文章概要律師觀點：無論案由是合同糾紛還是不當(dāng)?shù)美m紛，涉及退還電商費或團購服務(wù)費的爭議案件中，雖然目前的相關(guān)房地產(chǎn)銷售監(jiān)管政策中有相應(yīng)的規(guī)定禁止額外收取其他費用，應(yīng)明碼標(biāo)價，一房一價等行政管理手段，但是，現(xiàn)實的司法審判中，如果就團購服務(wù)費或者電商費，有相應(yīng)的書面合同，基本上會被法院確認(rèn)合法有效，駁回返還電商費或團購服務(wù)費的訴訟請求，但是也存在返還的情形，比如原來購房合同中存在欺詐、無效等事由，那么相應(yīng)的電商費或者團購服務(wù)費一般會判決返還；如果，就電商費和團購服務(wù)費沒有任何合同，或者存在收款方無法舉證證明取得該項款項的合法性，那么被判決返還相應(yīng)電商費或者團購服務(wù)費的幾率會很大。目前雖然這些收費涉嫌行政違法事由，但是從民事合同角度，基本上還是被法院支持和認(rèn)可的！
本著避免糾紛和讓更多的購房人在購房的時候更加理性付費和選房購房，依據(jù)軟件的案例大數(shù)據(jù)、法規(guī)等，就此類問題做一下大數(shù)據(jù)分析，以供各位讀者交流和探討，不足之處歡迎指正！
一、針對“電商費”及“團購服務(wù)費”關(guān)鍵詞的大數(shù)據(jù)整合
（一）關(guān)鍵詞“電商費”
1、數(shù)據(jù)來源
時間：2018年10月23日之前
案例來源：Alpha案例庫
案由：合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛
檢索條件：全文：電商費
案件數(shù)量：320件
數(shù)據(jù)采集時間：2018年10月23日
2、檢索結(jié)果可視化
本次檢索獲取了合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛2018年10月23日前共320篇裁判文書。
（1）整體情況分析
從上方的年份分布可以看到，合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛案例數(shù)量伴隨文書公開，基本呈逐年增長的趨勢。
從地域分布來看，當(dāng)前合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛案例主要集中在廣東省、北京市、河北省，分別占比19%、16%、15%。其中廣東省的案件量最多，達(dá)到61件。
目前就本人的接觸到的唐山地區(qū)來看市區(qū)及各縣區(qū)均有類似電商費或團購服務(wù)費爭議，爭議群體頗多，大多為整個樓盤，群體性問題。
（2）案由分布
從上面的案由分類情況可以看到，合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛當(dāng)前最主要的案由是合同糾紛類，有313件，占一半以上，其次是不當(dāng)?shù)美m紛，其他合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛。
（3）裁判結(jié)果
一審裁判結(jié)果
通過對一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下全部/部分支持的有133件，占比為51%；全部駁回的有96件，占比為37%；駁回起訴的有16件，占比為6%。
二審裁判結(jié)果
通過對二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下維持原判的有47件，占比為90%；改判的有4件，占比為8%；其他的有1件，占比為2%。
（二）關(guān)鍵詞“團購服務(wù)費”
1、數(shù)據(jù)來源
時間：2018年10月23日之前
案例來源：Alpha案例庫
案由：合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛
檢索條件：全文：團購服務(wù)費
案件數(shù)量：841件
數(shù)據(jù)采集時間：2018年10月23日
本次檢索獲取了合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛2018年10月23日前共841篇裁判文書。
（1）整體情況分析
從上方的年份分布可以看到，合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛案例數(shù)量伴隨文書公開，基本呈逐年增長的趨勢。
從地域分布來看，當(dāng)前合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛案例主要集中在重慶市、廣東省、江蘇省，分別占比29%、17%、12%。其中重慶市的案件量最多，達(dá)到247件。
（2）案由分布
從上面的案由分類情況可以看到，合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛當(dāng)前的案由分布由多至少分別是合同糾紛類，不當(dāng)?shù)美m紛。
（3）裁判結(jié)果
一審裁判結(jié)果
通過對一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下全部駁回的有324件，占比為50%；全部/部分支持的有291件，占比為45%；其他的有27件，占比為4%。
二審裁判結(jié)果
通過對二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下維持原判的有130件，占比為79%；改判的有29件，占比為18%；其他的有4件，占比為2%。
二、相關(guān)案例的檢索數(shù)據(jù)
1、唐立與保定市蓮池區(qū)雪松房產(chǎn)中介服務(wù)部、涿州市東鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書（2017）冀0681民初2335號
裁判要旨：本院認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人?！北景钢?，通過雙方的舉證、質(zhì)證，可以認(rèn)定被告雪松房產(chǎn)中介通過POS機刷卡的方式從原告處收取了45000元的事實存在。在魏某書寫的收款收據(jù)上，載明收取款項是“東鑫旺座217#團購服務(wù)費”，被告雪松房產(chǎn)中介稱該筆款項實際為購買房屋的中介費，其中39000元轉(zhuǎn)給了中介人楊超，另外6000元在原告退房后通過滕麗麗退還給了原告。本院認(rèn)為，被告雪松房產(chǎn)中介收取的45000元中介費，既無合同約定又無法律依據(jù)，且被告雪松房產(chǎn)中介收取45000元中介費后，又將其中的39000元分配給了楊超，其行為屬其房產(chǎn)中介內(nèi)部的分配問題，與原告無關(guān)，故被告雪松房產(chǎn)中介對外應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任,鑒于原告認(rèn)可被告雪松房產(chǎn)中介已退還了其中的6000元，故應(yīng)從45000元中予以扣除。原告要求被告按中國人民銀行同期貸款利率賠償損失的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。依據(jù)本案所查明的事實不能證明被告東鑫公司參與了收取團購服務(wù)費的行為，也無法證實被告東鑫公司在本案中獲取了不當(dāng)利益，故原告要求被告東鑫公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，本院不予支持。
