2019年初，我關(guān)注了好一段時(shí)間的法拍房，并且小試牛刀的參與了一起法拍……
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房子的地段位置看得我心花怒放，周末和老公興沖沖的跑到房子門(mén)口遙遙的看了一圈（看房需統(tǒng)一預(yù)約，平時(shí)進(jìn)不去），又跑到運(yùn)河邊吹吹小風(fēng)，心滿意足的很，心里默默許下心愿非此房不要。
那個(gè)時(shí)候，我連里面怎么裝修都想好了。
先給大家介紹下這個(gè)房源。
小區(qū)位于杭州市拱墅區(qū)湖墅南路與密渡橋路交叉路，距離西湖文化廣場(chǎng)只有600米。
旁邊的武林壹號(hào)均價(jià)已經(jīng)10萬(wàn)/㎡了。而這套房子建筑面積87㎡，起拍價(jià)格只有280萬(wàn)，也就是均價(jià)只要3.2萬(wàn)/㎡。
統(tǒng)一看房日的時(shí)候，來(lái)了大概100位人民群眾，80多平米房子里人擠人。
雖說(shuō)房子位于1樓，且只有一間房間朝陽(yáng)。然而房子位置太好，大家自然越看越喜歡。
4月12日拍賣當(dāng)天28人報(bào)名（這個(gè)數(shù)據(jù)可謂杭州參拍的最高人數(shù)了），最終拍出成交價(jià)格為506萬(wàn)，遠(yuǎn)超我的預(yù)期（我只給到了350萬(wàn)的心理預(yù)期），更遠(yuǎn)超評(píng)估價(jià)格。
作為沒(méi)有錢(qián)的小白，再多的喜歡都不能出手，只能鎩羽而歸。
然而時(shí)隔半個(gè)月之后，在法拍網(wǎng)站再次見(jiàn)到這套房子掛出。
也就是說(shuō)之前的買(mǎi)家悔拍了，白白損失了28萬(wàn)的競(jìng)買(mǎi)保證金（悔拍保證金不予退還）。
到了5月27號(hào)第二次拍賣的時(shí)候，依然有22位競(jìng)買(mǎi)人參加這次拍賣（被現(xiàn)實(shí)狠狠教育的我們根本沒(méi)報(bào)名，哈哈），當(dāng)天成交價(jià)格465萬(wàn)。
本來(lái)以為的塵埃落定，在6月13日再次反轉(zhuǎn)了……
這套房子再一次被掛出，上一輪買(mǎi)家再次悔拍，28萬(wàn)保證金打水漂了。
我們電話咨詢了負(fù)責(zé)法院，得到的答復(fù)是：第一次買(mǎi)家悔拍是因?yàn)闆](méi)有實(shí)地看過(guò)房，競(jìng)得后發(fā)現(xiàn)房子在一樓，采光不佳；第二次買(mǎi)家悔拍是由于和原房東關(guān)于戶口問(wèn)題沒(méi)有協(xié)調(diào)好。
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其實(shí)這次拍賣一點(diǎn)都不復(fù)雜，問(wèn)題早就可以避免。
這套房子是干干凈凈的產(chǎn)權(quán)，不存在補(bǔ)繳地價(jià)款、抵押、大量欠款等問(wèn)題，然而還是遭遇了兩次滑鐵盧。從買(mǎi)家角度說(shuō)，很遺憾，白白損失保證金。
在講雷點(diǎn)之前，先介紹下法拍房。
法拍房指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。由于不受限購(gòu)政策影響，且一般存在一定瑕疵（戶口、稅費(fèi)等問(wèn)題且可選擇性?。?dǎo)致價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)10%-30%，受到很多買(mǎi)房人的青睞。
一般來(lái)說(shuō)，有以下四種產(chǎn)生法拍房的情況：
1、商業(yè)貸款產(chǎn)生。即購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來(lái)償還貸款的；
2、民間借貸產(chǎn)生。比如：張三借李四的錢(qián)，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，也只能向法院申請(qǐng)張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來(lái)還款；
