筆者作為一名從業(yè)多年的地產(chǎn)民工，已將買(mǎi)房這件事，納入了自己的愛(ài)好，將收租這件事，設(shè)為了自己的目標(biāo)。歡迎交流，公號(hào)：房指導(dǎo)
2020年3月的第2個(gè)周末，廣州的街道終于恢復(fù)了一個(gè)一線(xiàn)城市該有的景象，大多數(shù)人群開(kāi)始敢于走出家門(mén)，與陽(yáng)光親昵，同春風(fēng)戲耍，看綠樹(shù)抽芽，同時(shí)，去商場(chǎng)消費(fèi)一把。
盡管還沒(méi)有辦法完全摘掉口罩，自由呼吸，但對(duì)病毒的恐懼也擋不住人們的歡聲笑語(yǔ)。畢竟，情侶們網(wǎng)戀了太久，家長(zhǎng)們也想遛一遛神獸。
一如所見(jiàn)，公開(kāi)數(shù)據(jù)也表明國(guó)內(nèi)各大城市的恢復(fù)進(jìn)度已經(jīng)顯著提升，中金公司公布的3月11日全國(guó)復(fù)工率約為78.4%，意味著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基本恢復(fù)到了春節(jié)正式放假前1-2周的水平。
而另一個(gè)數(shù)據(jù)卻讓地產(chǎn)從業(yè)的同行們深感扎心，截止到3月11日的全國(guó)房產(chǎn)成交量，還不足2019年同期的一半。
面對(duì)2月的疫情，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的上下游鏈條都遭遇了不小的沖擊，體量龐大的開(kāi)發(fā)商憑借強(qiáng)大的融資能力還可以忍住陣痛，而依靠房產(chǎn)交易和租賃服務(wù)來(lái)維持生計(jì)的小微企業(yè)，則已經(jīng)在渡劫的路上死傷無(wú)數(shù)。
那么，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)涼了嗎？
大風(fēng)起于青萍之末，巨浪成于微瀾之間
首先，從百度搜索指數(shù)可以窺得市場(chǎng)情緒真實(shí)的一面。
筆者輸入了幾個(gè)與房產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵詞，其中“買(mǎi)房”作為一個(gè)具備交易屬性的動(dòng)詞，具備比較明顯的參考價(jià)值。
數(shù)據(jù)的取用時(shí)間段是2016年9月-2020年3月，不難發(fā)現(xiàn)整個(gè)搜索趨勢(shì)經(jīng)歷了一個(gè)波動(dòng)下降的過(guò)程，這與過(guò)去3年我們感受到的市場(chǎng)風(fēng)向非常一致，行政手段和經(jīng)濟(jì)手段組合調(diào)控，限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限離婚、限商住......層層加碼，新房交易市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)3年的橫盤(pán)階段。
當(dāng)然，盡管大盤(pán)穩(wěn)中微跌，房?jī)r(jià)在不同量級(jí)的城市表現(xiàn)卻有所不同。同樣在大灣區(qū)內(nèi)，廣州表現(xiàn)為橫盤(pán)，深圳卻逆勢(shì)上漲，廣深外圍的三四線(xiàn)城市則因其溢出型市場(chǎng)的特點(diǎn)，先與廣深佛莞的調(diào)控政策松緊程度呈反向相關(guān)，后陸續(xù)進(jìn)入了下跌通道。
這是一個(gè)漫長(zhǎng)的磨底過(guò)程，與股市不同，樓市作為中國(guó)居民最重要的財(cái)富蓄水池，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，經(jīng)不起暴漲和暴跌的折磨。
在跑輸豬肉的日子里，樓市經(jīng)歷了一個(gè)隱蔽的去泡沫的過(guò)程。
需要注意的是，在這張圖中，每年春節(jié)前后，都有一個(gè)向上的波動(dòng)趨勢(shì)。沒(méi)錯(cuò)，這就是所謂的小陽(yáng)春，春節(jié)期間暫停的交易在春節(jié)后迎來(lái)一波集中釋放。
但是，2020年春天的故事，是從一只無(wú)辜的蝙蝠開(kāi)始的。
2020年的春節(jié)，前所未有的漫長(zhǎng)，疫情重創(chuàng)了國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，許多消費(fèi)需求一旦錯(cuò)過(guò)就無(wú)法再補(bǔ)回，出口方面也不盡樂(lè)觀，隨著國(guó)外疫情的發(fā)展，對(duì)需求端陷入萎縮的擔(dān)憂(yōu)正在形成共識(shí)。
也正是基于這樣的邏輯，這只突如其來(lái)的蝙蝠，疊加意料外增產(chǎn)的中東石油，刺破了全球金融市場(chǎng)的一部分泡沫，讓我們?cè)谶^(guò)去的一段時(shí)間見(jiàn)證了股市的暴漲和暴跌。
投資、出口、消費(fèi)這三駕馬車(chē)，在2020年開(kāi)局就被打傷了兩駕，唯有加大第三駕馬車(chē)“投資”的動(dòng)能才能補(bǔ)回失去的時(shí)間。
加大投資的主要方向是老基建和新基建，但新基建美其名曰“新”，實(shí)則只是把幾個(gè)關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)的舊賽道組合在了一起，在政府的PPP項(xiàng)目庫(kù)中，僅占大約15%，并且絕大部分都是強(qiáng)行湊概念的沾邊項(xiàng)目。老基建就像實(shí)力派的老戲骨，雖然戲份精彩，卻沒(méi)有偶像派的流量，只可惜喜新厭舊是國(guó)人的習(xí)慣，而且流量小生更有炒作的空間?？陀^而言，小鮮肉成長(zhǎng)為老戲骨還需要一定的時(shí)間。
