最近有一個(gè)叫“遇見”的長租公寓被爆倉了，這是今年第二個(gè)被爆倉的長租公寓，不知道大家有沒有對(duì)長租公寓了解過，如果沒有，下面我來做個(gè)簡(jiǎn)單的分析介紹。

長租公寓在之前有被新聞大肆地報(bào)道過，一次是“鼎家”的破產(chǎn)，另一次是“自如”甲醛房事件，導(dǎo)致阿里巴巴地員工得白血病。

我為什么會(huì)關(guān)注到這方面呢，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)背后涉及到了金融跟資本，比較有意思，就研究了一下。

長租公寓分為四類，一類是自己的本身是房地產(chǎn)的，像萬科、龍湖等；二類是有出租房源的中介；三類是本身有酒店管理的；第四類就是什么都沒有，但是有資本介入的；

這次說的“遇見”長租公寓就是有風(fēng)頭資本的介入，比較有名的風(fēng)投公司就是雷軍的順為資本。

先說長租公寓是怎么跟金融掛上鉤的呢，從最大的方向上來說就是國家的支持，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格漲得太快，很多人都買不起房，但是偏偏人口城市化嚴(yán)重，買不起就只能租咯。

有了國家的支持，銀行就放點(diǎn)點(diǎn)水，加上又是與房產(chǎn)掛鉤，銀行就給了一個(gè)專門的貸款，叫做“租房貸”。

他這個(gè)是怎么操作的呢，在最開始，公寓方跟房東簽訂3-10年不等的租房合作，并且寫明違約則要給多少違約金，這時(shí)候公寓方就把房拿到手了。

然后公寓方把房子租給租客，在和租客簽合同時(shí)，就跟租客說明，如果去銀行申請(qǐng)房租分期貸款，就能享受七折優(yōu)惠，很多租客一聽有這好處，就馬上簽了。

這個(gè)呢不難理解，假設(shè)你租房時(shí)房租是一千元一個(gè)月，只要你簽了這個(gè)貸款合同，你只要每個(gè)給七百銀行就行了，房租就不用交了，然后是你租多久，就簽多久。

在租客簽了合同后，銀行就會(huì)把租客租房的錢，一次性給到公寓方，這時(shí)候公寓方手上就有一筆現(xiàn)金流了。

這是其一，其二是投資方面的，長租公寓現(xiàn)在的市場(chǎng)空間很大，因?yàn)槿丝诙?，住房是剛需，很多資本看到這個(gè)前景就介入進(jìn)來。

“遇見”是被很多資本投資過的，包括雷軍的順為資本，被風(fēng)投機(jī)構(gòu)投資后，手上又有一大筆現(xiàn)金流。

如果是按照正常的擴(kuò)張發(fā)展肯定是沒事，但是有一個(gè)最大的問題就是，長租公寓的年收益率不足5%，這對(duì)于那些想要撈快錢的人說，太慢了。

那么有什么方法呢？ 有兩種方法，第一是快速擴(kuò)展，瞬速占領(lǐng)并壟斷市場(chǎng)，好提高房價(jià)（北京現(xiàn)在的房租價(jià)格整體上升了很多，就是這些長租公寓推動(dòng)的）。

如果撬不動(dòng)市場(chǎng)，不能壟斷市場(chǎng)，那就只能是二次投資，這個(gè)公寓方就會(huì)拿著這筆錢去投資其他高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目。

然后問題就出來了，這些公寓方一旦資金斷裂，就不能夠及時(shí)的給房東錢（一般是一個(gè)月給一次），房東拿不到錢，就會(huì)去找租客，但是租客是要把錢給銀行的，因?yàn)楹灹俗夥糠制诤贤?/p>

最后的結(jié)果是，公寓方?jīng)]錢及時(shí)還，只能跑路，房東拿不到錢就去找租客，租客不給房租就把租客趕出去，租客被趕出來，流落街頭，卻還要還錢給銀行，要不然個(gè)人征信就出問題。

好了，整個(gè)思路就是這樣，“遇見”公寓就是這樣把自己玩死了，而且還不止是這一個(gè)，還有很多其他的長租公寓都是這樣玩的。

這些公寓一旦資金鏈斷裂，就會(huì)引發(fā)一連串的反應(yīng)，房東拿不到錢，租客流落街頭還要還錢銀行、不然征信出問題，銀行可能也面臨收不到錢的問題。

如果現(xiàn)在政府跟監(jiān)管部門不及時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，一旦大量爆發(fā)，那估計(jì)就會(huì)有民憤了。