從去年930新政開(kāi)始，中國(guó)拉起了全方位房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，先是國(guó)慶節(jié)期間幾十個(gè)城市新政迭出，之后是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)主基調(diào)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)算是大局已定，主基調(diào)明確之后房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始全方位升級(jí)，根據(jù)瀚哥易居智庫(kù)的朋友統(tǒng)計(jì)，從三月份到四月下旬，出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的地市已經(jīng)多達(dá)五十余個(gè)，在各種政策的輪番轟炸之下，我們似乎已經(jīng)看到了房地產(chǎn)的曙光，很多地產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格終于不再上漲，并且由部分地方出現(xiàn)了小幅度的下調(diào)。

今天，我們就來(lái)討論一下，房地產(chǎn)調(diào)控所謂的：限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)四大王炸到底是什么？解決房地產(chǎn)問(wèn)題的思路還可能有哪些呢？

一、房地產(chǎn)調(diào)控的王炸有哪些？

相信打過(guò)斗地主的人都知道，在斗地主中有一種被叫做王炸的東西，專門對(duì)付各種刁鉆古怪的情況，往往是王炸一出誰(shuí)與爭(zhēng)鋒，非常的厲害。面對(duì)著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一場(chǎng)高漲，購(gòu)房羊群效應(yīng)的水漲船高，國(guó)家也在一步步地升級(jí)的自己的調(diào)控政策，這些政策可以說(shuō)算是王炸頻出，甚至在互聯(lián)網(wǎng)上所謂的四限也被稱之為四大金剛。今天，我們就從科普的角度先來(lái)討論一下，這四大金剛到底是什么？

按照我們慣常的思路，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常過(guò)熱的時(shí)候，往往先調(diào)需求，讓房地產(chǎn)的需求先冷卻下來(lái)，這個(gè)就出現(xiàn)了我們大家最為熟悉的限購(gòu)與限貸政策。

限購(gòu)：顧名思義，就是限制購(gòu)買，規(guī)定購(gòu)買的數(shù)量，一般是指商家為了使自己的產(chǎn)品得到很好的銷售業(yè)績(jī)而采取的一系列促銷手段，往往針對(duì)一些特價(jià)商品為了防止搶購(gòu)所采用的一種商業(yè)手段，大家比較熟悉的比如說(shuō)小米手機(jī)的限購(gòu)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，限購(gòu)就是對(duì)于購(gòu)房的資質(zhì)進(jìn)行限制，一般都是通過(guò)限制戶籍、居住證、社保等多條件杠桿，讓非本地剛需居民買房變得更加困難，從而改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買供需關(guān)系，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“投機(jī)”需求，從而防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲過(guò)快。

當(dāng)然，跟隨者限購(gòu)一起出現(xiàn)的還有限貸。所謂限貸，就是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中大多數(shù)人買房都是貸款買房的情況，通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款的首付款比例和房貸利率比例，再嚴(yán)控消費(fèi)信貸在房地產(chǎn)的使用，從而讓房地產(chǎn)投機(jī)者失去通過(guò)貸款增加杠桿的能力。往往是從杠桿的角度，降低購(gòu)房者的購(gòu)買杠桿，從而增加購(gòu)房者的購(gòu)買成本，從而抑制房地產(chǎn)“投機(jī)”，有效地防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

所以，瀚哥認(rèn)為，限購(gòu)和限貸都是標(biāo)準(zhǔn)的需求側(cè)改革的范圍，通過(guò)讓你買房的數(shù)量得到限制，降低購(gòu)房者的貸款杠桿，實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的目的。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于紅火，這兩種政策也會(huì)有其局限性，比如限購(gòu)?fù)轻槍?duì)居住屬性的住房，對(duì)于商住房限制的比較有限，而限貸的話對(duì)于全款買房其實(shí)并沒(méi)有什么作用。

因此，為了讓房地產(chǎn)調(diào)控的更有效果，所以引入了供給側(cè)改革，這個(gè)改革就是限價(jià)和限售。那么，先說(shuō)限價(jià)吧。

限價(jià)：是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的調(diào)控方式，一般是對(duì)于某些居民生活的必需品，為了防止價(jià)格過(guò)高，會(huì)通過(guò)限價(jià)的手段來(lái)保護(hù)消費(fèi)者的利益，比如說(shuō)農(nóng)產(chǎn)品，蔬菜等等，這些產(chǎn)品往往還會(huì)設(shè)立一個(gè)最高的價(jià)格，平抑市場(chǎng)的物價(jià)水平，保證物價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，從而保障居民的生活，鑒于國(guó)家已經(jīng)明確房地產(chǎn)的居住屬性了，所以某些地區(qū)比如說(shuō)安徽的臨泉縣就明確規(guī)定了房地產(chǎn)的最高售價(jià)，進(jìn)行了限價(jià)的政策。

