315打假日頭一天，朋友圈又被北京的房?jī)r(jià)刷屏了?！氨本W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格連續(xù)跳漲，一周貴了四五十萬(wàn)，過(guò)戶(hù)大廳再現(xiàn)萬(wàn)元黃牛號(hào)。”從這兩天電話咨詢(xún)的情況也印證了房?jī)r(jià)再次暴漲的事實(shí)。一周四五十萬(wàn)，賣(mài)家心動(dòng)了，拿著放大鏡把合同翻個(gè)底掉，扣條款扣字眼怎么都要找?guī)讉€(gè)奇葩的理由，然后理直氣壯的告訴你，小子，這房我們不賣(mài)了，然后轉(zhuǎn)頭瀟灑離去，留你一個(gè)人在風(fēng)中凌亂。此時(shí)的你不要灰心、不要方，只要你掌握了這些手段，你完全可以拿起法律的機(jī)槍?zhuān)溲疽荒槪?/p>
確保房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效
- 買(mǎi)賣(mài)房屋簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，別小看這簡(jiǎn)單的幾頁(yè)紙，雙方簽了字，這就是你們之間的法律。寥寥幾頁(yè)有型的文字卻已然化身為無(wú)形的法鎖，將你們買(mǎi)賣(mài)雙方牢牢捆住。這把鎖就是你主張權(quán)利的核心和基礎(chǔ)，可要是這鎖出了問(wèn)題，怎么套住貪心的賣(mài)家？所以，必須確保這把鎖有質(zhì)量保證，用法律上的話講，得確保房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，合法有效的合同是主張合同繼續(xù)履行以及違約責(zé)任的前提。
- 小L跟男朋友談了2年戀愛(ài)，準(zhǔn)備今年結(jié)婚，家里東拼西湊湊了300多萬(wàn)，準(zhǔn)備給這對(duì)準(zhǔn)夫妻在大通州安個(gè)小窩，東瞅西看，相中了一套2居室。約見(jiàn)房東后才發(fā)現(xiàn)，來(lái)的竟是房東的母上——房東正跟大洋彼岸深造呢！小夫妻臉上剛流露出些許的猶豫，微表情心理專(zhuān)家已然察覺(jué)，“愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)，要買(mǎi)我這房的人排著大隊(duì)呢，中介小李子，帶下一波！”生怕房?jī)r(jià)再來(lái)個(gè)三級(jí)跳，小L草草簽了合同。三個(gè)月后，小L收到了法院的傳票和房東的訴狀，又三個(gè)月，一審法院以無(wú)權(quán)代理為由認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)房東不成立。案件細(xì)節(jié)不在此展開(kāi)，總之，這把法鎖出了問(wèn)題，沒(méi)能有效的拴住買(mǎi)賣(mài)雙方。
- 怎么樣的房屋買(mǎi)賣(mài)合同才能是合法有效的？限于本文篇幅不在此做深入論證，如果真有小伙伴需要這方面的咨詢(xún)，建議還是找專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師詳細(xì)咨詢(xún)吧，畢竟專(zhuān)業(yè)事找專(zhuān)業(yè)人，更何況是房子這么大的事呢。
自己別被抓了漏洞
- 打官司跟打仗是一樣一樣的，進(jìn)攻之前先得完善防御工事，你在挑賣(mài)方毛病的時(shí)候，先得把自己摘干凈了。作為買(mǎi)受方，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中主要的合同義務(wù)包括但不限于按照約定的時(shí)間約定的方式支付購(gòu)房項(xiàng)、必須在合同約定的期限或過(guò)戶(hù)之前具備購(gòu)房資質(zhì)、按照約定及時(shí)配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)，按照約定辦理繳稅過(guò)戶(hù)手續(xù)等等。如果買(mǎi)方在履行過(guò)程中違反先合同義務(wù)，賣(mài)方可能以此為由主張先履行抗辯權(quán)，所以在大張旗鼓發(fā)起進(jìn)攻前，先審查下自身在履約過(guò)程中有無(wú)漏洞，及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救。
- 特別需要注意的是，雖然合同中沒(méi)有明確約定，但根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律的規(guī)定，可能“隱含”著除了合同約定之外一些買(mǎi)受方的法定義務(wù)。所以，自己在履約過(guò)程中是否存在違約和過(guò)錯(cuò)，還是老話，交給專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師處理。
取證尊的很重要
- 法庭是講證據(jù)的。即使賣(mài)方電話里說(shuō)了一百次要漲價(jià)要?dú)Ъs，但你連一次通話都沒(méi)錄音，這就形成了客觀事實(shí)和法律事實(shí)的沖突?？陀^事實(shí)是對(duì)方要求漲價(jià)，而且說(shuō)了一百遍，法律事實(shí)是，你作為主張對(duì)方存在要求漲價(jià)要求毀約的一方，你沒(méi)有提供合法有效的證據(jù)加以支持，就要承擔(dān)舉證不能的不利后果，萬(wàn)一真打到法庭上，法官是很有可能不會(huì)采信你的說(shuō)辭。
