? ? ? ? 文/張莉???
01
最近朋友告訴我，他買了套房子，交房手續(xù)辦了，問什么時(shí)候可以拿到房產(chǎn)證？開發(fā)商回答說要等900天才辦理房產(chǎn)證。
朋友驚呆了，買個(gè)房子還要等三年才能辦證。
他買的房子本來就是期房，交房等了兩年，好不容易等到交房了，辦房產(chǎn)證還要等三年，買套房，需要5年才能拿到房產(chǎn)證。
可是因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)，他急著賣房子，沒有房產(chǎn)證，就不能交易。
他找開發(fā)商理論。開發(fā)商說：“你去看購(gòu)房合同啊，我們是按合同辦事的?！?/p>
他拿起當(dāng)初簽訂的購(gòu)房合同仔細(xì)看了看，果然上面里面寫了一條：開發(fā)商自交房之日起900日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。
對(duì)方振振有詞地說：“合同寫得清清楚楚、明明白白，你當(dāng)初不看，現(xiàn)在來找我，晚了！”
真的晚了嗎？
02
我回想起普及《民法典》時(shí)，曾經(jīng)學(xué)過的有關(guān)法律知識(shí)。
，我端起一本厚厚的《民法典》，對(duì)照法條，跟朋友分析起來：
首先我們看一下這個(gè)合同條款的性質(zhì)。
這個(gè)條款，法律名稱叫：格式條款。
怎么說呢？
這個(gè)條款是開發(fā)商單方面擬定的，擬定的時(shí)候，購(gòu)房者并不知悉。
這種一方說了算，不用參考對(duì)方意見的條款，被稱為“格式條款”。
《民法典》496條第一款，明確規(guī)定：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。
可見格式條款最明顯的特征就是1、預(yù)先訂立；2、重復(fù)使用；3、未與消費(fèi)者協(xié)商。
03
朋友一聽，急了，說：“那就由開發(fā)商一方說了算了？那不成了霸王條款嗎？”
我說：“并不是，你往下看?！?/p>
《民法典》第496條第2款，明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，
提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系條款。
提供格式條款一方未履行提示或者說明義務(wù)的，
致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系條款的，
對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。
我挑重點(diǎn)的內(nèi)容，念了一下該法條。朋友聽完，一臉懵圈地望著我。
我問他：“開發(fā)商口頭或書面提示你看這一條沒有？”
朋友說：“沒有口頭或書面提示?！?/p>
我說：“那就行了，拿房產(chǎn)證是重大事項(xiàng)，沒有房產(chǎn)證，影響了你賣房，這個(gè)條款與你有重大利害關(guān)系，
所以這個(gè)條款，開發(fā)商沒有履行告知義務(wù)，可以主張無效?！?/b>
朋友聽了，似乎松了口氣。
04
我接著說：“你再往下看。
《民法典》第497條規(guī)定了格式條款無效的情形。根據(jù)你的情況，這個(gè)格式條款應(yīng)當(dāng)屬于無效。
什么理由，你聽我一條條地說來：
第一，違反法律、行政法規(guī)中的強(qiáng)制規(guī)定的格式條款。無效。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，辦理房產(chǎn)證。
開發(fā)商說自交房之日起900日內(nèi)才辦理房產(chǎn)證，這一條款明顯就違反了法律法規(guī)。所以該條款無效。
根據(jù)最高院《解釋》第18條規(guī)定：由于開發(fā)商的原因造成期房預(yù)購(gòu)人在房屋交付之日起90天內(nèi)，未取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
我看看朋友，繼續(xù)說：“你自交房之日起超過90天沒有取得房產(chǎn)證，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任呢。
第二、格式條款提供方免除自身責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任的無效。
開發(fā)商單方面將法律規(guī)定的，在交房之日90天以內(nèi)辦理房產(chǎn)證，改成900天以內(nèi)辦理，
明顯加重了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，減輕了開發(fā)商自身負(fù)擔(dān)，所以無效。
綜上所述，
該條款一是內(nèi)容違法：二是對(duì)開發(fā)商單方面有利，損害了購(gòu)房者的權(quán)益；三是沒有盡到告知義務(wù)。
這三點(diǎn)就是你可以保護(hù)自己權(quán)益的三板大斧。
別說三板大斧，只要其中一板砍下來，這個(gè)條款就無效。
你不但不受這個(gè)條款的限制，而且，還可以主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
朋友聽了，連連點(diǎn)頭說：“真沒想到??！差點(diǎn)被開發(fā)商坑了?！?/p>
后來，這個(gè)朋友又去找開發(fā)商。
結(jié)果，開發(fā)商答應(yīng)馬上幫他辦房產(chǎn)證。
看樣子，自己的權(quán)益一定得吶喊主張，不然一不小心，就被無良商家給消費(fèi)了。
不知道你有沒有踩過這樣的坑。
比如，拆了包裝，發(fā)現(xiàn)商品質(zhì)量有問題，一聯(lián)系商家。
人家答復(fù)說：“包裝上寫了，商品拆封后不退不換?！?/p>
那么小的字，是要戴放大鏡才看得到嗎？
面對(duì)諸如此類的坑，我們不要再低頭認(rèn)慫了。
因?yàn)椋?b>“格式條款”不是“霸王條款”。
因?yàn)?，我們可?b>高舉法律武器。
因?yàn)椋?b>法律不只是懲罰違法犯罪者，更是保護(hù)老百姓的合法者權(quán)益。
