客戶整理案情：

YXJX·江南sx商品房案

2018年，業(yè)主在廣西sxlb偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)商）買了五證齊全的商品房，付款方式為一次性付清，合同約定于2019年12月31日交付房屋。未辦理網(wǎng)簽，至今只有部分業(yè)主交付，大約還有75戶業(yè)主沒有交房。

現(xiàn)在開發(fā)商被建筑供應(yīng)商起訴，疑似負(fù)債一個(gè)億，商品房的土地疑似被查封，商品房尚未被查封。業(yè)主擔(dān)心房子被查封以后拿不到房子，后續(xù)也無(wú)法拿到購(gòu)房款。

業(yè)主訴求：交付房屋，辦理產(chǎn)權(quán)證

業(yè)主疑問：

1、李主任將如何展開解決問題的思路及方法，最終使我們盡快拿到房并備案？

2、是否會(huì)與開發(fā)商和政府協(xié)調(diào)，早日讓委托律師的業(yè)主收到房及備案？

3、委托之后，律師是否會(huì)幫我們隨時(shí)注視著南寧清秀法院關(guān)于房子查封的動(dòng)向，隨時(shí)做執(zhí)行異議申請(qǐng)，及下一步的執(zhí)行異議訴訟？

商品房未交付，開發(fā)商面臨抵押

李曉寧律師：本案基本事實(shí)比較清晰，五證齊全，但是沒有辦理網(wǎng)簽、逾期交房、逾期辦證，開發(fā)商是被起訴的，欠債過億，土地情況根據(jù)業(yè)主介紹雖然不太清楚，但是土地涉及查封，我們現(xiàn)在業(yè)主特別希望能夠通過維權(quán)去房屋順利交付，還有辦產(chǎn)權(quán)證！

開發(fā)商抵押與查封的法律分析

李曉寧律師：我們首先梳理下本案的案情，我們本案是在取得預(yù)售的情況之下出現(xiàn)了糾紛，商品房預(yù)售許可的一個(gè)大前提是商品房預(yù)售制度，預(yù)售制度是什么概念？房子我還沒建完，我可以賣樓花？可以賣樓花的前提是法律對(duì)這種賣樓花的行為必須得進(jìn)行一定的監(jiān)管，如果沒有預(yù)售制度，沒有相關(guān)的監(jiān)管，就很有可能出現(xiàn)開發(fā)商收了業(yè)主的錢，最后不拿這個(gè)錢去建房或者這個(gè)錢花到其他地方，這個(gè)問題就比較嚴(yán)重了。

所以在這種情況之下，既然允許你賣樓花，就是你房子沒建成之前，我就允許你賣計(jì)劃中的樓盤，所以一定要對(duì)它進(jìn)行一個(gè)資金的監(jiān)管，資金監(jiān)管其實(shí)它就是法律管理的一個(gè)最低底線，目的就是要保證你的房子要按照計(jì)劃建起來，能夠交到交到我們的業(yè)主的手里，所以他預(yù)售制度是對(duì)賣計(jì)劃中的樓盤的一種安全的設(shè)置，那么預(yù)售制度它是有很多的前提條件的，除了我們預(yù)售之后要做資金監(jiān)管，那么在預(yù)售之前我們還要做一項(xiàng)工作，那么法律規(guī)定開發(fā)商在取得預(yù)售之前是必須得解除土地以及在建工程的抵押貸款的，這是什么概念？

我們開發(fā)商去建房子不是完全拿自己的錢，他是拿一部分的錢來撬動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目，它會(huì)向銀行貸款，它可以用土地向銀行貸款，它可以用在建工程銀行貸款，那么這一點(diǎn)我們都是比較清楚的，預(yù)售制度他從法律層面上來說保護(hù)我們的業(yè)主，第一個(gè)點(diǎn)就在于開發(fā)商在取得預(yù)售之前必須得做合法的解封，他必須得把他用土地以及用在建工程去向銀行抵押借款的這些錢都還掉，還完了，那么他賣給你的土地和房屋上沒有銀行的抵押貸款了，這個(gè)時(shí)候他才可以取得預(yù)售，所以我們從現(xiàn)在的情況來判斷的話，預(yù)售之后又存在了查封，它就存在兩種情形，第一種情形我們認(rèn)為查封有可能跟業(yè)主的利益沖突不大，比如說我現(xiàn)在分幾期來開發(fā)，

我有剩余的其他土地，那么我用其他的剩余的土地、未開發(fā)的土地進(jìn)行抵押是有可能的。

所以從目前我們業(yè)主提供了兩個(gè)重要的信息，本案是有預(yù)售的。第二本案在有預(yù)售的情況下，土地又存在了查封，那么我們簡(jiǎn)單分析他有可能有兩種情形，第一種情形就是預(yù)售之后的查封是合法的，因?yàn)閯偛盼覀兎治隽祟A(yù)售之前的查封都得解封，他的解封還完錢之后他才可能取得預(yù)售，那么預(yù)售之后的查封是合法的，因?yàn)樗鷺I(yè)主的利益沖突不大。