不論是針對(duì)新基建還是老基建，近期央行的種種調(diào)節(jié)舉措，都指向一個(gè)重要的關(guān)鍵詞——“流動(dòng)性”，當(dāng)錢(qián)的流動(dòng)性得到明顯改善的時(shí)候，這些釋放出來(lái)的錢(qián)，短期內(nèi)會(huì)有一部分選擇給流量小生捧場(chǎng)，而大部分依舊還是做老戲骨的粉絲。
放水之下無(wú)熊市
對(duì)房?jī)r(jià)的分析，業(yè)內(nèi)有一個(gè)經(jīng)典的觀點(diǎn)，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。這個(gè)觀點(diǎn)中的長(zhǎng)期趨勢(shì)，可能需要10-20年的時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，中期趨勢(shì)則需要3-5年，短期趨勢(shì)1-2年。此前所講的，其實(shí)都是短期的影響因素。
按照以上分析，應(yīng)該無(wú)腦買(mǎi)入人口凈流入的一線(xiàn)大城市房產(chǎn)，坐享城市紅利，但是房?jī)r(jià)和城市基本面之間，并不是時(shí)刻匹配的。
正如上圖，盡管是人口、產(chǎn)業(yè)、資金聚集，前途一片光明的一線(xiàn)大城市，在市場(chǎng)過(guò)熱期間追高買(mǎi)入的房產(chǎn)，也有可能需要付出比較高的機(jī)會(huì)成本。并且，房產(chǎn)交易周期普遍在2年以上，也就意味著購(gòu)房之后的2-3年無(wú)法再次使用這筆購(gòu)房資金，購(gòu)房者背上貸款后還要承受比較高的現(xiàn)金流壓力。
因此，單純從資金使用收益的角度而言，短期擇時(shí)尤為重要。而對(duì)短期波動(dòng)影響較大的，是更短期的市場(chǎng)情緒，也就是前文從搜索指數(shù)中發(fā)掘出的一點(diǎn)信號(hào)。
一方面，2020年加長(zhǎng)版春節(jié)積累的購(gòu)房需求，必然出現(xiàn)一次例行的集中爆發(fā)；另一方面，伴隨著當(dāng)下時(shí)點(diǎn)可能出現(xiàn)的超預(yù)期貨幣政策，在市場(chǎng)情緒的強(qiáng)化作用下，極有可能出現(xiàn)量增價(jià)漲的雙重行情。
等到2020年下半年，疫情對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的資金緊張完全緩解過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)必然進(jìn)入一個(gè)上漲通道之中，因此從短期擇時(shí)來(lái)看，2020年上半年是一個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。
大膽預(yù)測(cè)，不怕打臉。
樹(shù)立科學(xué)的買(mǎi)房觀
盡管房?jī)r(jià)在過(guò)去的二十年形成了明顯的財(cái)富效應(yīng)，但客觀而言，大多數(shù)房子將不再是一個(gè)可以用來(lái)獲得巨量超額收益的投資品種
請(qǐng)注意這里的幾個(gè)限定詞，大多數(shù)、巨量、超額收益
大多數(shù)：大多數(shù)房子都是平庸的房子，其居住屬性、資源屬性、金融屬性、成長(zhǎng)屬性已經(jīng)基本在市場(chǎng)中進(jìn)行了充分定價(jià)，主要是消費(fèi)品種。
巨量：所謂十年十倍，五年十倍，三年十倍之類(lèi)的美好愿望，請(qǐng)選擇炒股炒幣炒期貨。
超額收益：對(duì)比CPI，房子將不再暴漲。
因此，在成熟的房?jī)r(jià)調(diào)控機(jī)制下，未來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)將會(huì)越來(lái)越小，拉長(zhǎng)周期來(lái)看，其年均漲幅也是略微跑贏CPI的水平。
這并不是悲觀的論斷，房子依舊是非常重要的消費(fèi)品和投資品，相比買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)包、買(mǎi)奢侈品，買(mǎi)房依舊是最一項(xiàng)較為理性的消費(fèi)，并且經(jīng)過(guò)此次疫情的教育，人們對(duì)優(yōu)質(zhì)居住空間的需求會(huì)更加明顯。
而一部分房產(chǎn)的供需矛盾會(huì)呈現(xiàn)出更明顯的分化行情，具備充分經(jīng)濟(jì)活力的城市，其優(yōu)質(zhì)居住空間，依舊是市場(chǎng)上的稀缺資源，會(huì)在價(jià)格上形成反映，優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)依舊可以獲得跑贏大多數(shù)投資品種的超額收益。
越過(guò)山丘，才發(fā)現(xiàn)你已跟丟
即使我們都堅(jiān)信隨著國(guó)運(yùn)昌盛，堅(jiān)信A股10年后一定會(huì)再次站上6000點(diǎn)，但大多數(shù)人都無(wú)法保證，在未來(lái)10年中，自己都可以戰(zhàn)勝內(nèi)心深處的貪婪，都可以做到不被市場(chǎng)情緒裹挾著交易，也必然無(wú)法規(guī)避每一次傾家蕩產(chǎn)或忍痛割肉的可能性。
一個(gè)高度波動(dòng)、高頻交易的市場(chǎng)，即使趨勢(shì)明朗，依舊是大多數(shù)人的財(cái)富絞肉機(jī)，或許若干年后，買(mǎi)對(duì)房子的群眾會(huì)唱到，越過(guò)山丘，才發(fā)現(xiàn)你已跟丟。
當(dāng)然，僅限于買(mǎi) “對(duì)” 房子的群眾。