2、三河市尚鼎房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、王桂伶不當(dāng)?shù)美m紛二審民事判決書| （2018）冀10民終2522號
裁判要旨：一審法院認(rèn)為，因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益。本案中，被告稱其為原告提供議價服務(wù)而收取團購服務(wù)費并簽訂團購服務(wù)協(xié)議，提交了與他人簽訂的協(xié)議書，但該協(xié)議書上載明團購活動方為豐華嘉苑接待中心，而非本案被告。故被告的抗辯理由不成立，其收取原告70000元，無事實及法律依據(jù)，應(yīng)予返還。綜上所述，對原告的訴訟請求，本院依法予以維護。
二審認(rèn)為，上訴人尚鼎公司認(rèn)可收取了被上訴人王桂伶7萬元，上訴人尚鼎公司稱此款項系其為被上訴人提供議價服務(wù)而收取的團購服務(wù)費，并提交了相關(guān)的協(xié)議書，但該協(xié)議書上載明的團購活動方為豐華嘉苑接待中心，并非本案的上訴人尚鼎公司；且其在本案一二審中，上訴人尚鼎公司亦未提供其它有效的證據(jù)證實其收取該款項的事實及法律依據(jù)，故原審法院以不當(dāng)?shù)美麨橛膳辛钌显V人尚鼎公司返還被上訴人王桂伶7萬涉案款項有事實基礎(chǔ)，亦符合相關(guān)法律規(guī)定，對此本院亦予以維持。
3、陳連阿與重慶鼎茗文化傳播有限公司、秀山縣兆德置業(yè)有限公司買賣合同糾紛一審民事判決書 | （2017）渝0241民初3001號
裁判要旨：本院認(rèn)為，本案中，被告鼎茗公司與被告兆德公司簽訂的《“名瑞廣場”項目渠道電商合作合同》約定，鼎茗公司通過網(wǎng)絡(luò)或其他方式對合作范圍內(nèi)的項目進(jìn)行宣傳，兆德公司對自愿參加鼎茗公司團購活動且與兆德公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》、《商品房買賣合同》的客戶給予一定額度的房款團購優(yōu)惠。第二條規(guī)定了鼎茗公司提傭支付標(biāo)準(zhǔn)及退費條件，明確該費用為鼎茗公司在兆德公司項目取得的所有收益（包含鼎茗公司支付的宣傳費用、運營成本、合理收益、稅費等），除此之外，兆德公司無需向鼎茗公司支付任何費用。鼎茗公司推薦的客戶與兆德公司簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》并且全額支付定金，如參加鼎茗公司團購的客戶未與兆德公司成功簽訂《重慶市商品房買賣合同》的，鼎茗公司自行與客戶協(xié)商是否退還住宅6000元/套團購服務(wù)費。從兩被告的上述約定可知，雙方約定的6000元/套團購服務(wù)費實際上為兆德公司向鼎茗公司支付的傭金，其是以是否成功簽訂《重慶市商品房買賣合同》來決定是否收取。對于兩被告的上述約定，是兩被告的真實意思表示，系其自主的經(jīng)營行為，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
同時，原告陳連阿與被告鼎茗公司簽訂了《“名瑞廣場”住宅團購申請及承諾書》，其亦系雙方當(dāng)事人真實意思表示，該申請及承諾書的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立，合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有拘束力。
原告簽訂該申請及承諾書的目的是取得購房時的優(yōu)惠條件即在購房時在成交價的基礎(chǔ)上抵扣房款15000元。結(jié)合兩被告在合作合同中的約定，原告繳納的團購服務(wù)費6000元僅為在被告兆德公司享有交6000元抵15000元房款的優(yōu)惠，當(dāng)原告與被告兆德公司簽訂《商品房買賣合同》后，鼎茗公司即收取該6000元，其收取6000元實為兆德公司支付的傭金。
同時，原告與被告鼎茗公司在該申請及承諾書中單獨約定了退還該6000元的條件，即原告承諾簽訂認(rèn)購書后，向鼎茗公司預(yù)交的團購服務(wù)費6000元自動轉(zhuǎn)為咨詢服務(wù)費，并不退還。若原告未繳納購房定金，不購買該樓盤房屋，則在原告提出申請退房后15個工作日內(nèi)，憑本人身份證原件、本承諾書原件、收據(jù)原件向鼎茗公司辦理退還團購優(yōu)惠指標(biāo)費6000元，不計利息。本案中，申請及承諾書簽訂后，原告按約向被告鼎茗公司繳納了團購服務(wù)費6000元，后與被告兆德公司簽訂了《秀山房產(chǎn)網(wǎng)團購客戶<購房意向協(xié)議>》，并簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。雖然原告后解除了與被告兆德公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，但是從原告與被告鼎茗公司單獨約定看，原告已經(jīng)簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，后導(dǎo)致合同解除亦非被告鼎茗公司的原因所致，雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢。因此，被告鼎茗公司的權(quán)利義務(wù)已履行完畢，原告繳納的團購服務(wù)費6000元已轉(zhuǎn)為咨詢服務(wù)費，被告鼎茗公司不應(yīng)負(fù)返還義務(wù)。故對于原告要求被告鼎茗公司返還團購費并支付利息的訴訟請求，本院不予支持。
4、蘇磊與唐山榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一審民事判決書| （2017）冀0207民初3451號
裁判要旨：本院認(rèn)為，原、被告簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》為原、被告雙方真實意思的表示，被告收取原告定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立房屋買賣合同，則應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。原、被告雙方對認(rèn)購協(xié)議書中約定的房屋位置、面積、單價、優(yōu)惠政策、合同總價款均無異議。原告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定于2017年4月12日前與被告簽訂商品房買賣合同。但原告以被告私自增加電商費、商管費等其它費用為由拒絕簽訂正式合同，并要求退還定金，經(jīng)查，合同中并未提及“電商費”，被告亦否認(rèn)“電商費”一詞，雙方一致認(rèn)可被告收取10萬元為優(yōu)惠政策的組成部分，即享受每平方米13231.10元的優(yōu)惠單價需另交10萬元，該10萬元亦屬總房價的組成部分，此為原告簽訂協(xié)議前明知且認(rèn)可的內(nèi)容，雙方意思表示真實，不違反法律規(guī)定，應(yīng)受法律保護；其余部分，被告否認(rèn)向原告收取，原告并未提供有效證據(jù)證明被告向其主張交納多余費用，雖原告提交了短信記錄、房屋價款及相關(guān)費用計算草稿，但該短信內(nèi)容中被告銷售人員并未提及加收費用問題，房屋價款及相關(guān)費用計算草稿無有簽署姓名及時間，均不能證明被告銷售人員于簽訂認(rèn)購協(xié)議后加收費用的情況，原告提供的證人王某的證言亦不足以證明被告于簽訂認(rèn)購后強行向原告加收費用的情況，故對原告的主張不予支持。
