以抵達的地方，但要靠近度假人群?？梢詻]有極致的自然景觀，但要滿足獨家和體驗的服務(wù)需求。
像著名的“過云居”。7個房間，全年入住率99.8%。這個民宿在一個非常偏遠的縣城松陽縣。從杭州過去需要接近4個小時車程。開在這里有哪些優(yōu)勢呢？在過云居的露臺上，一年四季你可以看到千姿百態(tài)的云。到這里可以什么都不做，就看各種各樣的云。
接著來看莫干山這家被譽為“豬圈改造的最美民宿”——西坡莫干山店，你可以猜猜一間房一晚的售價多少？均價1280元。
西坡莫干山店沒有像過云居那么棒的風景，但他們有一批優(yōu)秀的管家團隊。很多上海人過來度假，西坡也在莫干山首先開創(chuàng)了民宿私人管家的服務(wù)理念。
接下來是城市民宿：包括城市公寓和景區(qū)民宿這兩大類
城市民宿區(qū)別于鄉(xiāng)村民宿的地方在于，它沒有極致的風景，也沒有舒適的度假環(huán)境，但是卻有很大的客流量。因為城市本身就是一個大型的景區(qū)。有大量的人流量。保證了你的民宿入住率更穩(wěn)定一些。以杭州為例，2016年民宿總數(shù)就超過了兩千家，主要分布在西湖景區(qū)和靈隱景區(qū)。所以，如果你想開一家城市民宿，首先要對你所在的城市有非常清晰的認知。是否屬于旅游城市？這座城市有什么值得玩的？你是否可以給出客戶專業(yè)貼心的在地向?qū)Х?wù)？
民宿消費者類型和消費行為
都說開民宿靠的是情懷。其實開姐個人對“情懷”這個詞一直是很警惕的。開一家好店，不管你做民宿還是餐廳還是培訓(xùn)，最簡單的評價標準就是你的店賺不賺錢。消費者是否愿意買單。
我們來看民宿的客源區(qū)域分布，前三位是上海58%，江蘇12%，浙江9%。所以長三角地區(qū)會出現(xiàn)莫干山、桐廬這樣的民宿聚集地。因為一線城市的中產(chǎn)階級，周末假日的度假需求，在3小時自駕圈之內(nèi)可以住下下來。體驗和城市不一樣的度假生活。這也決定了長三角周邊的民宿有很明顯的淡旺季區(qū)別。旺季一房難求，淡季民宿里見不到人。
根據(jù)【借宿】的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，將近一半的中產(chǎn)階級單次度假的預(yù)算在五千到一萬元。超過一半是家庭親子出游。這不僅說明中國的新中產(chǎn)有錢有閑。更重要的是他們的消費升級了。今天我住三星級酒店，明天我住五星級酒店，這不是消費升級。只說明更有錢了。但是今天我住標準化酒店，明天我住非標準的民宿，可以付出一樣的錢，在個性化和標準酒店之間的升級，這才是消費升級。所以大家要明白，正是消費升級才促使民宿行業(yè)可以如此快速的發(fā)展。
理解了這一點，就能理解后面我們講民宿如何營銷、怎么獲客的核心邏輯。因為，對于這群中產(chǎn)階級客戶來說，他們渴望個性化的自我表達?！?0%的用戶會在朋友圈分享他們住宿的經(jīng)歷。這不是單純打廣告，更多的是這群消費者內(nèi)心底層渴望自我表達?！?/b>
所以，民宿主人也很聰明的找到針對這群消費者的運營方式：找一個很美的民宿場景，做一次很棒的活動體驗，讓客人來發(fā)朋友圈，依靠客人的口碑傳播，朋友圈營銷。
這些自有的客人是目前民宿的主要客源，可以占到總客源的60%以上，所以有些體量小、口碑不做的民宿，不需要ota就可以自我消化流量，完成給一個閉環(huán)。
民宿投資回報周期
這里開姐先潑一盆冷水。民宿并不是一個好的投資產(chǎn)品。開民宿更多的是選擇一種生活方式，而不是選擇投資。
如果你在農(nóng)村開民宿，比如莫干山。一般民宿回本周期在五年以上。當然也有入住率特別高的，2年左右回本。但莫干山【一千家民宿里這樣的例子只有一兩家?！磕愦_定你就是那千分之一嗎？
如果你選擇在城市開民宿，比如杭州，自帶客源，入住率高，回本周期會在2年左右。當然因為在城市，各方面成本、損耗率都比較高。
民宿籌建前的一些準備工作
首先當然是錢的事兒。如何分配你的預(yù)算
以鄉(xiāng)村為例。一般土建成本、硬裝、軟裝、人工成本按照1500元/平米來估算，總價大概在5000-6000元/平米。
舉個例子，假如一家民宿，10間房，建筑和景觀所有面積在一千平米左右，整體預(yù)算估計在500萬-600萬之間，均攤客房，每間房的均攤成本是50萬-60萬。當然，還要根據(jù)具體選址和區(qū)域來估算。
品牌和運營部分的成本，在民宿未開張前基本不存在，這部分的成本分配，我們后面會單獨講。
證件和手續(xù)
民宿需要辦理的證件，每個地區(qū)和國家的政策是不同的。最近有很多老板找到開姐，咨詢想在國外像日本東京這樣的城市開民宿。這里還要注意國外的法律法規(guī)。我們以中國大陸來分析，浙江省在全國范圍內(nèi)對于 民宿的政策是比較超前的。
2014年莫干山所在的德清縣政府頒布了全國第一部《民宿管理辦法》。
文件里規(guī)定，民宿需要辦理五證，分別是：工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、餐飲服務(wù)許可證、特種行業(yè)許可證。這里最關(guān)鍵，最難辦理的就是【特種行業(yè)許可證】。因為它涉及到消防驗收和檢查。這是公安部門頒發(fā)的證件。是一件很嚴肅的事情。沒有這個證會被拘留、罰款。甚至會被取締。
每個地方政策不同，在證件上、審查上也有所不同。建議你可以在政府政策支持旅游、支持開發(fā)民宿的地方開民宿。
分享小結(jié)
首先，民宿，的類型及地域分布。從地域上來劃分，民宿分為兩種類型，以西南地區(qū)為代表的【旅游目的地式】和以長三角為代表的【度假目的地的式】。
其次，民宿的消費者類型及習慣。消費民宿的中產(chǎn)階級渴望個性化的自我表達。所以民宿主可以通過口碑營銷獲得客源
最后，我們簡單分析了民宿投資回報以及如何分配你的預(yù)算，開辦所需證件。
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