前段時間和朋友在聊天，他叔叔是寶能的高管，有次吃飯他叔叔告訴他房地產(chǎn)的未來只能往金融方向發(fā)展，才是最好的出路。
大家知道，房地產(chǎn)有二重性。在當(dāng)今進(jìn)入行業(yè)的白銀時代，房地產(chǎn)的金融屬性更顯突出，一方面從開發(fā)角度來講，房地產(chǎn)的金融化趨勢十分明顯。第二個方面，從交易和持有的階段來看，房地產(chǎn)金融化的程度也越來越深。首先交易階段需要借助金融機構(gòu)的支持才能完成，而涉及商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易更是如此。
加之賤賤不斷了解到很多關(guān)于ABS，PE, REITs的概念，我這個外行人也屁顛屁顛去借了一本關(guān)于描寫REITs的書看，以下結(jié)合書籍和網(wǎng)絡(luò)資料，賤賤從什么是REITs ,REITs的發(fā)展，與其有關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)與REITs結(jié)合的好處，賤賤為什么看好REITs五個方面簡單聊聊。
一．首先說說什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
（房地產(chǎn)投資基金示意）
REIT這個東西，說白了就是，很多人把錢湊到一塊，交給一個基金經(jīng)理，讓他去投資房地產(chǎn)，賺到的錢大家分。那既然是基金，它的優(yōu)勢也跟基金很類似：
像我這樣買不起房子的，可以用少點的錢參與房地產(chǎn)投資。我買不起客廳，還買不起廁所嗎？
不懂得房地產(chǎn)投資的，可以把錢交給基金經(jīng)理代管，人家畢竟專業(yè)，咱們省心省事，等著拿分紅就行了；
沒有時間精力做房地產(chǎn)投資的，房產(chǎn)過個戶都得好久。但買賣基金比買賣房子要簡單多了，跟買股票差不多；
按照投資類型的不同，REITs又可分為三種：權(quán)益（資產(chǎn)）型，抵押型，混合型。
REITs還必須滿足一些基本要求，比如：
（1）必須將至少90%的應(yīng)稅收入分配給股東；
（2）絕大部分收入來源于長期持有的房地產(chǎn)；
（3）股東必須分散持股。
二．說說REITs的發(fā)展
REITS，作為在海外成熟市場的“爆款”品種，被視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。對于海外市場而言，REITs這類品種的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟。但對于國內(nèi)絕大多數(shù)投資者而言，這依舊是“新鮮事物”，屬于小眾投資品。
目前，全球有30多個國家和地區(qū)推出了REITs產(chǎn)品，其規(guī)模已經(jīng)從1990年的89億美元增加到2015年3月底的1.8萬億美元，發(fā)展速度驚人。
另據(jù)鵬華基金統(tǒng)計，截至2016年三季度，亞洲市場上共有141只活躍的REITs，總市值達(dá)2095.9億美元，其中日本REITs市場最為活躍，共有56只REITs，總市值達(dá)1160.1億美元。
我國的情況是怎么樣的呢？
2014年我國發(fā)行首單REITs產(chǎn)品，隨后REITs業(yè)務(wù)快速發(fā)展，到今年2月末累計發(fā)行規(guī)模已達(dá)到480億元，2016年全年發(fā)行總量達(dá)到200億元，實現(xiàn)了大爆發(fā)，預(yù)計2017年發(fā)行總規(guī)?？赡苓_(dá)到300億元。
今年兩會前后，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會黨委書記、會長洪磊對發(fā)展公募REITs的呼吁，讓REITs這一投資品再度被市場所關(guān)注。這或意味著公募類REITs產(chǎn)品的春天漸近。（下一個風(fēng)口）
2015年3月，中城聯(lián)盟的一次論壇上，有人這樣暢想2025年的中國房地產(chǎn)：
——世界級規(guī)模的 RElTs 給中國資本市場提供穩(wěn)定基礎(chǔ)。
——世界級規(guī)模分類別的房地產(chǎn)投資基金在分散投資風(fēng)險——世界級規(guī)模的不動產(chǎn)抵押貸款證券化。
——世界級規(guī)模的專業(yè)住宅銀行。
2016年3月，在萬科年度業(yè)績發(fā)布會，萬科總裁郁亮談到房地產(chǎn)金融時，說RElTs這一主流房地產(chǎn)金融品種仍處于起步階段。但中國未來的可證券化資產(chǎn)規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國。
2017年3月，中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛在接受采訪時提到：房地產(chǎn)信托投資基金終會推出，我們已經(jīng)做好準(zhǔn)備。王剛認(rèn)為目前國內(nèi)的REITs基礎(chǔ)體系建設(shè)已相對成熟
三． 與REITs有關(guān)的領(lǐng)域
住房類。這種是最常見的了，就是買下房子，租出去，賺租金。
辦公樓類。買下辦公大樓，或一部分，然后租給企業(yè)用來辦公。
商業(yè)類。也叫零售類REIT，就是商場物業(yè)，這種REIT當(dāng)然就對消費水平比較敏感了，人們花得越多越好。
工業(yè)類。生產(chǎn)廠房、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)倉儲、貨物配送中心之類的。
寄宿類。說白了就是做酒店的，通常是買下一整棟酒店，長期租給某個酒店品牌。從如家級別到希爾頓級別，什么檔次都有。上次賤賤寫的泊寓中的REITs 也算這類。住長租公寓，整晚整晚地被干醒，怎么辦？（點擊可查看）
醫(yī)療類。醫(yī)療類REITs有個巨大優(yōu)勢，是住宅沒法比的。這個優(yōu)勢就是，它的租戶一般都是超長期的——醫(yī)院跟你簽合同基本都是10年20年的，而且收入不受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響（就算窮成狗也得看?。?。
基礎(chǔ)設(shè)施類。這種REIT包括鐵路、電站、新能源（風(fēng)能太陽能設(shè)施）、還有通訊信號塔等。租期也相當(dāng)長。
四． 地產(chǎn)結(jié)合REITs的好處
除了基金的一些特點，這里還有
分紅比例高。每個REIT按規(guī)定，90%的收入都必須分紅，不得留存；
抗通脹之必備良藥。過去20年里，REIT行業(yè)的分紅只有2年沒跑贏通脹；
回報率不輸各大指數(shù)。過去40年，REIT作為一個整體，年復(fù)合增長率大多數(shù)跑贏了各項指數(shù)。
五．為什么今年關(guān)注REITs ?