5、馬厚群（HOUQUNMA）訴上海尊寶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一案二審民事判決書| （2018）滬01民終5214號
裁判要旨：一審法院認(rèn)為，所謂不當(dāng)?shù)美?，是指沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，并造成他人損失的情形；沒有法律上的原因，是構(gòu)成不當(dāng)?shù)美闹匾獥l件。本案中，馬厚群、董蒞薩稱其向尊寶公司支付30萬元不存在法律上的依據(jù)，然現(xiàn)有證據(jù)顯示，馬厚群、董蒞薩與尊寶公司簽訂有《團購協(xié)議書》兩份，無論其落款日期為何日，其內(nèi)容均系就團購服務(wù)費30萬元所作之約定，該協(xié)議書有馬厚群、董蒞薩、尊寶公司簽字及蓋章確認(rèn)，系雙方真實意思表示，協(xié)議依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性的強制性規(guī)定，當(dāng)屬有效。馬厚群、董蒞薩辯稱其僅在只有第二頁的協(xié)議書上簽過名，且簽名時甲方處是空白的，但知道甲方為尊寶公司，又辯稱其支付30萬元給尊寶公司系XX公司的指示，為了過賬所用，但均未提供足具證明力的證據(jù)對上述陳述加以證明，一審法院難以采納。綜上，尊寶公司取得30萬元具有法律上的原因，不屬于不當(dāng)?shù)美?。馬厚群、董蒞薩要求尊寶公司返還不當(dāng)?shù)美畹闹鲝?，無依據(jù)，一審法院不予支持。
二審法院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點在于被上訴人收取上訴人30萬元款項是否具有法律上的根據(jù)。根據(jù)查明的事實，涉案兩份《團購協(xié)議書》均有上訴人的簽名確認(rèn)，雙方合同亦不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的情形，應(yīng)對雙方當(dāng)事人具有約束力。上訴人關(guān)于其未見過合同第一頁、未看過合同條款等抗辯意見，缺乏事實依據(jù)，本院難以支持。況且，上訴人作為完全民事行為能力人，應(yīng)對其民事行為可能產(chǎn)生的法律后果及風(fēng)險有所預(yù)期。據(jù)此，本院認(rèn)為，被上訴人基于雙方合同約定收取上訴人支付的團購服務(wù)費，具有法律上的根據(jù)。上訴人以不當(dāng)?shù)美麨橛梢蠓颠€，本院實難支持。至于上訴人二審中關(guān)于被上訴人在房屋價格問題上存在欺詐的主張，因其主張的事由并非合同無效的法定事由，故不屬于本案的處理范圍。綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
6、孫付坤與上海寶原物業(yè)顧問有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書|（2017）滬0115民初80539號
裁判要旨：本院認(rèn)為，根據(jù)查明事實，本案中原告訴稱的25,000元系其在購買房屋時按照認(rèn)購書的約定支付的團購費用，該團購費用最終由誰獲取，系昆山市新穎房產(chǎn)有限公司與被告之間的結(jié)算，與原告無關(guān)，現(xiàn)原告認(rèn)為被告獲取的該錢款系不當(dāng)?shù)美?，要求予以返還并支付利息的訴求，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院不予支持。
7、原告程立智與被告上海好屋信息技術(shù)有限公司、南京好屋信息技術(shù)有限公司不當(dāng)?shù)美颠€糾紛一案的民事判決書| （2016）蘇0111民初3000號
裁判要旨：本院認(rèn)為：沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。本案中，原告主張被告收取了其10000元的費用沒有任何依據(jù)，屬于不當(dāng)?shù)美?，要求返還，但是被告上海好屋并未收取原告任何款項，故原告訴請其返還不當(dāng)?shù)美貌①r償損失，無事實依據(jù)，本院不予支持；被告南京好屋認(rèn)可收取了原告10000元，并向原告出具了收據(jù)，但被告南京好屋收取該款項是因為與原告簽訂了團購服務(wù)協(xié)議，按協(xié)議約定收取的團購費用，原告主張是受欺詐簽訂的該團購服務(wù)協(xié)議，但未舉證予以證明，本院對該主張不予支持，故團購服務(wù)協(xié)議合法有效，被告南京好屋收取該款項是有依據(jù)的，不屬于不當(dāng)?shù)美?，故原告主張其返還不當(dāng)?shù)美貌①r償損失的訴訟請求，本院不予支持。原告主張被告用“好屋中國”的賬戶名收取原告款項，有欺騙性，要求被告停止使用該賬戶，“好屋中國”并不是銀行賬戶名，是快錢支付清算信息有限公司的支付平臺上的商戶名，且公司用何種方式收取款項以及能否開立與其公司名稱不一致的賬戶名不屬于民事案件審理范圍。
8、重慶美聯(lián)營銷策劃有限公司與龔建明不當(dāng)?shù)美m紛二審民事判決書| （2017）渝05民終7909號
裁判要旨：一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法通則》第九十二條規(guī)定：沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。本案中，龔建明未與美聯(lián)公司簽訂任何協(xié)議，確認(rèn)其通過美聯(lián)公司享受團購優(yōu)惠政策，并需要向美聯(lián)公司支付所謂的“團購優(yōu)惠指標(biāo)費”或“中介服務(wù)費”。且龔建明與協(xié)信公司簽訂的《某樓盤意向認(rèn)購協(xié)議書》及《重慶市商品房買賣合同》顯示龔建明并未享受任何優(yōu)惠，亦無任何關(guān)于美聯(lián)公司團購房優(yōu)惠的任何說明。而《渠道分銷合作協(xié)議》僅僅系美聯(lián)公司與協(xié)信公司之間的協(xié)議，不能約束第三方，美聯(lián)公司不能依據(jù)該協(xié)議向第三方收取任何團購優(yōu)惠指標(biāo)費。再者，根據(jù)《渠道分銷合作協(xié)議》，美聯(lián)公司推薦的客戶并未享受任何優(yōu)惠。其次，龔建明支付給美聯(lián)公司的款項系在協(xié)信公司處支付首付款一并通過刷卡支付，并不能表明其有支付美聯(lián)公司任何款項的意愿。綜上，美聯(lián)公司取得龔建明的80000元，并無法定或約定的依據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美诜☉?yīng)予返還。
