王澤鑒《民法學(xué)說與判例研究》6卷《出售之土地被征收時(shí)之危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、不當(dāng)?shù)美按鷥斦?qǐng)求權(quán)》

一、問題提出

出售土地已交付，但未辦理所有權(quán)變更登記時(shí)時(shí)，土地被征占，土地補(bǔ)償金應(yīng)歸誰所有。

二、土地所有權(quán)歸屬

《民法通則》（1986.4.12)第72條第2款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外”

《中華人民共和國合同法》（1999.10.1)第一百三十三條　標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

《物權(quán)法》（2007.10.1)第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

《物權(quán)法》十四條是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的特殊規(guī)定，屬于《民法通則》72條2款、《中華人民共和國合同法》一百三十三條規(guī)定的“法律另有規(guī)定”的除外情形。故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》十四條確定，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)于登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)開始。

本例出售的被征占土地，雖移轉(zhuǎn)占有，但未辦理轉(zhuǎn)移登記，該宗土地的所有權(quán)人仍為出售人。

三、買售人請(qǐng)求獲得土地征占補(bǔ)償款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

1?買售人得請(qǐng)求違約損失賠償

《中華人民共和國合同法》（1999.10.1)第一百四十二條　標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百四十九條　標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

當(dāng)出售土地被征占時(shí)，出售人失去土地所有權(quán)，該宗土地實(shí)際上交付不能，做為交易標(biāo)的物的土地所有權(quán)滅失。由于該宗土地已交付至買受人，該土地所有權(quán)滅失風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)。

但依據(jù)《合同法》一百四十九條，出售人仍然負(fù)有交付土地的合同義務(wù)（債務(wù)）。由于該宗土地已經(jīng)實(shí)際上交付不能，出售人已不能履行該債務(wù)。買受人可以要求出售人向其承擔(dān)違約責(zé)任。

2?買受人得請(qǐng)求的違約損失賠償?shù)姆秶?/p>

《中華人民共和國合同法》第一百一十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

買受人得請(qǐng)求的違約損失賠償額范圍可以為合同履行后可以獲得的利益，即土地征占補(bǔ)償款。

四、結(jié)論

土地交付后、辦理所有權(quán)變更登記前被征占的，出售人做為被征占土地所有權(quán)人有權(quán)取得土地征占補(bǔ)償款。但買受人得依《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，以出售人違約為理由，要求出出售被征占土地時(shí)補(bǔ)償款