房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中針對(duì)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行（一般的預(yù)征率在2%-4%之間），所以在項(xiàng)目開發(fā)前端一般不太受到關(guān)注，在當(dāng)前尤為高漲的土地價(jià)款中，從項(xiàng)目策劃階段將相關(guān)的稅費(fèi)更好地進(jìn)行籌劃是當(dāng)前各個(gè)房企都應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注，為了更好地將預(yù)征方式的金額和最終清算的金額進(jìn)行對(duì)比，筆者接下來重點(diǎn)談一下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定及計(jì)算方法。

一、定義、規(guī)定

1、土地增值稅：是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

2、土地增值稅的特點(diǎn)：具有征稅面比較廣、實(shí)行按次征收、實(shí)行超率累進(jìn)稅率（按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅）、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)等特點(diǎn)。

3、計(jì)算公式：

a、增值額=收入－扣除項(xiàng)目金額

4、收入：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

5、可扣除項(xiàng)目

(1)、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

(2)、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;

(3)、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。特殊說明：a、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額，據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本兩項(xiàng)之和金額的5%計(jì)算扣除。b、凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除;

(4)、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格;

(5)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加;

(6)、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條(1)、(2)項(xiàng)即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。

二、計(jì)算步驟

1、計(jì)算收入

2、計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除、稅金等

3、計(jì)算增值額：收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額

4、計(jì)算增值率：增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率

5、匹配相關(guān)的稅率和速算扣除系數(shù)

6、計(jì)算應(yīng)納稅額

三、案例分析

[例]A、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入5000萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、及教育費(fèi)附加共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：

1、扣除項(xiàng)目金額=600+1400+120+210.9+（600+1400）×5%+（600+1400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元

2、增值額=5000-2830.9=2169.1萬元

3、增值額占扣除項(xiàng)目比例=2169.1÷2830.9=76.62%，屬于第二檔

4、應(yīng)納稅額=2169.1×40%-2830.9×5%=726.10萬元?

5、若按照預(yù)征方式繳納房地產(chǎn)稅繳納土增稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定為4%，應(yīng)預(yù)交金額為5000×4%=200萬，相比最終的清算額相差526.1萬元。