1.先說政策，就是支持的力度增大了。
2016年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確指出，要穩(wěn)步推進(jìn)REITs業(yè)務(wù)試點；2017年初，基金業(yè)協(xié)會、上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人均表態(tài)將大力推動REITs業(yè)務(wù)進(jìn)程和創(chuàng)新。
2.再說商業(yè)地產(chǎn)，它們要借助REITs轉(zhuǎn)型。
一方面，在發(fā)債、開發(fā)貸監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，REITs將逐步成為房企融資新渠道。
另一方面，更為關(guān)鍵的是，我國商業(yè)地產(chǎn)增速逐步放緩、自持物業(yè)的增多，借助REITs業(yè)務(wù)，房企可以通過盤活存量商業(yè)地產(chǎn)，提高資金利用效率，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營模式
3.為機構(gòu)投資者提供長期、可觀投資收益。
REITs業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵之一在于商業(yè)地產(chǎn)的良好回報率。
商業(yè)地產(chǎn)是較為優(yōu)質(zhì)的投資資產(chǎn),在資產(chǎn)配置難度越來越大的背景下，REITs業(yè)務(wù)能夠為保險、社保資金等機構(gòu)投資者提供安全、較理想的投資回報率。
長期來看，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITS對內(nèi)地房企的來說都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入證券化時代。
4.加快周轉(zhuǎn)和資金流動速度
發(fā)行REITS相當(dāng)于將原上市公司中的部分持有物業(yè)資產(chǎn)分割后獨立上市運營，募集資金可投入帶新的項目開發(fā)中，加快周轉(zhuǎn)速度。
5.提升商辦項目后期運營能力
REITS中的物業(yè)由資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行管理，有專業(yè)運營團(tuán)隊和標(biāo)準(zhǔn)化運營模式，在資源和成本方面均有優(yōu)勢，幫助商辦物業(yè)統(tǒng)一招租，酒店物業(yè)品牌化管理等，最終提高租金收入和入住率等，增加收益，讓物業(yè)價值最大化。
6.輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)比例加大
像萬科等龍頭房企對自身運營和業(yè)務(wù)多元化需求最為迫切。從當(dāng)前情況來看，大型企業(yè)要徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、依靠輸出品牌盈利并不現(xiàn)實，即浪費了原有的規(guī)模和融資成本等優(yōu)勢，也會造成現(xiàn)金流大量減少，對其他業(yè)務(wù)投資帶來影響；而剝離持有物業(yè)，適當(dāng)加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)比例、輕重并舉則更有利盈利提升。
六．結(jié)語
REITs或許是下一個支撐房地產(chǎn)行業(yè)的重要托盤。
商業(yè)地產(chǎn)或不動產(chǎn)的證券化以REITs為代表。REITs是中國房地產(chǎn)金融多元化的最佳選擇之一。通過REITs可以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，從而有效化解當(dāng)前的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
研究報告顯示，住宅開發(fā)類基金由于市場風(fēng)險規(guī)模開始減少，以持有型物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基金正逐漸興起，對比海外REITs市場，國內(nèi)存量資產(chǎn)規(guī)模帶來的資產(chǎn)管理行業(yè)空間巨大。
所以，未來的住宅會不會也像新加坡和美國的商業(yè)廣場一樣開放REITs？買了房之后就像買了一只跑得贏通貨膨脹的好基金，像余額寶一樣每天產(chǎn)生收益。賤賤認(rèn)為，這不是不可能的，只是時間問題，歡迎在評論區(qū)留下你的看法~~
