這一周過得很特別，周一至周三參加公司組織的全封閉式培訓，周四與周五兩天編寫成本核算系統(tǒng)程序。稅法復習筆記便落下了。

本篇文章主要講述關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)知識。

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房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人與征稅范圍。一般規(guī)定：房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是指征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。一般規(guī)定可以看出，繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)人主要是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。

具體規(guī)定：產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅；這個規(guī)定很特殊，特殊在承典人并不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，而房產(chǎn)稅的一般規(guī)定表明房產(chǎn)稅的納稅人是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，承典人并不擁有產(chǎn)權(quán)，但卻成為了房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅；

納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位、納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

繳納房產(chǎn)稅的單位和個人一般是擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是在產(chǎn)權(quán)出典以及產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地或產(chǎn)權(quán)未確定，無租使用房產(chǎn)的，這些情況下的房產(chǎn)稅由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

關(guān)于房產(chǎn)稅的征稅范圍。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，有圍護結(jié)構(gòu)是指有墻或兩邊有柱，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住等。

開征房產(chǎn)稅的區(qū)域范圍：房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。這些區(qū)域以外的農(nóng)村房產(chǎn)未納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。

關(guān)于房產(chǎn)稅的稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算。

關(guān)于稅率。房產(chǎn)稅采用比例稅率，有兩檔規(guī)定稅率，另有一檔優(yōu)惠稅率。

若是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位或個人將房屋用于經(jīng)營，則適用于1.2%的規(guī)定稅率；若是將房屋用于出租，則適用于12%的規(guī)定稅率。這兩檔稅率是房產(chǎn)稅的基本稅率。也就是說擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位或個人將房屋用于出租適用基本稅率12%，用于經(jīng)營適用于1.2%基本稅率。但是若是個人將自有房屋用于出租時，不適用12%基本稅率，而是適用于4%的優(yōu)惠稅率。

雖然國家給了個人出租房屋的一個優(yōu)惠稅率，但是從2019年1月1日起，個人出租住房，月租金未超過10萬元的，免征增值稅。相當于在4%的一個優(yōu)惠稅率基礎(chǔ)上，對計稅依據(jù)又給了一個相對較高的起點。當然，這是針對增值稅的一個優(yōu)惠，稅率優(yōu)惠是針對房產(chǎn)稅的，大家一定要分清。

這個點很容易就出現(xiàn)混淆。因為我們的房產(chǎn)稅適用稅率一般是與房產(chǎn)的后續(xù)用途密切相關(guān)，用于經(jīng)營，適用1.2%比例稅率；用于出租，適用12%的基本比例稅率。但是若是個人將自有產(chǎn)權(quán)房屋用于出租，則適用于4%優(yōu)惠稅率。

關(guān)于計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的一般規(guī)定。

房產(chǎn)稅實行從價計征，這里的價要么是用于經(jīng)營的房產(chǎn)原值，要么是用于出租的租價。

若是房產(chǎn)用于經(jīng)營，計稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的扣除后的余值為計稅依據(jù)；

這里的房產(chǎn)原值應(yīng)以會計賬簿記錄為基礎(chǔ)，且房產(chǎn)原值一定要包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

若用于經(jīng)營的房產(chǎn)是獨立的地下建筑物的，仍然適用于原值的基礎(chǔ)上減除10%~30%的扣除比例。但是若是獨立的地下建筑物的，我們一般不是直接拿房產(chǎn)原值減除10%~30%來做為計征依據(jù)，我們是在房產(chǎn)原值的基礎(chǔ)上先打折然后再扣除的方式。記住，若不是獨立房產(chǎn)，一定不能打折計算，而是與地上建筑物合并計算。那若是地下建筑，需要打折多少呢。

若地下建筑物用于工業(yè)用途的，以房屋原價的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，即在房產(chǎn)原值的基礎(chǔ)上打個5折或6折。

若地下建筑物用于商業(yè)或其他用途的，以房屋原價的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。即在房產(chǎn)原值的基礎(chǔ)上打個3折或4折。

即擁有產(chǎn)權(quán)的房屋用于經(jīng)營時，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*（1-原值減除比例）*1.2%

若房屋用于出租時，計稅依據(jù)是房屋的租金收入，當然是未稅的租金收入。出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入*12%或4%（若是個人）。

這里要特別注意，按房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)與對應(yīng)稅率計算出來的房產(chǎn)稅額是年應(yīng)納稅額，這與城鎮(zhèn)土地使用稅計算出來的應(yīng)納稅額的一樣，都表示年應(yīng)納稅額。房產(chǎn)稅與土地使用稅都存在對地上與地下不同的計征方式。

房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅雖然都是按年來表示應(yīng)納稅額，但是這兩種稅也有其相應(yīng)的區(qū)別。比如，城鎮(zhèn)土地使用稅是從量計征，即按占地面積來計稅，房產(chǎn)稅是從價或從租來計征；

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是在原值的基礎(chǔ)上進行扣除一次性損耗，對于獨立的地下建筑物是在原值的基礎(chǔ)上打個折扣后再進行扣除一次性損耗來做為計征依據(jù)。土地使用稅針對獨立地下空間部分，按應(yīng)納稅額的50%進行征收。

學習任何一個稅種，我們都需要明晰該稅種對應(yīng)的征稅范圍，納稅義務(wù)人，明白對哪些行為征稅，哪些人需要納稅。在此基礎(chǔ)上再來學習該稅種的計稅依據(jù)如何計算；該稅種對應(yīng)的稅率如何確定。