3、司法沒(méi)收產(chǎn)生。比如：刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢(qián)款收歸國(guó)庫(kù)；
4、無(wú)主財(cái)產(chǎn)。這個(gè)很容易理解，就是無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。這個(gè)也可以進(jìn)行拍賣，但現(xiàn)實(shí)生活中幾乎很少發(fā)生。
一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)貸款是最干凈清爽的房產(chǎn)，而如果遇到借貸糾紛的則需要注意下。
法拍房的信息獲取可以直接進(jìn)入淘寶網(wǎng)首頁(yè)，點(diǎn)擊“拍賣”，然后點(diǎn)擊“房產(chǎn)”進(jìn)入到法拍房的頁(yè)面。
淘寶網(wǎng)上的法拍房信息最多最全，最近又更新了地圖找房的功能，非常好用。
此外，還可以通過(guò)“海豚選房法拍房”app來(lái)查詢法拍房。這個(gè)軟件可以直接提供房源周邊近期的成交情況以及房源價(jià)值的評(píng)估。
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我們看下法拍房要注意點(diǎn)什么。
1、權(quán)證是否清晰
包括年限、土地出讓性質(zhì)、是否拿到房產(chǎn)證等。
如果房源的土地是劃撥的，那么這套法拍房競(jìng)得后需要補(bǔ)交土地出讓金。補(bǔ)繳多少一定要再在參拍前咨詢自然資源與規(guī)劃局溝通確認(rèn)。
這筆錢(qián)要在你總購(gòu)房款中扣除，也就是說(shuō)如果你對(duì)這套房子心理價(jià)位是330萬(wàn)，而需要補(bǔ)繳50萬(wàn)土地出讓金，那么你的實(shí)際出價(jià)能力就是280萬(wàn)。
很多人一看到需要補(bǔ)繳土地出讓金就把該房源pass了，其實(shí)這也是一個(gè)機(jī)遇，替有心的人排除了不少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
2、戶口是否可遷入
戶口一般不在法院的執(zhí)行范圍，所以需要在法拍房中落戶的話需要考慮房源內(nèi)是否可以遷入戶口、房東的戶口是否會(huì)遷出等問(wèn)題。
房東戶口是否遷出這個(gè)問(wèn)題要跟房東直接溝通，不過(guò)我接觸的幾個(gè)法拍房都沒(méi)有留下房東的聯(lián)系方式，可以嘗試通過(guò)當(dāng)?shù)嘏沙鏊私庀嚓P(guān)戶口情況。如果落戶意愿強(qiáng)烈，一定要事前溝通了解清楚。學(xué)區(qū)房同理。
3、是否存在大量的稅費(fèi)和欠費(fèi)
一般法拍房都要求買(mǎi)家承擔(dān)所有相關(guān)稅費(fèi)及欠費(fèi)，而在鏈接內(nèi)卻不說(shuō)明房子是否滿五滿二等等。這就需要我們自己去了解了。
一般淘寶鏈接里會(huì)有評(píng)估報(bào)告，報(bào)告會(huì)出現(xiàn)房子上次交易的大概日期?？赏扑愠龇吭词欠駶M二滿五，至于房子是否唯一，需要電話聯(lián)系法院或者房東咨詢。
物業(yè)欠費(fèi)也不可忽視，一般大家會(huì)默認(rèn)物業(yè)欠費(fèi)不多，但是我就見(jiàn)到過(guò)一次買(mǎi)家競(jìng)得的法拍房物業(yè)欠費(fèi)近10萬(wàn)，這也是一筆不小的開(kāi)支。
4、房子實(shí)際情況與網(wǎng)上照片有出入
一定要實(shí)地看房，切記！
一般網(wǎng)上的AR看房都是打開(kāi)所有的燈光及美化之后效果，房子實(shí)際效果很可能不理想。我之前留意的房源視頻中看起來(lái)裝修高檔，可拎包入住。
然而如果不去實(shí)地看房，連戶型圖都不知道（網(wǎng)上沒(méi)有放戶型圖，視頻中也看不出來(lái)）。
實(shí)地看房才知道，只有一個(gè)臥室朝南，為了保證客廳的采光，客廳和臥室之間的墻體是玻璃做的。臥室的私密性極差，小房間像一個(gè)儲(chǔ)藏間一樣，有小朋友的家庭是肯定不會(huì)考慮的。
5、拍賣房是否有租約
