第四章 財富第二波：房地產(chǎn)市場的開放與房地產(chǎn)的貨幣化

1、1987年的深圳公開拍賣土地使用權(quán)，后人稱之為房地產(chǎn)市場的天下第一拍。這場拍賣，創(chuàng)造性地將土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離，突破了原有的傳統(tǒng)土地管理體制，引起來國內(nèi)外的極大關(guān)注。自此以后到2004年，中國的土地絕大多數(shù)是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式出讓。

2、萬科的前身曾經(jīng)倒賣玉米、外匯指標(biāo)，利用商品市場開發(fā)與商品貨幣化進(jìn)程中的二元價格所提供的財富機會，實現(xiàn)了原始積累。這是財富第一波的經(jīng)典致富手段。

3、對于房地產(chǎn)發(fā)展而言，最重要的金融工具是個人房貸。個人房貸在我國包括個人住房公積金貸款和個人住房抵押貸款兩個部分。公積金貸款從1994年起正式推行，而個人住房抵押貸款辦法直到1997年才出臺。

4、金融，只有金融，通過資源時空的轉(zhuǎn)移，才能突破個體乃至社會全體的當(dāng)前的資源局限，進(jìn)而提升經(jīng)濟的最優(yōu)解。

5、每一波大的改革開放措施推出，都有其時代背景，其中最重要的背景則是危機。

6、依照成熟市場經(jīng)濟體系和現(xiàn)代金融體系下的理論進(jìn)行的邏輯推理，邏輯自然不會出錯，前提條件卻有可能出錯。經(jīng)濟與自然不一樣，經(jīng)濟深植于一個國家的文化、制度、國民特性等。

7、從貨幣因素而言，中國的貨幣增速在2001~2005年，一直高于GDP近10個百分點。

8、美國2001年“9·11”以來，采取了寬松的貨幣政策，全球流動性開始泛濫，因此，2001年房地產(chǎn)貨幣化，其背后的貨幣超發(fā)的動力，很大部分來源于美元。2005年，中國實行匯率改革，人民幣開始升值，熱錢涌入。

9、2007年央行連續(xù)加息與上調(diào)銀行準(zhǔn)備金，收緊銀根，貨幣政策已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)向收縮。消除地產(chǎn)價格的上漲動力的真正措施出現(xiàn)了。2007年股市下跌之時，全球金融危機還未出現(xiàn)，中國經(jīng)濟各項指標(biāo)仍然向好，事實上，股票由于其波動性較大，在現(xiàn)代金融體系建立起來之前，將一直保持是一種劣幣。

10、2008年的金融危機拯救了中國的房地產(chǎn)，2008年10月起連續(xù)下調(diào)利率，接著“4萬億”出臺，2009年中國的M2增速高達(dá)29%。

11、各地在2009年“4萬億”的救市形勢下，紛紛設(shè)立地方融資平臺，通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行信托計劃等各種方式，進(jìn)行融資用于土地一級開發(fā)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供需兩旺的局面。然而，房地產(chǎn)的周期性使得房地產(chǎn)相對于貨幣的價格波動性交大，這種較大的波動性影響了房地產(chǎn)的貨幣性。

12、泡沫是一個經(jīng)濟體中的正?，F(xiàn)象，如果按照《金剛經(jīng)》的智慧，一切事物都是泡沫。索羅斯也有名言：世界經(jīng)濟史是一部基于假象和謊言的連續(xù)劇，要獲得財富，做法就是認(rèn)清其假象，投入其中，然后假象被公眾認(rèn)識之前退出游戲。

如果能夠透過現(xiàn)象看清事物本身的運作規(guī)律，和問題的本質(zhì)，很多問題就不是問題，因為你總能找到一個合適的時機進(jìn)入并且退出（也就是下一個接你盤的人）。

而泡沫本身，也存在其兩面性，并不是說泡沫就一定是壞的，因為市場經(jīng)濟中，泡沫是一種正?，F(xiàn)象，因為追逐盈利，會使人們產(chǎn)生一種羊群效應(yīng)（也可以說是烏合之眾），這種追逐的游戲會推高供給，同時，如果人們的預(yù)期在這個時候也同步抬升的話，資產(chǎn)的價格就必然會升高，升到什么時候停止，就是購買的人群是沒有資格擁有這些資產(chǎn)的人的時候，因為，沒有能力的人會帶來現(xiàn)金流的斷裂，從而從資金端蔓延到資產(chǎn)端，從而將資產(chǎn)的價格打回到正常的水平。

我個人特別喜歡索羅斯的反身論，萬事萬物之間都是有聯(lián)系的，是互相影響的，萬物互聯(lián)的時代，越來越難作為一個個體去單獨存在。就像現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域里特別喜歡提到的，打敗你的甚至不是你的同行，而是跨界對手。所以，人想要去預(yù)測未來是非常徒勞的事，換句話說，如果你覺得你比市場更聰明，那你才最有可能是那個傻子。

不過，我們也不必過分悲觀，因為，天下并無新鮮事，所謂的新鮮，不過是換個包裝換副皮囊罷了，互聯(lián)網(wǎng)流行一個詞，叫迭代，即所有的東西創(chuàng)新，都是在原來的基礎(chǔ)上不斷更新得來的，沒有人能做到無中生有的創(chuàng)新。簡而言之，只要我們深入了解一件事底層邏輯，過去、現(xiàn)在、將來其實就是互通的。鑒于時間精力有限，作為一個個體，要做的，很簡單，就是投入到一個領(lǐng)域一個細(xì)分行業(yè)一項事業(yè)中去，琢磨透事物的基本規(guī)律及其本質(zhì)，那么，你就已經(jīng)能夠超過這個世界上惶惶不可終日，東一錘頭西一棒的大部分人了。

好的書，值得反復(fù)咀嚼，不斷思考，在自己的固有框架的基礎(chǔ)上，求新求變。

（P117)