最后，我們來(lái)說(shuō)現(xiàn)在很多城市都在加碼的最大法寶——限售。所謂限售，就是限制銷售的目的，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品都是自由流動(dòng)的，所以理論上你今天買了房，明天就可以把房子賣掉，因?yàn)榉孔右彩且环N商品。限售就是規(guī)定了對(duì)于賣出時(shí)間的限制，最近廈門、成都、福州、廣州等城市都不同程度的采用了限售這個(gè)戰(zhàn)略，限售表面上看來(lái)是凍結(jié)了流動(dòng)性，從供給側(cè)的角度來(lái)說(shuō)，斬?cái)喾康禺a(chǎn)市場(chǎng)的部分供給，從而從出口凍結(jié)了房地產(chǎn)二手房的供應(yīng)，讓資金的流動(dòng)性降低，從而抑制了房地產(chǎn)的泡沫。但是，瀚哥看來(lái)限售的目的并不止如此，限售不僅可以防止房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲，也可以有效地防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲暴跌。中國(guó)的樓市其實(shí)非常像2015年的股市，處于一個(gè)非常危險(xiǎn)的高位運(yùn)行，一旦某些人對(duì)于熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不太看好，即有可能出現(xiàn)股市一樣追漲殺跌的現(xiàn)象，會(huì)不會(huì)像股市一樣斷崖式下落瀚哥不敢說(shuō)，但是限售往往是抑制這種暴漲暴跌的有力武器。

到此為止，房地產(chǎn)調(diào)控的四大王炸全部出場(chǎng)了，他們的出現(xiàn)標(biāo)志著我們回歸房地產(chǎn)居住屬性的腳步向前更進(jìn)了一步。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)到底會(huì)怎么走？

瀚哥認(rèn)為，在各地房地產(chǎn)調(diào)控新政頻繁加碼的情況下，房地產(chǎn)的緊政策將會(huì)成為大勢(shì)所趨，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)的逐步加碼向市場(chǎng)釋放了政策彈藥很充足，國(guó)家讓中心城市和熱點(diǎn)城市住房回歸居住屬性的決心不會(huì)動(dòng)搖。所以，瀚哥認(rèn)為各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入明顯的“二元市場(chǎng)”階段。一方面，各個(gè)中心城市和熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)將會(huì)保持橫盤略微下調(diào)的走勢(shì)格局不變，既不會(huì)出現(xiàn)暴漲也難以出現(xiàn)大跌，橫盤將會(huì)是短時(shí)間內(nèi)的一個(gè)大趨勢(shì)，當(dāng)然遠(yuǎn)郊等原先被爆炒的地段出現(xiàn)回調(diào)也會(huì)是大概率事件。另一方面，三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力依然較大，大量的存量庫(kù)存的消化將會(huì)耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的二元分化格局已經(jīng)逐漸明顯。

未來(lái)，能夠看到的是國(guó)家供給側(cè)改革的趨勢(shì)日漸明顯，除了上面所說(shuō)的限售、限價(jià)這種直接調(diào)控層面的供給側(cè)改革之外，有兩類更為宏觀的供給側(cè)改革也正在出臺(tái)。第一種，房地產(chǎn)土地的供應(yīng)改革，對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期超過(guò)三年的城市，也就是去庫(kù)存壓力較大的城市，減少甚至停止土地供應(yīng)的趨勢(shì)正在形成。對(duì)于去化周期少于一年的城市，也就是我們之前說(shuō)的中心城市和熱點(diǎn)城市，土地增加供給的趨勢(shì)也很明顯，通過(guò)土地政策的調(diào)整，直接從供給側(cè)來(lái)瓦解房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)心理，化解恐慌情緒將會(huì)是一種非常有可能發(fā)生的事情。

第二種，在貨幣政策領(lǐng)域，貨幣政策的寬松趨勢(shì)已經(jīng)接近了尾聲，出于防控金融風(fēng)險(xiǎn)，降低融資杠桿的需求，再加上美聯(lián)儲(chǔ)加息的壓力，貨幣政策穩(wěn)健從緊將會(huì)是一個(gè)大的趨勢(shì)，3月末人民幣房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)出現(xiàn)減少，其中個(gè)人貸款增速更是明顯回落，這都是從貨幣層面降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一種控制。

可以說(shuō)在“四限+兩調(diào)（調(diào)土地、調(diào)貨幣）”的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)形成，未來(lái)通過(guò)政策防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與居民收入背離已經(jīng)成為必然，房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，居住將會(huì)是房地產(chǎn)的新主題。

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