如何面對住房價格？
有房的人希望房價繼續(xù)漲，就象一句名言，讓暴風雨來得更猛烈一些吧。
沒有房的人希望房價大跌，最好買房就像買白菜。
對于剛需，希望在自己沒有買房的時候房價下跌，最好是大跌抄底；在自己買了房之后房價上漲，最好是暴漲。
因此，每一次的房地產(chǎn)調控對于剛需者都是一個狂歡盛宴，但是每一次宴會結束，就是夢醒來的時候。
如今，住房價格下跌雖然不是這一次調控的最終結果，但卻是眾多剛需們翹首以盼的結果，每一點價格的下跌都牽動著剛需們的脆弱神經(jīng)。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份全國房價整體平穩(wěn)，北京、上海、深圳、成都、福州、南京、杭州、合肥、鄭州、無錫等10個熱點城市新房均出現(xiàn)同比負增長。北京房價跌回一年前，上海、深圳房價跌回一年前，以北京為例，最近一年本輪調控潮，北京發(fā)布約30次調控政策，樓市成交跌38.9%，北京整體二手房價格調整非常明顯，從今年4月到現(xiàn)在累計跌幅在12%-15%左右，部分區(qū)域房源價格超過了15%，目前價格大約回到了春節(jié)前后水平。
但是，房地產(chǎn)價格下降就是剛需們的福音嗎？恐怕不是。房地產(chǎn)價格的下降對于剛需并不是春天，也可能是冬天。
房地產(chǎn)價格下跌你就買得起嗎？
首先是首套房首付比例提高，剛需購買住房門檻提高
2015年9月30日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，要求在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。
但是，隨著各地房地產(chǎn)調控的加強，首套房剛需購買首付比例逐步提高。首付款比例已經(jīng)上升到最低30%，而且對首套房的認定也從嚴，不僅認房更認貸，這導致一批以為房價下跌可以換大房子的改善性住房購買者失去了購買能力。如你以前用貸款購買過一套100平方米的住房，現(xiàn)在覺得價格合適想賣掉換大一點的，但你如果賣掉以前的住房再購買應該算是首套住房，但按照新的政策你已經(jīng)算第二套，你已經(jīng)沒有了購買首套房的資格。
如上海從2016年4月1日起執(zhí)行房產(chǎn)新政，外地人購房資格從社保2年改為5年，二套房首付70%。從兩年到五年，一大批人失去了購房資格，而這一部分人都是剛需。因此，雖然房地產(chǎn)價格下降了，但你已經(jīng)沒有購房資格了。
同樣的事情發(fā)生在北京。小楊賣掉了自己位于昌平區(qū)的房屋，于2015年6月通過中介公司簽訂北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版），約定購買賣方通州區(qū)的一間三居室，并支付定金2萬元。兩個月后小楊的購房資質審查通過，但出賣方卻不想賣了。一天后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、通州區(qū)人民政府出臺通州購房限購令，小楊已經(jīng)不能在通州買房。
上海在2016年11月底進行第三輪調控，新政不僅將首套房的首付比例提高到35%，更認房又認貸，這被認為是上海史上最嚴厲的調控政策，讓準備置換改善住房的剛需尷尬了。所謂“認房又認貸”：即：看家庭名下有無房，看有無貸款記錄。即使房產(chǎn)已售，或房貸已清，都算記錄(例如：曾經(jīng)有過一套房產(chǎn)，已售;或曾有一套房產(chǎn)，且貸款，但貸款已清，房子已售，現(xiàn)名下沒房，都算一次記錄，您再商貸買房時，就算二套)。
上海市民張先生的太太剛懷了二胎，準備把家里現(xiàn)在的兩房以600萬賣掉，然后置換一個總價在1100萬的四居室。但看到新政后，張先生表示很無奈。
上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中規(guī)定：自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%；在上海市已擁有1套住房的，或在上海市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
北京的海淀的房價從4月份的95008元/平果然跌到了10月份的88205元/平，小李認為購買住房的好機會來了！他準備在海淀買下一套80平的房子。但北京的首套房首付比例已經(jīng)從一年前的25%提高到半年前的3成，又提高到現(xiàn)在的6成，核算下來，他那套房的首付門檻從228萬抬高了195萬，到423萬。剛需已經(jīng)不能購買住房，這就是房價下降的直接后果。