二審院認(rèn)為，雖然美聯(lián)公司與協(xié)信公司簽訂有《渠道分銷合作協(xié)議》，還約定美聯(lián)公司對購買147平方米的房屋的客戶收取每套8萬元的團購優(yōu)惠指標(biāo)費，但美聯(lián)公司并無證據(jù)證明其與龔建明有此約定，其與協(xié)信公司的約定不能直接約束龔建明。美聯(lián)公司在二審中申請通知協(xié)信公司置業(yè)顧問蔣鑫嬡出庭作證，擬證明龔建明委托蔣鑫嬡辦理中介服務(wù)手續(xù)和房屋團購手續(xù)，但從一審中已有證據(jù)材料顯示，蔣鑫嬡作為協(xié)信公司置業(yè)顧問與龔建明溝通過程中及代為簽署的《延期付款申請單》中所提到的“服務(wù)費8萬”均未明確說明系應(yīng)由龔建明支付給美聯(lián)公司，故不能認(rèn)定龔建明授權(quán)蔣鑫嬡與美聯(lián)公司達(dá)成了支付8萬元服務(wù)費的協(xié)議。與上述客觀存在的證據(jù)相比，蔣鑫嬡的證言明顯具有主觀性，且不屬于二審中的新證據(jù)，故本院對美聯(lián)公司申請蔣鑫嬡出庭作證不予準(zhǔn)許。美聯(lián)公司收取龔建明8萬元沒有正當(dāng)理由，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，一審判決返還正確。
9、賈國杰與天津六度網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2017）津0114民初5090號
裁判要旨：本院認(rèn)為，原告與第三人簽訂了商品房買賣合同且已經(jīng)交納全部房款，其作為買受人已經(jīng)履行了該合同的全部義務(wù)。就被告收取原告的10000元團購費，被告認(rèn)為原告已經(jīng)享受相關(guān)優(yōu)惠政策，但其承認(rèn)原告并非被告渠道客戶，且相關(guān)認(rèn)購簽約單并未由原告簽字確認(rèn)；此外，無論是從被告與第三人下屬邯鄲分公司的電商代理合同還是被告與案外人意家公司的渠道合作協(xié)議，均未明確收取非被告客戶團購費的條件和理由，被告未能說明原告與被告之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及原告必須向其交納團購費的合理性，因此被告收取原告團購費的行為缺乏事實和法律根據(jù)，其已經(jīng)收取的10000元應(yīng)當(dāng)予以退還。如被告認(rèn)為系第三人在向原告銷售涉案房屋時未盡到電商代理合同中的提示優(yōu)惠政策義務(wù)，可根據(jù)雙方合同另行向第三人主張權(quán)利。
10、謝立國與北京鑫利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2018）京0114民初12248號
裁判要旨：本院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
本案爭議焦點在于謝立國與鑫利公司之間是否存在不當(dāng)?shù)美２划?dāng)?shù)美臉?gòu)成要求同時具備以下要件：沒有法律或合同的合法依據(jù)；一方獲得利益；他方受到利益損失；利益獲得與利益損失存在因果關(guān)系。獲得利益沒有法律或合同依據(jù)，是認(rèn)定不當(dāng)?shù)美麡?gòu)成的首要和關(guān)鍵要件。鑫利公司向謝立國出具的收據(jù)上寫明該筆費用為團購?fù)茝V服務(wù)費，鑫利公司亦陳述該筆費用為居間服務(wù)費，根據(jù)審理查明的情況及雙方當(dāng)事人的陳述，可以認(rèn)定謝立國與鑫利公司之間存在合同關(guān)系。故對于謝立國依據(jù)不當(dāng)?shù)美鲝場卫就诉€7萬元的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
11、侯金龍與唐山建設(shè)集團宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2018）冀0209民初1015號
裁判要旨：本院認(rèn)為，本案系不當(dāng)?shù)美m紛，爭議焦點為被告宏達(dá)房地產(chǎn)是否收取了原告侯金龍80000元電商款。被告不認(rèn)可收取了原告80000元電商款，原告應(yīng)對自己主張的事實提交相應(yīng)的證據(jù)，但原告提交的證據(jù)無法證實被告收取了原告80000元電商款，故原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。綜上所述，原告的訴訟請求理據(jù)不足，不予支持。
12、袁海濤與深圳市房友圈網(wǎng)絡(luò)科技有限公司服務(wù)合同糾紛一審民事判決書| （2016）粵0304民初9481-9491號
裁判要旨：本院認(rèn)為，本案的爭議焦點在于被告是否履行了“8.8萬元團購費折抵20萬元購房款”的價格優(yōu)惠承諾，該爭議焦點屬于事實判斷問題，應(yīng)由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)證明責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款：“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！钡囊?guī)定，應(yīng)由被告對爭議焦點承擔(dān)舉證責(zé)任。本院對被告提交的證據(jù)分析如下：
首先，原告與被告在協(xié)商一致后簽訂了《優(yōu)惠購房服務(wù)確認(rèn)函》，是雙方的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律約定，因此原告與被告之間的《優(yōu)惠確認(rèn)函》是合法有效的。潛龍公司與被告存在合作關(guān)系，明確認(rèn)可了被告組織的優(yōu)惠活動，并且在涉案樓盤開盤時僅允許持有《優(yōu)惠確認(rèn)函》客戶進(jìn)行選房，足以證明潛龍公司對被告的優(yōu)惠確認(rèn)函予以認(rèn)可。
其次，龍華市監(jiān)局受理投訴后做了大量取證工作，掌握海寧公館銷售的第一手材料，該局對投訴人作出的《答復(fù)潛龍曼海寧花園涉嫌經(jīng)營違規(guī)投訴的處理意見》屬于公權(quán)力機關(guān)制作的公文書證，可信度較高。
再次，案外人蔣瑤與案外人潛龍公司簽訂的兩份《認(rèn)購書》，其中新簽訂的《認(rèn)購書》增加了認(rèn)購總價已享受房友圈團購優(yōu)惠的內(nèi)容，但兩份《認(rèn)購書》約定的認(rèn)購總價完全一致，且與《價目表》中的“團購優(yōu)惠總價”相符，可證明各原告也同樣享受了團購優(yōu)惠價格的事實。
最后，案外人劉一、郭苗未與被告簽訂《優(yōu)惠確認(rèn)函》亦未交付8.8萬元團購費，其與案外人潛龍公司簽訂的《認(rèn)購書》約定總價與《價目表》中“折前總價”相符，可證明未交付團購費的購房者不能享受“8.8萬元團購費折抵20萬元購房款”的事實。
