2021年下半年以來(lái)，由于未能償還到期債務(wù)，房企暴雷越來(lái)越多。因此，暴雷房企的各種各樣自救策略也紛紛粉墨登場(chǎng)，總結(jié)起來(lái)有兩種策略：

1、轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)

暴雷房企開(kāi)展自救，最初使用的都是轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)，比如某大房企最初轉(zhuǎn)讓物業(yè)公司的股權(quán)、汽車公司的股權(quán)以及自持寫字樓、酒店等等。

這種非核心資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，既可以不傷及核心資產(chǎn)規(guī)模，又可以籌集資金償還債務(wù)，因此被很多暴雷房企采用。但是，轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)也有明顯的弊端，這個(gè)弊端也是促進(jìn)了房企開(kāi)展多元化發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，那就是轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)后，把雞蛋放在一個(gè)籃子里，會(huì)讓風(fēng)險(xiǎn)聚集更大，而無(wú)法分散商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2、轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)

房企的核心資產(chǎn)一般來(lái)說(shuō)，就是房企所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)和項(xiàng)目土地。如果暴雷房企已經(jīng)到了要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)和項(xiàng)目土地的地步，一定是他窮盡了其它自救手段以后，不得已而為之的一種辦法。

轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)，雖然能夠籌集資金償還債務(wù)，但是對(duì)于房企自身的影響還是很大的：首先他會(huì)減少核心資產(chǎn)的規(guī)模，其次就是減弱暴雷房企未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)能力。在核心資產(chǎn)規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)能力雙減之下，房企的品牌影響力和溢價(jià)能力，也會(huì)隨著降低。

因此，從上述兩種房企自救策略的分析來(lái)看，都不是自救的最優(yōu)策略。房企自救的最優(yōu)策略，一定是既能夠償還債務(wù)，又能夠不傷及核心資產(chǎn)，并能夠最大化分散風(fēng)險(xiǎn)的策略。那么，這種策略是否存在呢？

這種策略還真的存在，那就是進(jìn)行項(xiàng)目代建的自救策略，且這種自救策略還可以分為初級(jí)階段和高級(jí)階段。

初級(jí)階段的項(xiàng)目代建，就是暴雷房企引進(jìn)代建公司，由其融資并進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)管理及交付。房企按照代建協(xié)議支付代建公司管理費(fèi)用和超額收益（即超出雙方定價(jià)所獲得的銷售收入）激勵(lì)獎(jiǎng)金，并用銷售回款來(lái)償還到期債務(wù)或延遲債務(wù)。

初級(jí)階段的項(xiàng)目代建有如下好處：首先，項(xiàng)目公司的股權(quán)和土地，還是房企的，因此，項(xiàng)目代建不可能減少房企資產(chǎn)規(guī)模；其次，由于不需要轉(zhuǎn)讓房企非核心資產(chǎn)，因此，房企仍然可以通過(guò)非核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

但是，初級(jí)階段的項(xiàng)目代建也是有其明顯缺陷，即誰(shuí)來(lái)融資進(jìn)行項(xiàng)目代建？在三條紅線之下，在房企資金普遍緊缺之下，這種初級(jí)階段的項(xiàng)目代建可操作性是比較差的。

因此，我們需要引進(jìn)高級(jí)階段的項(xiàng)目代建，來(lái)解決初級(jí)階段項(xiàng)目代建的資金問(wèn)題。

高級(jí)階段的項(xiàng)目代建，即資金方+代建公司模式：資金方引進(jìn)資金，代建公司引進(jìn)建設(shè)管理和品牌，在項(xiàng)目交付后，資金方和代建公司退出項(xiàng)目公司。

具體操作步驟如下：

步驟1：資金方和代建公司成立合資公司，由資金方引進(jìn)資金，代建公司引進(jìn)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌；

步驟2：在項(xiàng)目滿足投資要求的情形下，由項(xiàng)目公司和合資公司簽訂代建協(xié)議，由合資公司融資、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售以及交付項(xiàng)目等等，并由項(xiàng)目公司支付合資公司融資利息、和代建管理費(fèi)用、超額利潤(rùn)激勵(lì)獎(jiǎng)金等等。

在資金方+代建公司模式下，資金方和代建方，特別是資金方對(duì)項(xiàng)目的投資要求將會(huì)非常高，因此，在這種高級(jí)階段的項(xiàng)目代建之下，需要房企本身對(duì)引進(jìn)資金方+代建公司模式的項(xiàng)目的投資邏輯要有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并能夠說(shuō)服資金方+代建公司，以及說(shuō)服債權(quán)人延遲還債，以便引進(jìn)這種高級(jí)階段的項(xiàng)目代建模式。

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