我在《交樓保衛(wèi)戰(zhàn)已成為目前房企的核心任務(wù)，因為失敗后果誰也承擔(dān)不起》一文中，談到保交樓失敗，可能會給房企帶來的三大后果：
1、房企信用可能會破產(chǎn)；
2、房企可能會面臨巨額索賠；
3、若購房人強制停貸后，房企則需對銀行承擔(dān)按揭貸款提前還貸的連帶責(zé)任。
該文一發(fā)出后，引起了很多人的討論。其中，有一個友友提了一個大家都很關(guān)心的問題：房屋都是預(yù)售的，錢到哪里去了？
因為，銀行貸款（含前端融資和開發(fā)貸資金），加上預(yù)售商品房資金，是完全能夠覆蓋商品房開發(fā)建設(shè)資金的，并且在這種預(yù)售情況下，此前10年甚至20年房地產(chǎn)行業(yè)都沒有發(fā)生過資金緊張情形。
因此，問題就來了：既然還是在實施預(yù)售制度，那么，為什么房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在普遍資金緊張呢？錢到哪兒去呢？
我個人認為，除了房企資金挪用外，還可以從以下幾個方面進行分析：
首先，在高杠桿高周轉(zhuǎn)模式下，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量巨大。 這種巨大的資金需求，需要房地產(chǎn)行業(yè)不斷的進行借新債還舊債，以及商品房快速銷售去化，否則，這種高杠桿高周轉(zhuǎn)模式就難以為繼，房企只能眼睜睜看著自己處于失血狀態(tài)而無能為力。
大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，資金對于房地產(chǎn)行業(yè)來說就像人體的血液一樣重要，缺血或者失血過多，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)休克或者死亡。
高杠桿高周轉(zhuǎn)在2020年前十年，甚至20年，都沒有出現(xiàn)過什么問題。因此，房地產(chǎn)行業(yè)對于高杠桿高周轉(zhuǎn)，曾經(jīng)都認為是正常的，并且還將高杠桿剛周轉(zhuǎn)視為房地產(chǎn)行業(yè)制勝的葵花寶典，甚至很多的房企老板，他的董事長身份或者董事會主席的身份的主要職責(zé)，就是融資。
而時間來到了2020年以后，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的“三條紅線”出臺后，這種高杠桿和高周轉(zhuǎn)模式就玩不轉(zhuǎn)了。因為，行業(yè)環(huán)境完全變了：
1、觸碰“三條紅線”的房企，其有息負債規(guī)模就不得增加，意味著這個房企將不能從金融市場融到任何資金。
前面說過，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，特別是高周轉(zhuǎn)高杠桿房企，其資金需求量更大。而觸碰“三條紅線”的房企，往往都是高杠桿高周轉(zhuǎn)房企。
這就導(dǎo)致了高杠桿高周轉(zhuǎn)房企出現(xiàn)了如下現(xiàn)狀：一邊是巨額的資金需求，一般又是金融機構(gòu)停貸。
2、高杠桿高周轉(zhuǎn)房企在這種入不敷出的現(xiàn)狀下，項目停工，甚至爛尾就不可避免了。而這種結(jié)果就加劇了房企的生存危機：銷售去化和銷售回款急劇惡化，自我造血功能也基本喪失了。
在金融機構(gòu)對觸碰“三條紅線”的房企停貸后，房企對于經(jīng)營性回款是寄予很大希望的。他們希望能夠通過銷售回款自我造血，讓項目正常開發(fā)經(jīng)營下去，但是，這僅僅只是他們的希望。
房企為了快速回籠資金，他們傾向于將房價一降到底進行促銷，不惜在備案價的基礎(chǔ)上進行七折六折甚至五折銷售。他們所不知道的是，這種低價傾銷，正是銷售預(yù)期轉(zhuǎn)弱的罪魁禍?zhǔn)祝?/p>
因此，在金融機構(gòu)停貸，銷售去化和銷售回款急劇惡化的情形下，昔日高杠桿高周轉(zhuǎn)的房企只能眼睜睜看著自己處于失血狀態(tài)而無能為力。
其次，在房地產(chǎn)行業(yè)金融機構(gòu)停貸，以及銷售去化和銷售回款急劇惡化的情形下，很多房企因債務(wù)違約觸發(fā)了借款協(xié)議的交叉違約條款，導(dǎo)致銀行等債權(quán)人紛紛要求房企提前還貸，這可能是壓死駱駝的最后一根稻草！
在2022年7月份發(fā)生“強制停貸事件”后，很多友友都認為，房屋是預(yù)售的，項目停工爛尾，一定是開發(fā)商把預(yù)售資金挪用了。
這種說法只說對了一部分，但不完全對。
確實，很多項目停工爛尾，可能是因為房企預(yù)售資金挪用引起的，但是，房企因為債務(wù)逾期觸發(fā)交叉違約，銀行等債權(quán)人要求房企提前還貸，也是一個重要的原因。
在同樣實行預(yù)售制度的香港，她的預(yù)售資金監(jiān)管是信托給第三方律師事務(wù)所監(jiān)管的。因此，這種監(jiān)管機制就保證了監(jiān)管的獨立性，確保監(jiān)管資金?？顚Ｓ谩?/p>
但是，在我國就出現(xiàn)了一個與此不同的監(jiān)管機制：銀行既是房企的貸款機構(gòu)，又是房企的預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)。當(dāng)房企觸發(fā)交叉違約，銀行要求房企提前還貸，這種監(jiān)管機制就為房企劃撥監(jiān)管賬戶資金用于提前還貸提供了便利性。
這樣就導(dǎo)致房企預(yù)售監(jiān)管賬戶就更沒有資金用于項目開發(fā)建設(shè)了。
最后，除了上述兩個原因?qū)е路科鬀]有資金用于開發(fā)建設(shè)項目外，還跟房企自身的經(jīng)營有關(guān)。一個典型的例子是，當(dāng)房子賣散后，一棟樓即使只賣了三四套房，仍需要開發(fā)建設(shè)的話，這就無異于讓房企雪上加霜了。
房子賣散，這是很多房企在房屋銷售時，非常顧忌的。
因為這樣一來，雖然一棟房子賣了三四套，但是為了保交付，這棟房子仍然需要按期開發(fā)建設(shè)。這對于房企的資金使用效應(yīng)來說，是非常低的，也是導(dǎo)致房企資金緊張的一大原因。
因此，對于這種賣散的房子，很多聰明的房企都會退房，也要停工，因為，賣出去的幾套房子，用于支付開發(fā)建設(shè)房子的資金利息都不夠。
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