房價普漲的時代其實(shí)已經(jīng)逐漸過去了，怎么買怎么漲的時代過去了，房產(chǎn)進(jìn)入了個股時代，只有那些綜合條件好的房子，才具有保值增值的功能。但是從不同的需求出發(fā)，最后所選擇的房子會很不一樣。有些朋友如果沒搞清楚自己的需求，原本為了投資的房子最后變成了自住，不僅沒有收獲預(yù)期的收益率，甚至可能因?yàn)榉孔雍妥约旱纳钚枨蟛黄ヅ?，從而引發(fā)更多的生活矛盾，那就得不償失了。因此，我們首先要從需求匹配出發(fā)，來確定買房的規(guī)劃。

明確買房需求：自住 or 投資？

我們來看下列選項，如果你的選項是A到E中的任何一個選項，那就說明在買房這件事上，你有很強(qiáng)的自住需求，你要更多考慮的是房子的自住品質(zhì)和個性化的居住需求。

• A. 需要婚房
• B. 有改善家庭居住的要求
• C. 近幾年內(nèi)需要學(xué)區(qū)房
• D. 有在工作地安居或落戶的打算
• E. 其他硬性的自住需求
• F. 我想買房但沒有以上任何一種需求

為了自住而買房

從自住這個角度來選擇房子，你需要考慮的因素很多。下圖從四個方面總結(jié)了自住房需要的考慮因素。

上述表格就是自住房的買房四面觀，大家可以用這個表格的相關(guān)維度，去記錄所選房子的條件如何。最后回家統(tǒng)一用這些維度，來進(jìn)行選擇和決策。

為了投資而買房

如果是基于投資而產(chǎn)生的買房需求，那么需要看下投資買房的三個自問。

問題一：我的家庭目前的投資回報率是多少？
做任何投資，我們都要去考量這筆錢它背后的機(jī)會成本。也就是說，把這筆錢拿去做房產(chǎn)投資，和我們拿去做一些自己更加熟悉的其他投資品類，相比之下誰的收益率更高。

問題二：我的房產(chǎn)投資目標(biāo)城市，過去5年房價波動情況如何？
房產(chǎn)未來出現(xiàn)大規(guī)?？焖偕蠞q的可能性已經(jīng)較低，但是仍然可以根據(jù)目標(biāo)城市過去5年房價的歷史情況來做一個基礎(chǔ)的判斷。對于房價波動的信息，可以關(guān)注以下幾個渠道：

• 地方統(tǒng)計局的相關(guān)資料 ---葉子注：不清楚去哪里找？
• 房管局的交備案資料、預(yù)售價格
• 當(dāng)?shù)匾恍┑拇笮椭薪闄C(jī)構(gòu)所公布的數(shù)據(jù)

問題三：如果計劃投資買房，持有多久后賣出？期望通過買房獲取的收益率是多少？
房子不像股票和基金可以隨時拋售，房子的轉(zhuǎn)讓期限是比較長的，而且房子的持有期間、房型等信息都會影響到交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，進(jìn)而進(jìn)一步影響到我們的投資收益率。所以在投資買房前，不妨就想想，對于房產(chǎn)這筆投資，預(yù)期收益率是多少，準(zhǔn)備持有的期間是多長。有了明確的持有期間和預(yù)期收益率，再跟現(xiàn)在的其他投資做比較，這樣就能對房產(chǎn)投資的機(jī)會成本有更清晰的認(rèn)知，從而做出更明確的投資決策。

投資性選房思路：好戶型、好地段
投資性需求的房子，核心目的就是未來有人以更高的價格從你手上買走這個房子。有一句房產(chǎn)投資口訣：投資房產(chǎn)兩大寶，房型地段不可少！ 好戶型，好地段是投資性房產(chǎn)的兩大法寶，也可以結(jié)合自住房的四面觀中一些相關(guān)因素來綜合考慮。

買房規(guī)劃四步走

如果已經(jīng)確定要買房了，我們可以通過買房規(guī)劃四步走來幫助我們在買房過程中理清頭緒。

第一步：了解房價相關(guān)信息

• 網(wǎng)上直接查詢
  比較大的中介都提供了信息豐富的網(wǎng)上查詢工具，除此之外，不少城市還有官方的二手房交易平臺，比如上海市房地產(chǎn)交易中心提供的網(wǎng)上房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，可以通過這些網(wǎng)站上的交易數(shù)據(jù)，去佐證我們其他渠道所查詢的信息。
• 實(shí)地考察
  親身去想買的小區(qū)附近考察一下，找兩家中介代理人聊聊天，了解一下附近小區(qū)的行情，參觀一下不同的戶型。

在面對不熟悉的房市的情況下，建議大家從以下三個方面來入手：

• 同一城市不同區(qū)域的房價
• 心儀區(qū)域不同小區(qū)的均價
• 同小區(qū)中不同戶型、不同樓層的價格和租金

備注：此處可DIY表格，記錄相關(guān)因素，匯總整理信息

第二步：是否要貸款

無論你是否有能力全款，都建議選擇盡可能最低的首付比例，剩下的部分選擇貸款。 貸款優(yōu)先選擇順序：公積金貸款（貸款成本最低）、公積金+商業(yè)貸款的組合貸、純商業(yè)貸款。即使不能公積金貸款，也要利用公積金進(jìn)行還款，充分利用自己的公積金賬戶。目前貸款買房的資金的機(jī)會成本比較低，我們把節(jié)約下來的首付資金做其他渠道投資，比全款買房更劃算。

第三步：確定貸款的金額

貸款多少影響我們每個月要還多少錢，也就影響了我們的生活質(zhì)量。參考原則是每個月還款的金額不要超過自己收入的40%，否則就會影響到生活質(zhì)量。

第四步：確定還款的方式

等額本金 or 等額本息？

等額本息：適合前期收入不高的年輕人，隨著時間的增加，收入也會不斷增加，在這種情況下，后期壓力會越來越小。

等額本金：適合前期還款能力比較強(qiáng)的人，尤其是投資性購房者，和購房首付比例較高的購房者。一方面投資性購房者都希望迅速還完貸款，避免房子對現(xiàn)金流的依賴，另一方面還可以節(jié)省一部分利息。在貸款時間較短的情況下，迅速還完貸款，選擇等額本金更好。