最近一段時間關于房產稅的新聞紛紛見諸報端，一時間又把大家心中最糾結的話題給抓了起來，這就是房子。
每每說到房地產的價格，幾乎所有的朋友都是揪心不已，最近瀚哥的好朋友問瀚哥說：最近所在城市的房地產價格很高了，可以賣了房子來租房嗎？碰到這樣的問題，瀚哥也是有些無語凝噎了，我們反復強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，但是也沒有說你自己已經有房子了就可以來租房。但是就像炒股一樣，原先在調控之前，大家關心的是房價會不會接著漲，而如今調控日趨從嚴，大家關心的問題就變成了房價到底什么時候會降？
說到房價下降這個問題，其實不同城市有著太多不可控制的因素，這些因素導致了各地的房價差異很大，所以籠統(tǒng)的問到底什么時候房價會降？哪個城市房價會降？這樣的問題相信憑我們的能力幾乎沒有人能夠給予一個標準的答案，即使是最專業(yè)的房地產分析師也沒辦法給出答復，我們能夠給的就是如何理解房地產的價格，而我們又怎么來看房地產的價格影響因素。
一、影響房地產價格的核心因素到底是什么？
美國總統(tǒng)川普先生曾經說過：影響房地產價格的因素只有一個，這就是地段、地段還是地段。這樣的話在我們日常買房的過程中是可以當做一個重要參考依據(jù)的，但是我們如果真的要理解的話，影響一個地區(qū)房價漲跌的核心因素應該是：人口，人口還是人口。我曾經撰文反復論述過，城市與城市的戰(zhàn)爭就是人才的戰(zhàn)爭，就是人口的戰(zhàn)爭，這個邏輯古往今來一直如此，我們的古代先祖?zhèn)冊趹?zhàn)爭的時候最為重要的爭奪資源就是人口，成吉思汗曾經用：“搶奪我們對手的奴隸，搶走我們對手的女人?！边@樣的口號來激勵蒙古大軍征討世界，那么現(xiàn)實情況其實也是如此。
我們認真反思中國房地產市場這蓬勃發(fā)展的年份，實際上在炒房熱潮尚未完全來臨之前，在房地產還沒有成為一個炒作的商品之前，各地的城市房價上漲有著一個明顯的邏輯，這就是人口的流動，根據(jù)安信證券的研究報告顯示，2012年之后，中國的人口密集地流入了一二線大中城市，但是由于當?shù)氐耐恋毓降南鄬^低，所以人口成為了房地產價格上漲的根本動因。與此同時，人口流入速度較為緩慢的二三四線中小城市，由于土地供給量充足，人口進入力度較弱，所以房地產價格呈現(xiàn)出并不強勢的走勢。所以，在很大程度上房地產價格的上漲源于人口流動和城市土地供給。
那么分析房地產價格的核心因素已經找到了，這就是人口。那么，我們不禁就要問了，為什么人們會這么集中地向一二線熱點城市轉移呢？其實，原因要從產業(yè)發(fā)展的深層去考慮，2007年美國次貸危機之后引發(fā)了震驚全球的金融海嘯，金融海嘯的結果就是讓各國的外貿訂單銳減，原先很多制造業(yè)相對比較發(fā)達的中小城市呈現(xiàn)出了較為嚴重的企業(yè)停工潮、倒閉潮，在這樣的的大環(huán)境影響下，原先非常吸引人的東南沿海地區(qū)開始出現(xiàn)對于人口的吸引力衰退的現(xiàn)象。
而在經濟復蘇的過程之中，各國的分工開始日益明確，優(yōu)勢產業(yè)的集聚水平進一步提高，互聯(lián)網、金融、高端制造業(yè)、裝備制造業(yè)這些高附加值產業(yè)得到了更多城市的重視，在美國像底特律等傳統(tǒng)的制造業(yè)城市嚴重衰退，而像硅谷這樣的互聯(lián)網產業(yè)集中城市卻出現(xiàn)了極度的經濟繁榮，那么我們再來反觀中國，中國的傳統(tǒng)的制造業(yè)尤其是重工業(yè)出現(xiàn)了嚴重的產能過剩問題，而崛起的互聯(lián)網經濟卻逐漸集中到了北京、上海、深圳、杭州這些核心一二線城市，互聯(lián)網經濟的集聚讓這些一二線大城市保持了良好的產業(yè)活力，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，最終形成了一個巨大的吸鐵石，將人口瘋狂地吸收到了這些城市。
有了人口，就有了大量的住房需求，居住是所有人最為基礎的一項生存需求，再加上互聯(lián)網、金融、裝備制造、生物制藥這些行業(yè)都是處于朝陽階段的高利潤產業(yè)，這樣的產業(yè)結構讓吸引的人口擁有了較高的收入水平，就如同之前流傳著非常盛行的北京西二旗收入五萬像五千現(xiàn)象，就是互聯(lián)網新貴集中時工作與生活的現(xiàn)實矛盾，但是從長期來看，這些人必然需要買房，從而成為了房地產市場真正的接盤者，推動了房地產價格的上漲。
二、房地產價格什么時候會下降呢？
我們仔細研究國家所采用的房地產政策，在政策層面出臺的“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調，讓我們明白了國家的目的其實并不是打壓房地產價格，而是讓房地產價格回歸理性，讓房地產回歸居住屬性，然后擠掉那些炒作的泡沫。
所以，從這個角度來說，什么地方的房價會下降？什么時候的房價會下降？就變得很好回答了。
首先，房價特別是一二線城市核心區(qū)的房價很難下降。因為只要中國經濟保持著一個較好的發(fā)展水平，那么產業(yè)的集中程度一定是越來越高的，而不是越來越低的，產業(yè)集中度的提高讓城市的人才培養(yǎng)機制，醫(yī)療教育水平，基礎設施一定是日益提高的，所以，在大家都對美好生活向往的時候，只要一線城市的房地產價格沒有離譜到趕人走的地步，那么一定會更多的人口涌入一二線大城市，所以一二線城市核心城區(qū)的房地產價格擁有著較大的支撐基礎，所以核心城區(qū)的房價很難下降。
其次，非核心城區(qū)和三四線城市危險了。由于前幾年房價的瘋狂上漲，這種需求的溢出效應導致了一二線城市非核心城區(qū)的房地產價格畸形上漲，現(xiàn)在隨著調控收緊，這些地區(qū)原先超過其本身價值的需求就會降低，所以泡沫將會被擠出去，最終的結果就是房地產價格的下降。此外，就是三四線中小城市，一旦城市的產業(yè)出現(xiàn)衰退，人口出現(xiàn)流失，那么這個城市的房價必然會下降，甚至會下降的非常明顯，這是一個不可逆的過程了。大城市的非核心城區(qū)說不定還有城市發(fā)展擴張之后，房價回升的可能性的話，那么三四線城市只要人口凈流出了，這個幾乎就失去了房價回升的基礎。
所以，如果大家想要判斷房地產的價格，不妨就通過這個角度來判斷，在任何一個國家一線城市的購房、生活都是成本極高的事情，所以房價的問題還是人口的問題，大家看人口就好了。
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