綜合以上分析，被告對爭議事實舉證充分，可以合理排除證據(jù)疑點，足以認(rèn)定被告履行團購優(yōu)惠價格承諾的事實。反觀原告提交的證據(jù)，《認(rèn)購書》只約定了認(rèn)購總價，沒有說明是否享受了團購優(yōu)惠，既存在享受了團購優(yōu)惠的可能，也存在未享受團購優(yōu)惠的可能，因此，該證據(jù)不能獨立地證明爭議事實；至于“海寧公館營銷信息的聲明”并不能證明是針對被告，與本案缺乏關(guān)聯(lián)性。因此，原告所舉證據(jù)不能直接證明爭議事實，也不能構(gòu)成完整證據(jù)鏈條，不足以反駁被告主張的抗辯事實。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十二條第一款：“一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的，人民法院可以確認(rèn)其證明力?！钡囊?guī)定，本院采納被告主張的抗辯事實，確認(rèn)被告已經(jīng)履行了團購優(yōu)惠價格承諾，原告主張退還8.8萬元缺乏依據(jù)，本院不予支持。
13、丁蘭芳、壽磊銘等與嘉興宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書| （2017）浙0402民初2756號
裁判要旨：本院認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛。認(rèn)購協(xié)議系當(dāng)事人為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的預(yù)約合同，其與商品房買賣合同之間既存在一定的關(guān)聯(lián)性又具有其自身的獨立性，認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容及目的所體現(xiàn)的是為保證雙方當(dāng)事人本著誠信原則在將來磋商簽訂商品房買賣合同。對原告的訴訟請求，本院評述如下：1、雙方簽訂的《浙江省商品房買賣合同》已經(jīng)成立生效，且已經(jīng)在房管局備案。簽訂合同之前的認(rèn)購書是過程，最終應(yīng)當(dāng)固化為雙方簽訂生效的《浙江省商品房買賣合同》。宏潤公司在簽訂合同及履行過程中，并不存在欺詐，且案涉房屋的合同單價并未超過宏潤公司向主管部門申報的備案價，因此本院對原告主張撤銷認(rèn)購協(xié)議房屋單價的請求不予支持。2、關(guān)于宏潤公司應(yīng)否退還原告團購費的問題。從認(rèn)購協(xié)議及合同約定內(nèi)容看，認(rèn)購協(xié)議已明確有存抵及折后總價為合同價格加團購費，原告對其在房屋買賣合同價款外需另行支付團購費應(yīng)有明確認(rèn)知，因此原告應(yīng)知其所存的款項并不屬于房款的一部分。從合同履行情況看，一般而言，房屋買賣交易金額較大，雙方在簽訂認(rèn)購協(xié)議及商品房買賣合同時對影響房屋的重大條款特別是價款條款進(jìn)行充分磋商，認(rèn)購協(xié)議的價格系雙方協(xié)商確定的結(jié)果，且團購費用的收款方為拙越公司；因此原告以房屋買賣合同糾紛主張宏潤公司返還100000元的請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，原告的請求均不能成立。
14、鄭奇與青海暢聯(lián)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2018）青0105民初2457號
裁判要旨：本院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。被告認(rèn)為收取原告30000元系建筑公司收取的差價款，也是轉(zhuǎn)讓費，且已告知原告的答辯意見因其答辯相互矛盾，無證據(jù)證明，加之原告不予認(rèn)可，故被告該抗辯意見，本院依法不予采納。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條：“因他人沒有法律依據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益”的規(guī)定，被告收取原告30000元，既無合同約定，也無法律依據(jù)，應(yīng)予以返還。原告要求被告返還30000元的訴訟請求，依法予以支持。
三、相關(guān)法規(guī)
1. 唐山市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《唐山市房地產(chǎn)交易秩序整頓規(guī)范專項活動實施方案》的通知第二條
現(xiàn)行有效唐山市人民政府唐政辦函〔2006〕247號
發(fā)文日期：2006年10月16日 生效日期：2006年10月16日
地方法規(guī)/文件
二、整頓規(guī)范的主要內(nèi)容針對我市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的主要問題，重點整頓規(guī)范以下違法違規(guī)行為：
（一）商品房預(yù)售
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證銷售商品房，或以內(nèi)部認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號等）等名義收取預(yù)定款性質(zhì)費用；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后未在10日內(nèi)開始銷售商品房；
3、商品房預(yù)售款未專項用于預(yù)售項目而挪作他用。
（二）商品房預(yù)（銷）售
1、商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)（如：查封、抵押、限制）等預(yù)（銷）售信息及《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《商品房預(yù)售許可證》等材料未及時、全面、準(zhǔn)確地在銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示；
2、已售出的商品房再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的或向集資單位職工以外人員銷售集資房；
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)未到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托沒有資格的機構(gòu)銷售商品房；
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門；
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房不實行明碼標(biāo)價的；標(biāo)注內(nèi)容不真實、不齊全的；商品房銷售價格不及時到價格管理部門備案；價外違規(guī)收費；
7、經(jīng)濟適用房價格未經(jīng)政府主管部門審批擅自銷售的；不執(zhí)行審批價格，擅自提價的；重復(fù)收取已計入房價的費用或未經(jīng)批準(zhǔn)另外收取費用的；不按規(guī)定明碼標(biāo)價或使用虛假不規(guī)范標(biāo)價手段蒙騙購房者；
