近日，一張“雙11阿里拍賣全國萬套房源首批清單”的截圖在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳。我們從阿里拍賣獲得證實，今年天貓雙11，全國確實將有上萬套特價房源進(jìn)駐，尤其會覆蓋全國各地諸多熱門“學(xué)區(qū)房”。買二手房也要靠網(wǎng)上“搶”，這種方式靠譜嗎？
網(wǎng)傳截圖
特價起拍不一定特價成交
說起特價房拍賣，不得不提上個月杭州通過拍賣形式成交的一套二手房——1塊錢起拍，609.5萬元成交。業(yè)主報價1塊錢，真是名副其實的“特價”。
這房子位于杭州馬塍路32號，建成于1995年，建筑面積81.9平方米。在一些競買者看來，這里距離學(xué)軍小學(xué)很近，步行只有10多分鐘。學(xué)軍小學(xué)是浙江省示范性實驗小學(xué)，建校于1908年。
從“身份”上看，與阿里拍賣所說的如出一轍。“因為是學(xué)區(qū)房，業(yè)主就對房子有信心，也對拍賣平臺有信心?！笔芪信馁u這套房子的浙江省直房地產(chǎn)服務(wù)公司一位負(fù)責(zé)人曾向記者披露，以一塊錢的起拍價賣房，此前非常少見。
但其實成交結(jié)果并不如大家所期待的特價成交。杭州這套房產(chǎn)在不到兩天的拍賣時間里，有239次出價記錄、142次延時，成交當(dāng)晚七點喊出609.5萬的最后報價，均價7.4萬元。從多個二手房平臺上，同一小區(qū)戶型、面積相似的房源報價也在7.5萬元左右。在委托拍賣方看來，這套房源的成交價格基本是“市場價”。
是噱頭，還是交易新模式？
報價1塊錢讓杭州這套房子一經(jīng)推出就迅速躥紅。浙江省直房地產(chǎn)服務(wù)公司這位負(fù)責(zé)人介紹，這種方式也能助推房產(chǎn)更好成交。杭州這套房產(chǎn)在不到兩天的拍賣時間里，有239次出價記錄、142次延時。
早在8月初，同一房源在杭州某中介以640萬元的價格掛牌。該中介經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房源之前并沒有價格變動，但業(yè)主認(rèn)為看房人較少，所以到拍賣平臺上拍賣，也能獲得較高的關(guān)注度，“原來640萬報得稍高”。
淘寶拍賣方面稱，當(dāng)前在阿里拍賣上買房已成新趨勢，過去一年有近3000萬人次在阿里拍賣上看房、買房。需要注意的是，這個數(shù)據(jù)包含看房和買房，并不是交易數(shù)據(jù)。
但也有不看好這一形式的觀點?！斑@更多只是企業(yè)廣告宣傳?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對于拍賣交易來說，不論是國內(nèi)還是國外都是小眾的交易行為，因為只有少部分業(yè)主和客戶能夠接受這種交易形式。這過程中，很難核實背后的出價者動機(jī)，也很難說清到底出價者里面有沒有惡意烘托價格的報價存在。
有人期待，也有人擔(dān)心
淘寶拍賣方面稱，目前還無法確認(rèn)網(wǎng)傳房源信息的真實性，但今年天貓雙11當(dāng)天將會有來自全國各地的上萬套特價房，類型涵蓋學(xué)區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房等。
借著“雙11”的聲勢，“萬房拍賣”是否會對房地產(chǎn)二手房交易帶來影響？
起碼在北京，“炒作學(xué)區(qū)房”是住建部門嚴(yán)厲打擊的違法違規(guī)行為。比如在今年3月，北京市住建委執(zhí)法部門聯(lián)合海淀房管局、豐臺房管局嚴(yán)厲打擊炒作“學(xué)區(qū)房”以及違法群租、違規(guī)租賃等擾亂市場秩序、侵害群眾利益的違法違規(guī)行為，16家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在發(fā)布違規(guī)房源信息的問題被查處。
網(wǎng)上，一些網(wǎng)友對這種拍賣的方式表示期待；但還有一些網(wǎng)友擔(dān)心，這萬套特價房的成交能否在公開公正的環(huán)境下進(jìn)行，且全過程受到法律保護(hù)。從“1元房”先例來看：即使一塊錢起拍，也很難撿到便宜；而如果價格太高偏離了實際行情，也難以成交。
沒有零風(fēng)險的房產(chǎn)交易，無論是新房、二手房還是法拍房。我們在此提醒讀者，如有購置法拍房的打算，請注意以下幾點風(fēng)險：
1、權(quán)屬瑕疵的風(fēng)險
法拍房可能存在權(quán)屬瑕疵，如未繳納土地出讓金，未辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致拍賣完成后辦理過戶手續(xù)比較復(fù)雜。
2、原房主的身份風(fēng)險
一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，如果原房主因債務(wù)問題跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討，碰到不講理的人很麻煩，所以這個風(fēng)險不容忽視。
3、不能落戶的風(fēng)險
很多時候，法拍房上面是有原戶主落戶的。如果原房主不愿遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權(quán)利。那么如果你購買法拍房，就存在沒法落戶的可能，意味著子女就學(xué)等問題沒法解決。
4、無法馬上入住的風(fēng)險
如果存在租賃在前、抵押在后的情況，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。實踐中就有原房主故意把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之后由于承租人的存在，自己是無法搬進(jìn)去住的。
即使通過調(diào)查或者法院公示，看好了房子沒租約，也未必能及時住進(jìn)去。為啥？法院司法拍賣的公告通常下面會有一句話：“法院不負(fù)責(zé)清場交付”，就是說買了之后得自己去收房。這時問題就來了，如果遇到老賴，死活不走，那就很麻煩了，到時候很可能面臨一場新的訴訟要求對方交房。
5、補繳費用的風(fēng)險
（1）要實地查看
購買拍賣房屋，一定要提前到現(xiàn)場實地考察，了解拍買房是否有拖欠物業(yè)費、取暖費、水電氣費等情況。部分房產(chǎn)如果長期無人入住拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。即使實地看房，但畢竟不能像看二手房那樣看的那么仔細(xì)，一些細(xì)節(jié)可能很難注意到，然而法院對瑕疵并不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，也就是說如果有什么瑕疵，風(fēng)險要自行承擔(dān)。
（2）查清是否抵押
法拍房可能因為房主債務(wù)問題被多次抵押，而法拍房后續(xù)的所有費用均有購買者承擔(dān)。如果有抵押一定要了解清楚是否可以辦理解押，否則可能面臨債務(wù)償還風(fēng)險。
（3）預(yù)交保證金
法院拍賣前通常會要求競拍者預(yù)交一定的保證金，保證金的多少由法院或拍賣執(zhí)行方確定，但是通常不低于評估價或市場價的百分之五。也就是說如果你想要拍賣一套價值500萬的房子，首先你要準(zhǔn)備幾十萬的保證金。如果競拍失敗，可以申請退還保證金。
（4）稅費高
法拍房通常都是要求買家承擔(dān)全部稅費的，但是法院通常是不會公布前手的交易情況。前手的交易情況決定了這次的所得稅，所得稅顧名思義，賣價和前手購入價格的差乘稅率就是要交的稅。除了這種情況之外，還可能前手是公司，公司在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)除了所得稅等等之外還會面臨土地增值稅。
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