第二種情況就是有可能違法查封，土地以及房屋已經(jīng)賣給業(yè)主了，銀行是不能再給他去抵押貸款的，或者是它不能用來做抵押的，但是有一些違法的查封，有一些違法的抵押存在，那么導(dǎo)致了現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)預(yù)售之后的查封，那么我們認(rèn)為這種違法的查封，現(xiàn)在目前與業(yè)主的物權(quán)存在比較大的利益沖突，所以我們簡(jiǎn)單的通過預(yù)售制度的介紹給大家理一理這個(gè)思路，完了再進(jìn)入我們本案的分析。

爛尾樓，開發(fā)商抵押，信息公開

李曉寧律師：案情是項(xiàng)目爛尾了，項(xiàng)目沒有順利交付，那么他沒有按照預(yù)期的進(jìn)行交付，其實(shí)我們這個(gè)案子他需要做大量的信息公開調(diào)查，首先我們要查查他不能網(wǎng)簽的原因是什么，現(xiàn)在有可能是我們現(xiàn)在部分地區(qū)的土地或者是工程還沒有做解封，但是他沒有做解封的話，他就不應(yīng)該給預(yù)售，所以我們本案前面分析來看的話，雖然提供的信息比較有限，但是根據(jù)比較有限的信息，我們認(rèn)為是存在比較多的問題的，所以這些問題都要通過一個(gè)系統(tǒng)的信息公開調(diào)查，先解決這些問題，找到這些疑問背后的真實(shí)原因，我們才能做下一步的對(duì)策。

所以說這個(gè)案子我們覺得其實(shí)在目前出現(xiàn)了一個(gè)集體違約，不能網(wǎng)簽、部分不能交付，全部不能辦證的這種情形，我們是需要通過一個(gè)信息公開對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行調(diào)查的。

那么首先需要調(diào)查是什么？不能網(wǎng)簽的原因是什么？我們要知道現(xiàn)在導(dǎo)致我們不能網(wǎng)簽的客觀原因能不能去解決，有可能是我們交的公共維修基金，或者是我們交的一些其他費(fèi)用被開發(fā)商挪用了，或者是說這里頭有一些我們根本解決不了的原因，因?yàn)槲覀兪前凑蘸贤募s定，我們目前是可以去起訴開發(fā)商，給我們繼續(xù)辦網(wǎng)簽、繼續(xù)交付、繼續(xù)辦證，但是法院支持你的同時(shí)有可能執(zhí)行不了，而且如果說我們法院經(jīng)過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方因?yàn)橐粋€(gè)客觀原因，他根本做不了網(wǎng)簽，法院也不會(huì)這么判。

所以現(xiàn)在如果不去調(diào)查原因，單純?nèi)テ鹪V，合同約定了你應(yīng)該給我交房子，你應(yīng)該給我辦網(wǎng)簽，直接起訴就行了，民事起訴解決不了任何實(shí)際問題，因?yàn)槟憧赡軇僭V也有可能敗訴，最后執(zhí)行不了。所以我們上來要先看看不能網(wǎng)簽的原因在哪里，找到它的客觀原因之后，我們找解決辦法，這是我們第一個(gè)要做的工作。

第二個(gè)是我們要調(diào)查一下開發(fā)商資產(chǎn)被查封的情況，這里頭有沒有涉及到業(yè)主的利益的錯(cuò)誤查封。查封的情況我們需要調(diào)查的，查封是在什么？查封是因?yàn)槭裁礃拥牡盅簛淼綄?dǎo)致的，是我們預(yù)售之前的？還是預(yù)售之后的？查封到底合不合法？有沒有涉及到跟我們業(yè)主的利益沖突？這都是我們要通過信息公開調(diào)查去了解的一些內(nèi)容。

那么這個(gè)項(xiàng)目里頭還有一個(gè)調(diào)查的重點(diǎn)是什么？是我們這個(gè)項(xiàng)目中政府是否存在可能的違規(guī)行為。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，剛才我介紹到預(yù)售制度是我們開發(fā)商建房的一個(gè)最低法律要求，預(yù)售制度就要保障開發(fā)商收到業(yè)主錢是用于建房，最起碼你得能把這個(gè)房子建起來，交付到我業(yè)主手里，至于開發(fā)商可以在這個(gè)項(xiàng)目中掙多少錢，利潤(rùn)空間有多大，法律是不管的，但是法律要通過預(yù)售制度管一個(gè)最低的底線。那么預(yù)售制度為了達(dá)到最低的底線，他后頭就配合著資金監(jiān)管。

開發(fā)商一旦取得預(yù)售許可證之后，同時(shí)設(shè)立資金監(jiān)管賬號(hào)，資金監(jiān)管賬號(hào)要求你簽合同的時(shí)候，必須把業(yè)主的錢打到資金監(jiān)管賬號(hào)里頭來，資金監(jiān)管賬號(hào)里頭的錢有一定的比例必須留存下來，而且按照工程進(jìn)度去撥付資金款項(xiàng)的，進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)錢進(jìn)入到賬號(hào)，而且分批撥付，這個(gè)事情都要有政府的參與，所以在這里頭我們就反過來看一個(gè)案子，如果說開發(fā)商違約了，不能交付房屋，我們背后一定要問一問開發(fā)商，預(yù)售制度之中的資金監(jiān)管責(zé)任有沒有盡到？有沒有失職之處？

