作者：小葩，北京小律師一枚。
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小葩最近聽說了一件奇葩的事情，有位朋友出國旅游回來，發(fā)現(xiàn)自家的房子被老公賣了。房子是他們婚后共同買的，屬于夫妻共同財產(chǎn)，但是當時買房子辦理過戶手續(xù)的時候圖方便登記在她老公一個人名下了，由于缺乏法律常識或者可能是當時沒想那么多，結果自己居住多年心愛的房子就這么被別人買走了。
那么問題來了，夫妻一方出售夫妻共有的房產(chǎn)，難道不需要另一方的同意嗎？在另一方不知曉的情況下出售房產(chǎn)，買方能取得房子的所有權嗎？下面，請小葩來給大家講一下。
首先，《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻對共同所有的財產(chǎn)享有平等的處理權。那么平等處理權怎么理解？《婚姻法解釋一》作出了司法解釋，夫妻雙方在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的，因日常生活所需而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定，不是日常生活所需對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。
也就是說，夫妻在處理共同財產(chǎn)上的權利是平等的，日常生活需要而處理共同財產(chǎn)的，任何一方?jīng)Q定都是有效的，比如去菜市場買個菜，去商場買件衣服，去物業(yè)交個水電費什么的，你自己就可以決定，雖然花的錢是夫妻共同財產(chǎn)，但你一個人的決定就是有效的，不需要征求另一方的意見。但是，如果不是日常生活相關的，而是對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定的，比如上面講的賣房，夫妻必須取得一致意見才是有效的。
所以說，夫妻一方要把夫妻共同所有的房子賣掉，必須取得另一方的同意，否則，夫妻一方構成對房子的無權處分，賣房行為是無效的，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，賣出去的房子是可以追回來的。
但是、但是、但是，重要的話說三遍，如果你是買房的人，你會不會覺得不公平？我花時間耗精力，好不容易買到一套自己認為合適的房子，價格談好了，錢也付了，高高興興的準備要搬進去住呢，你突然說跟我說，賣房子這件事我老婆不同意，我現(xiàn)在要收回來。Excuse me？耍我呢？你是不是決定天空突然失去了顏色了呢，人與人之間的信任呢？
咳咳咳，這里講人與人之間的信任是沒啥用的哈，所以，法律對于買房子的人也要有一定的保護，但是怎么平衡兩個無辜的人之間的利益呢？那就不得不提我國法律的一個重要的制度，叫“善意取得制度”。
《物權法》規(guī)定，無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
來解釋一下哈，無權處分人（就是上面那個未經(jīng)老婆同意賣房的人）將動產(chǎn)（比如汽車）或者不動產(chǎn)（比如房子）轉讓（出售）給受讓人（買房子的人），所有權人（上面賣房子的人和他老婆）有權追回；但是，如果買房子的人在買房子的時候符合特定情形的，買房子的人就可以取得房子所有權，房子就不能被追回。哪些情形呢？注意，以下列舉的幾個情形必須同時滿足：
（1）買房子的時候我是善意的。就是說，我不知道這個房子是你們夫妻共同所有的，我以為就是你自己的房子，你有處分的權利，我是懷著信任和善意去買房子的，并不知道你老婆不同意。
（2）價格合理。必須是以合理的價格購買，比如市場價，價格過低的話，你就有足夠的理由懷疑其中可能有貓膩，房子是不是別人的，東西是不是撿來的。
（3）需要辦理登記的已經(jīng)辦理了登記，不需要登記的已經(jīng)交付。咱們前面的文章說過，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，房子是需要辦理過戶登記所有權才轉移的，所有，最后一步，房子要已經(jīng)過戶到買房子人的名下。
那么我們上面所講的故事中，買房人符不符合善意取得的條件呢？房產(chǎn)證上寫的是老公一個人的名字，買房人就有理由相信這個房子是你一個人的，你有處分權。所以，只要買房人支付了合理的對價，并且辦理了過戶手續(xù)，買房人就可以取得所有權，房子就不能被追回。注意，如果房產(chǎn)證上寫的是兩個人的名字，那買房人就應當去確認賣房子這件事情是否這兩個人都同意，或者要求賣房人證明夫妻雙方都同意賣房，否則就不符合善意的條件，即使過戶了也能追回來。
所以《婚姻法解釋一》第十一條還規(guī)定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！痘橐龇ń忉屓返谑粭l規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
善意取得的制度的一個重要的目的就是為了保護買受人，促進交易的形成，因為，有了交易才能創(chuàng)造價值，社會才能進步。舉個例子，總不能你去商場買個衣服，還要店主證明衣服是不是店主的，是不是偷來的，是不是隔壁家的，店主進貨的衣服制造廠對衣服有沒所有權，衣服制造廠購買布料的生產(chǎn)廠家對布料有沒有所有權（沒完沒了），買回去還要擔心是不是哪天真正的所有人就把衣服給我要回去了。所以，日常生活中我們很少能感受到善意取得這個制度，因為我們一般都是善意的，看到衣服擺在商場里，我們就相信衣服就是商場的，看到手機擺在蘋果店里，我們就相信手機就是蘋果店的，看到房產(chǎn)證寫的是誰的名字，我們就相信房子是誰的（PS：判斷房子的所有權人應當以房產(chǎn)登記簿上記載的權利人為準，因為房產(chǎn)證也可能造假或者登記錯誤，上述的故事中，因為房子已經(jīng)完成過戶，說明房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記簿登記的信息是一致的，所有我們這里簡單描述為房產(chǎn)證）。否則，我們每買一次東西，都要追根究底的調(diào)查，交易成本太高。
但是，這并不表示善意取得的條件很容易滿足，比如有人在地鐵站或者大橋底下向你兜售蘋果手機，而且價格很便宜，那么你就有理由根據(jù)交易的環(huán)境、商品的價格懷疑商品是否為出賣人所有，這種情況下就不符合善意取得的構成要件。
所以，還是那句話，房產(chǎn)證上登記誰的名字很重要，如果房產(chǎn)證上有你的名字，那就好辦多了。
那房子要不回來了，心里不爽，能不能找老公要求賠償呢？要不要求賠償那是你們兩口子的事，法律是不會管的。為啥？首先，賣房子的錢是夫妻共同財產(chǎn)，你拿到錢了，沒有損失，不能要求賠償；再者，你倆是夫妻，婚內(nèi)法律是不予許分割財產(chǎn)的，賠來賠去都是夫妻共同財產(chǎn)，左褲兜換到右褲兜，有差嗎？除非你跟他離婚。
