9月14日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，該公司的首單交易所商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化（CMBS）產(chǎn)品“中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃”已在上海證券交易所成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模35.30億元，發(fā)行利率4.88%。據(jù)了解，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于廣州的兩棟寫字樓——保利國際廣場和保利中心。
保利地產(chǎn)關(guān)于“中信-保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃”設(shè)立的公告
產(chǎn)品名稱：中信-保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃
證券結(jié)構(gòu)：
簡化交易結(jié)構(gòu)：
交易過程如下：
1、保利地產(chǎn)作為發(fā)起人，提供一筆35.3億元過橋資金，設(shè)立專項信托計劃，并獲得信托收益權(quán)；
2、信托計劃向保利地產(chǎn)（可能為下屬項目公司）提供35.3億元信托貸款，以保利地產(chǎn)在廣州的兩個商業(yè)物業(yè)保利國際廣場和保利中心的所有權(quán)為抵押，以上述兩個商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營收益（或含有物業(yè)增值）作為還款來源；
3、設(shè)立資產(chǎn)支持專項資管計劃，在上交所平臺募集資金，私募，普通投資者認(rèn)購優(yōu)先級份額（共計35億元），保利地產(chǎn)（或其委托機(jī)構(gòu)）認(rèn)購劣后級證券0.3億元；
4、資產(chǎn)支持專項資管計劃收購信托收益權(quán)，按計劃獲得攤還本金和利息。
保利CMBS交易中的評估、計劃管理等安排不再贅述。具體參與機(jī)構(gòu)如下：
保利資產(chǎn)證券化產(chǎn)品特點(diǎn)：
體現(xiàn)了資產(chǎn)證券化的融資優(yōu)勢——低成本。盡管資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，發(fā)行費(fèi)用較高，但通過資本市場融資仍然比企業(yè)發(fā)債便宜。保利地產(chǎn)（上市公司）AAA級別公司債利率為4.91%，而保利CMBS優(yōu)先級證券融資成本4.88%。按35個億的融資規(guī)模算，節(jié)省了105萬/年。此外，保利CMBS的期限為20年，這是一般債務(wù)融資難以達(dá)到的。
雙SPV結(jié)構(gòu)。由于中國尚未有REITs的法律或政策安排，不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化一般通過契約式實現(xiàn)。將物業(yè)收益權(quán)轉(zhuǎn)換為信托受益權(quán)，避免了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的重復(fù)征稅，也完善了基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律地位。由于中國尚未有公募的資產(chǎn)證券化路徑，故設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃以私募方式在證券市場融資。
每三年一次的利率調(diào)整、回售安排保證了平衡投資人與融資人之間收益-風(fēng)險的彈性。主要由于國內(nèi)租售比較低，短期租金無法覆蓋相應(yīng)的融資規(guī)模，只能通過拉長融資期限來達(dá)到現(xiàn)金流對專項計劃的覆蓋。同時，租戶租約以及投資者資金又是相對短期的，會存在一定的期限錯配，所以CMBS產(chǎn)品一般會設(shè)計一個每三年開放期的特殊交易安排，在開放期投資者與融資人可以進(jìn)行回售和贖回的雙向選擇，根據(jù)當(dāng)期的資金成本，投資人可以選擇回售，融資人則可以通過票面利率調(diào)整使投資者放棄回售或主動選擇贖回。