8、有關(guān)行政管理部門、事業(yè)單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亂收費；
9、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房；
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作，哄抬房價，或者縱容、雇傭人員炒作房價，擾亂市場秩序。
（三）房地產(chǎn)廣告發(fā)布
1、未取得預(yù)售或現(xiàn)售批準(zhǔn)文件發(fā)布商品房銷售廣告；
2、未取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)布的形象廣告標(biāo)注有銷售地點、售樓電話、傳真、銷售（代理）機構(gòu)等字樣；
3、利用房地產(chǎn)廣告虛假融資或變相融資，以及在房地產(chǎn)廣告中承諾售后包租、返本銷售或廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目的名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假；
4、廣告中承諾的小區(qū)設(shè)施、環(huán)境等具體內(nèi)容不予兌現(xiàn)；
5、在廣告中發(fā)布“房產(chǎn)抵押貸款”等超越自身經(jīng)營范圍的內(nèi)容；
6、廣告中含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，或宣揚奢侈生活方式等違法行為；
7、廣告發(fā)布單位未對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實性進(jìn)行審查，發(fā)布虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。
（四）房地產(chǎn)展銷
1、未經(jīng)工商行政管理部門登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷活動；
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目不具備預(yù)（銷）售條件參加房地產(chǎn)展銷活動；
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有嚴(yán)重違法違規(guī)行為參加房地產(chǎn)展銷活動。
（五）商品房預(yù)（銷）售合同
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不使用《商品房買賣合同示范文本》，不按約定的期限、面積和質(zhì)量履行合同，不按規(guī)定向住房消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，不按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不使用《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議示范文本》；
3、偽造合同、盜用、假冒他人名義簽訂合同、虛構(gòu)主體資格簽訂合同、虛構(gòu)合同標(biāo)的物、利用虛假信息誘人簽訂合同；
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖使用《商品房買賣合同》示范文本，但在刪除、增加條款時，免除自己責(zé)任，加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)益以及采取其他手段侵害消費者合法權(quán)益。
（六）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價機構(gòu)
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、估價機構(gòu)（以下簡稱中介機構(gòu)）及其分支機構(gòu)未領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照或雖領(lǐng)取了工商營業(yè)執(zhí)照，但未在一個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理備案；
2、執(zhí)行具體中介業(yè)務(wù)的不是經(jīng)紀(jì)人、估價師或者在合同上執(zhí)業(yè)人員未簽名或代簽名；
3、未按照規(guī)定將經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項目、聯(lián)系電話等在經(jīng)營場所明示或做虛假明示；
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)直接從事商品房買賣的，或未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍從事商品房經(jīng)紀(jì)活動；
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用或在代理買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為；
6、未按規(guī)定辦理收費許可證或違反規(guī)定亂收費；
7、房地產(chǎn)估價機構(gòu)超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；
8、房地產(chǎn)估價機構(gòu)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭；
9、房地產(chǎn)估價機構(gòu)違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；
10、內(nèi)部管理制度不健全。
2. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知第五條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,國土資源部 建房〔2017〕80號
發(fā)文日期：2017年04月01日 生效日期：2017年04月01日
部門規(guī)章/文件
（五）
加強商品住房項目預(yù)售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴(yán)肅查處。落實房地產(chǎn)成交價格申報制度，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價制度。加強商品住房項目預(yù)售價格管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價。
3. 國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知第五條
現(xiàn)行有效國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)〔2013〕17號
發(fā)文日期：2013年02月26日 生效日期：2013年02月26日