房產(chǎn)稅的學習也不例外，我們需要明晰該稅種的征稅范圍，即稅法上的房產(chǎn)稅的征稅范圍是什么，是房屋，什么樣的房屋能成為或者說可以成為房產(chǎn)稅所要對其征稅的資產(chǎn)或房產(chǎn)呢，位于城市、縣城、城鎮(zhèn)與工礦區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)且該房產(chǎn)是用于經(jīng)營。

農(nóng)村的房產(chǎn)一般不征收房產(chǎn)稅，但若該房產(chǎn)用于經(jīng)營性質(zhì)，比如農(nóng)村自辦農(nóng)家樂的房產(chǎn)，同樣需要對其開征房產(chǎn)稅。也就是說一樣房產(chǎn)是否計征房產(chǎn)稅，一要看其位置，二要看其用途。用途是起決定性作用的。

若一項房屋屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，那由誰來繳納該房屋的房產(chǎn)稅呢，一般是擁有該房屋產(chǎn)權(quán)的單位或個人。但是在極少數(shù)情況下，由實際使用該房屋的使用人來繳納，比如無法確定該房屋的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)存在糾紛時。比如在房屋出典的情況下，由承典人來繳納房產(chǎn)稅。

確定了一項房產(chǎn)是否處于征稅范圍，明確了由誰來繳納房產(chǎn)稅，那該繳多少稅呢，這是在學習一個稅法時必須明確的另一個重要的問題。

在確定該繳納多少房產(chǎn)稅時，本質(zhì)上是確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)與對應(yīng)稅率的或定額單位稅的問題。

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)如何確定呢。要具體看房屋位于地下還是獨立位于地下，然后還要看該房產(chǎn)是經(jīng)營還是出租，用于經(jīng)營的稅率是1.2%稅率，用于出租的適用稅率是12%。但是個人出租房產(chǎn)的適用4%的優(yōu)惠稅率。

對于用于經(jīng)營的房產(chǎn)，且處于房產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)不管是位于地上，還是獨立位于地下，都需要在原值的基礎(chǔ)上進行一次性扣除，按扣除后的余值作為計稅依據(jù)，獨立處于地下的建筑物，在原值上先行進行一次折扣后再進行一次性扣除后的余值做為計稅依據(jù)。

融資租賃房屋的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值做為計稅依據(jù)，教材上將這條當成特殊條款來學習，但是這條一點都不特殊。融資租賃本質(zhì)上是分期購買的變形，房產(chǎn)稅的從價計征一般都是按房產(chǎn)一次性扣除后的余值來進行。

學習房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，核心在于確定該房產(chǎn)的原值，然后才是一次性扣除比例。房產(chǎn)原值一定包含土地價款，若存在房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施，或者存在以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，無論在會計核算中是否單獨計賬，計算房產(chǎn)稅時，一并計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅從價計征的依據(jù)是房產(chǎn)余值，從租計征的依據(jù)是未稅租金收入。但是明面上簽訂了租賃合同，但在合同中卻約定了免租期，國家為了避免稅收流失，在免租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

每種稅種都會存在稅收優(yōu)惠，這是體現(xiàn)國家用稅種來調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個體現(xiàn)，也是因為每種稅收在設(shè)計期初都存在一定的特殊情況。

比如，國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但是用于經(jīng)營部分不免征房產(chǎn)稅。

哪怕位于房產(chǎn)稅征稅區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)，只要不是用于經(jīng)營，一般都會免征對應(yīng)的房產(chǎn)稅。一旦用于經(jīng)營，就會涉及房產(chǎn)稅的繳納。但是以下幾種涉及經(jīng)營的房產(chǎn)是免征房產(chǎn)稅的。比如國家宏觀政策導致的停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅與土地使用稅。對國家級、省級科技企業(yè)、大學科技園無償或通過市價出租給被孵化對象使用的房產(chǎn)的，免征房產(chǎn)稅與對應(yīng)的城鎮(zhèn)土地使用稅。

高校的學校公寓經(jīng)營并收費的，理論上應(yīng)征收房產(chǎn)稅，但是免征房產(chǎn)稅。國家經(jīng)營公租房而收取的低價租金免征房產(chǎn)稅。

關(guān)于房產(chǎn)稅的征收管理。學習稅法，我們還需要學習該稅種對應(yīng)的納稅義務(wù)發(fā)生時間與相應(yīng)的征收管理。

納稅義務(wù)發(fā)生時間。即要確定什么時間開始繳納房產(chǎn)稅。

納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；

納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅；

納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅等等。關(guān)于每個稅種的納稅義務(wù)發(fā)生時間的學習，大家都應(yīng)該將其當成重中之重來學習。

考題經(jīng)常會將稅種的計算與納稅義務(wù)發(fā)生時間結(jié)合來命制考題，具體到房產(chǎn)稅就更容易出現(xiàn)應(yīng)納稅額計算與納稅義務(wù)發(fā)生時間結(jié)合的命題形式了。因為房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計算是按年來計算，通常會涉及對應(yīng)納稅額按月折算的情況。這就更需要明晰房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間的熟悉了。

稅種的學習還要明確我們該向哪個地方的稅務(wù)機關(guān)納稅的問題。房產(chǎn)稅一般在房產(chǎn)所在地繳納房產(chǎn)稅。對于不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。