說到爛尾樓大家應該都很熟悉，在很多城市里都存在爛尾樓。

那么它是怎么形成的呢？多數(shù)是開發(fā)公司資金鏈斷裂無后續(xù)建設資金，還有部分是開發(fā)公司卷了錢跑路造成的。

最終苦了買房的人，也給政府部門留下了一個巨大的社會問題。

在我眼里它其實是個經(jīng)濟學問題，為什么這么說呢？

我們來分析一下開發(fā)公司的經(jīng)營模式:

1、自有建設用地出讓資金，把地拍下來之后，把地抵押給銀行，借得建設資金的一部分，達到政府規(guī)定預售節(jié)點之后，開始售樓，然后償還銀行利息及本金。

這種模式房子買的不好，資金回收不足以支撐償還銀行貸款及維系后續(xù)建設，那么就很容易死了。

2、開發(fā)公司有土地出讓資金及建設到預售節(jié)點的前期資金，以最快的速度達到預售節(jié)點，通過銷售回籠資金繼續(xù)建設，這種模式也是超級依賴房子銷售的好，才能維系后續(xù)建設，但是這種模式還可以回到抵押土地貸款上，實在不行還可以抵押住房，但是抵押住房對用戶后期交房之后辦理房產(chǎn)證是一大危害，因為房地產(chǎn)企業(yè)都是吃著碗里的看著鍋里的，盲目擴張，把這里的錢扯到那里去，最后房子銷售不好就全盤皆輸了。

3、房企有一部分資金，不夠土地出讓金，靠社會資本一起拿下土地，然后把土地抵押給銀行，獲得后續(xù)建設資金，達到預售節(jié)點后，以銷售資金繼續(xù)建設，這個銷售不好也容易死。

4、房地產(chǎn)企業(yè)借資把土地拍下來后，抵押給銀行，然后把借資還了，通過公開招標，招有實力的建筑公司，以建筑公司墊資建設到多少層之后再付百分之多少。這種模式需要房企合同寫好達到預售節(jié)點后多少層之后在給建筑公司付款，給自己留一個可操作的時間，希望在這段時間里房子銷售的好。這種模式需要對市場及政策具有準確的預估。否則也容易死。雖然有建筑公司分擔風險，但是建筑公司也會進行評估，如果投入與回報不對等，它也不會盲目的繼續(xù)投入的。

5、房企自有土地出讓資金及主體完工資金，這種風險相對來說比上面的小。

6、房企具有土地出讓資金及建設完成本項目的所有資金，但是這種情況一般都很少出現(xiàn)。

分析完這么多模式之后，我們來說說爛尾樓為什么是一個經(jīng)濟學問題。

假如開發(fā)公司資金鏈斷裂了，那么我們要分析一下，現(xiàn)在項目處于什么階段了？前期完成了多少？后續(xù)需要投入多少建設資金？這個項目被抵押過嗎？抵押后得到了多少貸款，貸款利息是多少？有社會資本參與嗎？參與比例是多少？要求回報是多少？前期是否銷售了，銷售的資金用于什么地方了，還有多少沒有銷售，按現(xiàn)在的房價最終銷售完能得到多少資金。

把最終銷售完這些房子能得到多少資金減去以上所有花費，沒有的就減零，最終結果是大于等于零的政府就可以接過來把這個問題解決了。如果小于零就要預估房價走勢選擇適當?shù)臅r候再介入，能讓最終結果大于等于零再解決?；蛘叩纫欢螘r間房價上漲了之后再介入解決，或者地方給一些開發(fā)公司在政策允許下優(yōu)惠拿地，條件是接手這個工程，最終達到消滅爛尾樓的目的。