行政法規(guī)
五、
加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理
2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時限等方面強化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，嚴(yán)格按照申報價格對外銷售。各地區(qū)要切實強化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對預(yù)售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。
加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務(wù)部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處中介機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測力度，有效防范風(fēng)險。
各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。要加強輿情監(jiān)測，對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導(dǎo)購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的企業(yè)、機構(gòu)、媒體和個人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
4. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例的通報（二）第六條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房函〔2016〕171號
發(fā)文日期：2016年08月15日 生效日期：2016年08月15日
部門規(guī)章/文件
六、
南昌尚美佳房地產(chǎn)咨詢有限公司違規(guī)代理銷售案
2016年6月，南昌尚美佳房地產(chǎn)咨詢有限公司在代理銷售“濱江明珠”樓盤項目期間，與開發(fā)企業(yè)合作開展商品房團購銷售活動，違規(guī)收取購房人1萬元會員團購費。上述行為違反了《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定。南昌市房地產(chǎn)主管部門對該公司下發(fā)限期改正通知書，記入信用檔案，按照《南昌市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案實施細(xì)則》扣減信用分值20分，信用等級下降為四級。
5. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知第二條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房〔2016〕223號
發(fā)文日期：2016年10月10日 生效日期：2016年10月10日
部門規(guī)章/文件
二、
依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求不正當(dāng)利益，存在違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營行為，其中包括：
（一）發(fā)布虛假房源信息和廣告；
（二）通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；
（三）未取得預(yù)售許可證銷售商品房；
（四）不符合商品房銷售條件，以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費用，借機抬高價格；
（五）捂盤惜售或者變相囤積房源；
（六）商品房銷售不予明碼標(biāo)價，在標(biāo)價之外加價出售房屋或者收取未標(biāo)明的費用；
（七）以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格；
（八）將已作為商品房銷售合同標(biāo)的物的商品房再銷售給他人；
（九）其他不正當(dāng)經(jīng)營行為。
對存在上述行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各級房地產(chǎn)主管部門要加大執(zhí)法檢查力度，依法嚴(yán)肅查處。不正當(dāng)經(jīng)營行為應(yīng)當(dāng)由其他部門處理的，及時移交有關(guān)部門依法處理。涉嫌犯罪的，移交司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
在此基礎(chǔ)上，各級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)視情節(jié)輕重，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取以下措施：
（一）書面警示；
（二）約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人；
（三）公開通報企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為；
（四）列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單；
（五）由資質(zhì)許可機關(guān)在資質(zhì)審查中重點審核。
各地要按照本通知要求，認(rèn)真抓好落實，并結(jié)合實際制定相關(guān)辦法。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
6. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知第一條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房〔2016〕223號
發(fā)文日期：2016年10月10日 生效日期：2016年10月10日
部門規(guī)章/文件
一、
積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營