房地產(chǎn)價格下跌你就買得起嗎？
其次是房貸利率上調加大了購房成本
上面提到的北京的海淀的小李，不僅僅遇到首付提高的門檻上升，而且到銀行申請首套房貸時，他也傻眼了：多數(shù)銀行已經(jīng)把利率上浮了10%-20%，有的銀行甚至提到了上浮40%。
同樣，二線城市武漢首套房貸利率最高上浮25%，三線城市蚌埠二套房貸利率上浮了10%-20%。
房貸利率上浮意味著什么？意味著哪怕你是剛需也要付出更大的成本，同樣的房價要多花更多的錢！房貸利率上浮指的是在銀行基準利率的基礎上向上浮動，當你的房貸利率上浮20%時，也就是說在銀行基準利率的基礎上上浮20%，目前人民銀行的五年期以上貸款基準利率為4.9%，如果上浮20%，實際執(zhí)行的房貸利率就是：4.9%×(1+20%)=5.88%。
假設你購買的房子，總價為300萬元，除去首付款90萬元，還需向銀行申請210萬元的房貸。如果采取等額本息還款，房貸年限選擇30年，那么產(chǎn)生的利息為：在房貸利率上浮之前，按照基準利率4.9%，那么產(chǎn)生的總利息約為191萬元，月供約為1.1萬元；而當房貸利率上浮20%之后，房貸利率為5.88%，這時候產(chǎn)生的總利息為237萬元。房價下降的程度趕不上利率上浮的程度。
這就是為什么有人說，無情的現(xiàn)實是降價后買房成本不加反減！深圳新房均價從2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米，每平米共下跌了1323元。老張侃房記針對深圳一套90平米戶型進行了測算：
結論是：90平米戶型由于價格下降總購房成本下降了10.6萬，而由于貸款利率上浮了20%，現(xiàn)在的購房成本反而增加了92.6萬。便宜了10萬的房價，實際上卻多付近100萬的貸款成本。
而房地產(chǎn)貸款利率仍然在一再上浮， 8月全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當于基準利率上浮了4%倍，環(huán)比上升了2.47%，連續(xù)8個月上升。鄭州多家銀行首套房貸利率普遍上漲10%~20%，其中，中信銀行上浮達到30%，浦發(fā)銀行則在今年3月份就已經(jīng)停貸。房貸利率上升加大了購房者的成本，而停貸則直接卡住了購房者的資金來源，因此說，目前的房價下跌是以一種十分不講理的方式調控實現(xiàn)的。而潛在的房地產(chǎn)價格的下降對剛需并不如想像的那樣美好。
其三是銀行住房貸款收緊了，貸款購房更難了
其實，雖然貸款利率上浮已經(jīng)抵消了房價的下降，但影響剛需的還不是購房成本的問題，根本的問題是你無論多高的利率你都貸不到錢。
2017年進入四季度以來，有超過90%的銀行面臨額度不足的問題，平均放款時間由以往的15-60天延長到60-180天不等，部分銀行房貸業(yè)務受額度影響已進入排隊等候辦理狀態(tài)，少數(shù)銀行分支行暫停新增房貸業(yè)務受理。
進入四季度后，銀行房貸額度問題將更加明顯，銀行嚴格控制房貸增量，預計明年額度緊張也不會得到大幅度緩解。特別是目前在政策上資金嚴格禁止變相流入房地產(chǎn)，包括消費貸款流向房地產(chǎn)進行清查，而消費信貸70%以上是變相的房地產(chǎn)貸款已經(jīng)是一個公開的秘密，清查消費貸款用途等于是卡掉了另一個購房的資金來源渠道。
一方面是銀行貸款利率上升加大了剛需的購房成本。另一方面你又得不到銀行的資金貸款支持。而剛需又有多少人購房是不用貸款的呢？
如果以此情況推論，房地產(chǎn)銷售一定是哀鴻遍野。但是現(xiàn)實又給了剛需一記響亮的耳光。
數(shù)據(jù)顯示，今年31家房企10個月賣房超3萬億，比去年同期漲41%。今年前10個月，已經(jīng)公布業(yè)績的31家房企合計銷售額達到了31335億，同比2016年同期的22284億上漲了41%。說明房地產(chǎn)去庫存任務已經(jīng)初步完成，很多城市去化周期均在12個月以下，而主要房企的銷售收入出現(xiàn)41%的大幅度上揚，說明了市場仍然處于旺季。
那么，什么人在買房呢？
南京的情況告訴了我們事實的另一個真相：富人和投資客連夜全款搶房，利用限價政策、房貸利率上升、首付比例提高等條件進行套利，導致二手房的價格比一手房還貴。讓剛需吃了啞巴虧。
房價下跌了，但剛需的春天還很遙遠。
房地產(chǎn)價格下跌你就買得起嗎？
作者簡介：麒鑒，資深自由撰稿人，目前為多種媒體簽約作者和專家團成員。本文來自麒鑒投稿，首發(fā)于今日頭條文化評論