- 什么形式的證據(jù)可以被法院采納？短信、微信、通話錄音都可以。對(duì)方毀約的證據(jù)必須意思表示具體肯定不含糊。像“咱們得再商量下”“需要通過(guò)法律途徑解決”“如果你......我可能要再考慮考慮”，這樣的文字表示都是不確定的。至于錄音，強(qiáng)調(diào)短而準(zhǔn)，法庭需要的就是賣(mài)方不賣(mài)或漲價(jià)的那個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，其他的拉家?；蜍?chē)轱轆話重復(fù)的都完全沒(méi)必要，錄音控制在三到五分鐘是最好的。
2014年12月18日由最高人民法院審判委員會(huì)第1636次會(huì)議通過(guò)，自2015年2月4日起施行的《民訴法司法解釋》
第一百一十六條 視聽(tīng)資料包括錄音資料和影像資料。電子數(shù)據(jù)是指通過(guò)電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄、博客、微博客、手機(jī)短信、電子簽名、域名等形成或者存儲(chǔ)在電子介質(zhì)中的信息。存儲(chǔ)在電子介質(zhì)中的錄音資料和影像資料，適用電子數(shù)據(jù)的規(guī)定。
一定要保全！一定要保全！一定要保全
- 雖然你們簽訂了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但你們之間畢竟僅僅是一種合同關(guān)系，你享有的是基于合同產(chǎn)生的債權(quán)，債權(quán)具有相對(duì)性，說(shuō)白了，多數(shù)情況下只有你們買(mǎi)賣(mài)雙方知道這房子正在交易。這個(gè)時(shí)候，如果賣(mài)方想要搞鬼，他可以直接把房子一房二賣(mài)，也可以將房子設(shè)定高額抵押。如果房子已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)或者抵押登記，那么在房子上就形成了新的所有權(quán)或抵押權(quán)，而所有權(quán)和抵押權(quán)都是物權(quán)。基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的理論，發(fā)生沖突時(shí)，要優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。這個(gè)時(shí)候你作為買(mǎi)方只能要求索賠！
- 寶寶心里苦，寶寶好不容易攢錢(qián)買(mǎi)套房，寶寶就想要房怎么辦？提示：一定要保全！一定要保全！一定要保全！重要的事說(shuō)三遍。保全手續(xù)可以理解為從房屋交易的檔案層面把控住房屋，讓房屋不能進(jìn)行過(guò)戶(hù)、抵押等手續(xù)，斬?cái)喾课菰傩薪灰椎囊环N手段，緊急情況下，還可以申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，先保全再起訴。而且《關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條降低了保全擔(dān)保的門(mén)檻（以前要提供百分之百等額擔(dān)保，現(xiàn)在只要百分之三十），第七條確立了通過(guò)保險(xiǎn)公司保函擔(dān)保的形式申請(qǐng)辦理財(cái)產(chǎn)保全的方式（以前原則上需要等額房產(chǎn)或等額現(xiàn)金，現(xiàn)在通過(guò)保險(xiǎn)公司保函，手續(xù)費(fèi)一般僅為標(biāo)的的4‰），更是極大的降低了老百姓保全的成本。
2016年10月17日最高人民法院審判委員會(huì)第1696次會(huì)議通過(guò)，自2016年12月1日起施行的《關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第五條 人民法院依照民事訴訟法第一百條規(guī)定責(zé)令申請(qǐng)保全人提供財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保的，擔(dān)保數(shù)額不超過(guò)請(qǐng)求保全數(shù)額的百分之三十；申請(qǐng)保全的財(cái)產(chǎn)系爭(zhēng)議標(biāo)的的，擔(dān)保數(shù)額不超過(guò)爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值的百分之三十。
第七條 保險(xiǎn)人以其與申請(qǐng)保全人簽訂財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)合同的方式為財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)向人民法院出具擔(dān)保書(shū)。
最后的最后
只要掌握以上幾招，不出意外，賣(mài)方一定為為T(mén)A愚蠢的行為而追悔莫及！
ps：再偷偷告訴你個(gè)小秘密，法院如果判令對(duì)方承擔(dān)違約金，在執(zhí)行的實(shí)際操作中，違約金可以直接沖抵購(gòu)房款，讓你買(mǎi)房少花錢(qián)。想想是不是有點(diǎn)小激動(dòng)呢？
所以，萬(wàn)一遇上房?jī)r(jià)暴漲賣(mài)方毀約，莫慌莫著急，記著老子的箴言：“禍兮福之所倚；福兮禍之所伏?！北２积R還能因此撿個(gè)大便宜呢！？