各級房地產(chǎn)主管部門要充分認(rèn)識規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，維護房地產(chǎn)市場秩序?qū)Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場的重大意義，通過推進(jìn)簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，加強監(jiān)管創(chuàng)新，加快構(gòu)建事中事后監(jiān)管體系，依法保護合法經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正當(dāng)利益，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營行為，營造公平競爭的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵紀(jì)守法，誠實守信，恪守對消費者在商品和服務(wù)質(zhì)量方面的承諾；要發(fā)布真實房源信息和廣告，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售的有關(guān)規(guī)定，實行明碼標(biāo)價制度，維護消費者合法權(quán)益；要接受政府和公眾監(jiān)督，積極履行企業(yè)社會責(zé)任，通過向消費者提供優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)贏得市場。
7.惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知第五條
現(xiàn)行有效惠州市人民政府惠府辦〔2017〕10號
發(fā)文日期：2017年04月08日 生效日期：2017年04月09日
地方法規(guī)/文件
五、
加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。對于房地產(chǎn)企業(yè)在未取得預(yù)售許可的情況下擅自進(jìn)行銷售，捆綁高價車庫銷售，通過虛假廣告誤導(dǎo)購房者，不明碼標(biāo)價，哄抬價格，另行收取未標(biāo)明費用，私下收款或以收取渠道費、電商費等形式價外加價，以及中介機構(gòu)違規(guī)代理未取得預(yù)售證的房屋，虛假宣傳、哄抬價格、制造恐慌，支付額外費用，偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，并向社會公開曝光，相關(guān)信息納入誠信平臺；對涉案從業(yè)人員記入“黑名單”；對涉嫌違法的企業(yè)和個人，依法追究法律責(zé)任。
8. 關(guān)于加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知第一條
現(xiàn)行有效上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會,上海市物價局 滬建房管聯(lián)〔2017〕657號
發(fā)文日期：2017年07月21日 生效日期：2017年07月21日
地方法規(guī)/文件
一、
商品住房及其地下車庫（位）等附屬設(shè)施的銷售實行“一價清”制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照備案價格以及《上海市發(fā)展改革委關(guān)于貫徹落實<商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定>的通知》（滬發(fā)改價督〔2011〕006號）有關(guān)規(guī)定，對外銷售商品住房及其地下車庫（位）等附屬設(shè)施，不得超備案價格銷售。除房屋和車庫（位）等附屬設(shè)施價款外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他單位、個人不得向購房人收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務(wù)價格。
9. 湖北省物價局關(guān)于進(jìn)一步加強商品房銷售價格行為監(jiān)管的通知第二條
現(xiàn)行有效湖北省物價局鄂價電〔2018〕3號
發(fā)文日期：2018年02月11日 生效日期：2018年02月11日
地方法規(guī)/文件
二、
進(jìn)一步加強監(jiān)測監(jiān)管。各地價格主管部門的價格監(jiān)測機構(gòu)要按照國家、省要求，切實做好商品房價格動態(tài)監(jiān)測和數(shù)據(jù)搜集分析工作，及時掌握房地產(chǎn)市場第一手資料，準(zhǔn)確判斷市場房價及其漲（降）幅，特別關(guān)注商品房價格異常波動，加強信息披露和輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場預(yù)期，及時提出價格監(jiān)測預(yù)警報告，為政府決策提供可靠依據(jù)。價格監(jiān)督檢查機構(gòu)要充分發(fā)揮12358平臺作用，密切關(guān)注并重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中的下列價格違法違規(guī)行為：1.商品房銷售不按《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實施細(xì)則》的規(guī)定明碼標(biāo)價，在標(biāo)價之外加價出售商品房；2.受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托銷售商品房的中介公司(電商、服務(wù)公司、管理公司、銷售公司等)收取超出商品房銷售價格以外的費用，如電商費、管理費、服務(wù)費、網(wǎng)簽費、渠道費、茶水費、超標(biāo)準(zhǔn)裝修費、尊享包產(chǎn)品服務(wù)費等；3.未在經(jīng)營場所醒目位置公示房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案證、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)，強制提供代辦服務(wù)、捆綁收費；4.其他不正當(dāng)經(jīng)營行為。
10.濰坊市人民政府辦公室關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見第十條
現(xiàn)行有效濰坊市人民政府
發(fā)文日期：2017年08月21日 生效日期：2017年08月22日
地方法規(guī)/文件
（十）
嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為。嚴(yán)厲查處囤房炒房、虛假宣傳、不按規(guī)定明碼標(biāo)價、違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)、隱瞞抵押擔(dān)保查封事項、分割銷售以及向購房人收取電商費、團購費、會員費、選房費等違法違規(guī)行為。加大對違法違規(guī)企業(yè)（機構(gòu)）的公開曝光和聯(lián)合懲戒力度，對開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，對中介機構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定依法處置，并列入失信企業(yè)“黑名單”，相關(guān)責(zé)任人記入信用不良記錄。建立定期通報制度，各地每月5日前要將典型案例報送市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議辦公室，每月至少1起、實行定期通報。
河北正一律師事務(wù)所?
張雅新律師原創(chuàng) 電話（微信）：13673257732
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