租賃在合同期內(nèi)受到法律保護(hù)，拍賣是無(wú)法解除租約的。如果想要立刻入住就要弄清楚，租約什么時(shí)候到期。
曾經(jīng)有過(guò)案例，房東惡意簽訂10年長(zhǎng)租約，租金極低。房子拍賣之后房東仍然以租約未到期為由拒不搬離。
另外，房東未搬離的情況下，法院是否負(fù)責(zé)清退也要咨詢清楚。防止出現(xiàn)錢(qián)交了，人住不進(jìn)去的情況。
6、房子是否限購(gòu)
法拍房一般是不限購(gòu)的，但是也不能想當(dāng)然。出手之前一定要看清楚，否則保證金就是你的學(xué)費(fèi)。
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了解過(guò)房源信息后，覺(jué)得房子不錯(cuò)，那我們看下整個(gè)法拍房流程。
咨詢→看樣→摸底（稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、戶口）→貸款預(yù)審批→繳納保證金→拍賣→付余款→解封→解押（如需）→過(guò)戶→清退（如需）→入住
咨詢、看樣、摸底我們前面都講過(guò)了，后面的流程我們?cè)侔央y點(diǎn)聊一聊。
貸款預(yù)審批：法拍房只能使用全部商業(yè)貸款。一般競(jìng)得法拍房之后需要20日內(nèi)繳納完畢尾款。時(shí)間比較緊，最好提前在網(wǎng)上提交貸款預(yù)審批，看下資質(zhì)是否有問(wèn)題。
繳納保證金：法拍房有一天的自由競(jìng)價(jià)時(shí)間，截止時(shí)間之后仍有報(bào)價(jià)則采用延時(shí)方式繼續(xù)，而在截止之前都是可以繳納保證金的。
我一般傾向于晚一點(diǎn)交保證金。比如7月10號(hào)開(kāi)始拍賣，7月11號(hào)截止的話，我會(huì)選擇7月10號(hào)再交保證金，而不是7月9號(hào)。
這么做的好處是，看下熱度決定自己是否參加。報(bào)名人數(shù)過(guò)多就意味著自己的預(yù)估價(jià)格必須有競(jìng)爭(zhēng)力，否則作壁上觀就可以啦。
氮素?。?！
如果這套房子在7月9號(hào)沒(méi)有人繳納保證金，記得一定要交保證金哦。因?yàn)檫@種情況下，法院會(huì)認(rèn)為明天會(huì)流拍，然后選擇撤拍，因?yàn)橐坏┝髋?，下次再拍賣價(jià)格會(huì)在第一次拍賣基礎(chǔ)上打折扣。
解封解押：需要到法院、房管局、檔案局等部門(mén)，流程如下：
①拿到法院材料，首先要求法院解封房產(chǎn)。
②確認(rèn)解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產(chǎn)是抵押在銀行手上），解除抵押之后，房產(chǎn)就徹底清白了（無(wú)查封，無(wú)抵押）。
③同時(shí)，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關(guān)證明。
④拿到雙方的房產(chǎn)信息之后，加上法院的材料和房產(chǎn)清白證明（房產(chǎn)無(wú)查封，無(wú)抵押狀態(tài)的證明），可以單方面提出過(guò)戶申請(qǐng)。
⑤等房管局通知交契稅，以及辦理土地所有權(quán)變更等手續(xù)，辦理完成之后，就是X個(gè)工作日后領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)證。
解封解壓之后，就是常規(guī)的過(guò)戶流程啦，去房管局辦理就可以咯。到這里就完成了法拍房的大部分工作了。
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隨著信息越來(lái)越透明，法拍房的收益空間越來(lái)越小，很多時(shí)候，拍出來(lái)的價(jià)格并不低。在參與法拍房時(shí)，一定要謹(jǐn)記自己的心理價(jià)位，不要一時(shí)心急跟風(fēng)出價(jià)。
法拍房有風(fēng)險(xiǎn)，入手需謹(jǐn)慎。最后，希望大家都可以買(mǎi)到滿意的房子啦。
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