如果有，那么單純起訴開發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)目的，因?yàn)樗呀?jīng)可能虧損了，或者是卷款潛逃了，或者是把資金挪用了，那么這種情況下找開發(fā)商明顯就沒有太大的作用，可能勝訴還執(zhí)行不了，這個(gè)時(shí)候我們要找找政府在這背后它的預(yù)售，它的資金監(jiān)管有沒有違規(guī)之處，如果有違規(guī)之處的話，我們可以通過給政府施加壓力的方式，促使我和開發(fā)商之間的糾紛得到進(jìn)一步的解決，這就是我們的一個(gè)大概的思路的介紹。

樓盤停工，民事訴訟，行政訴訟

李曉寧律師：這個(gè)案子里頭因?yàn)樘峁┑男畔⒈容^有限，但是案情其實(shí)相對(duì)也比較簡(jiǎn)單，所以這個(gè)案子我們要做一些詳細(xì)的調(diào)查，其實(shí)就這幾個(gè)方面的重點(diǎn)。

第一，為什么不能網(wǎng)簽？如果本案可以網(wǎng)簽的話，首先我們要通過訴訟或者通過舉報(bào)投訴，或者通過一系列可能的可能實(shí)現(xiàn)目的的工作來促使本案可以達(dá)到網(wǎng)簽，因?yàn)楝F(xiàn)在本案有一個(gè)重要的特點(diǎn)是什么？開發(fā)商已經(jīng)被起訴了，他有可能面臨破產(chǎn)，如果我們的房子沒有被網(wǎng)簽的話，那么好，如果在開發(fā)商破產(chǎn)的過程中，其他的債權(quán)跟我們的業(yè)主物權(quán)，是否在這些債權(quán)當(dāng)中有優(yōu)先受償權(quán)，它就很重要，所以本案里頭能不能網(wǎng)簽。

對(duì)我們的利益，對(duì)我們業(yè)主的利益影響是重大的，所以我們首先做的一個(gè)工作就是我要調(diào)查取證，他不能網(wǎng)簽的真實(shí)原因，看看客觀的原因，我們能不能去克服，能不能去解決，如果可以先不要說收房，也先不要說后期的維權(quán)的事情。

首先我們想做的第一步就是使我們能夠拿到網(wǎng)簽，因?yàn)榫W(wǎng)簽在法律上是一個(gè)準(zhǔn)物權(quán)登記，有了網(wǎng)簽之后，那么即使開發(fā)商破產(chǎn)了，那么也屬于準(zhǔn)業(yè)主物權(quán)，當(dāng)我的準(zhǔn)業(yè)主物權(quán)和其他的債權(quán)發(fā)生沖突的時(shí)候，業(yè)主物權(quán)是不在開發(fā)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)里頭的，所以網(wǎng)簽對(duì)我們現(xiàn)在沒能收房，但是房屋又已經(jīng)建成了這種小區(qū)里頭這種情況的業(yè)主，他的權(quán)利的保護(hù)是有比較重要的意義的，所以本案我提醒業(yè)主，網(wǎng)簽要作為一個(gè)重點(diǎn)工作去對(duì)待。

第二個(gè)，查封也是要了解的，還有我們要開拓一個(gè)新的思維，就是要通過我如果跟開發(fā)商之間的民事糾紛，已經(jīng)可以預(yù)見得到它的局限性，那么我們能不能看看受政府監(jiān)管審批之下的項(xiàng)目，如果出了問題的話，可以通過找政府的責(zé)任促使政府來調(diào)解我和開發(fā)商之間的這點(diǎn)糾紛，這是一個(gè)新的思路，我在很多的直播里頭也有講到，那么我們這個(gè)案子就不做過多的介紹，我們這個(gè)案子我們認(rèn)為可能會(huì)存在問題的可能是預(yù)售制度，因?yàn)樵陬A(yù)售之下它又被查封了，完了之后還有一個(gè)資金監(jiān)管的這么一個(gè)問題，所以我覺得這個(gè)思路其實(shí)在我們這個(gè)案子里頭也是可行的。

經(jīng)過剛才的分析之后，我們就會(huì)給大家一個(gè)建議，這個(gè)案子要通過民行結(jié)合來進(jìn)行維權(quán)，首先就是我們要調(diào)查清楚，客觀上導(dǎo)致我們不能網(wǎng)簽的原因之后，我們要盡快的提起要求開發(fā)商進(jìn)行網(wǎng)簽以及交房之訴，交房之訴它意義不是太大，因?yàn)榉孔記]建完或者他沒經(jīng)過竣工驗(yàn)收，他就是因?yàn)槿狈Y金，他不能交付的話，你去起訴他，可能你會(huì)勝訴，他執(zhí)行不了，但是起訴網(wǎng)簽的意義可能比起訴交房的意義還要大，如果現(xiàn)在這個(gè)案子是處于可以網(wǎng)簽，但是開發(fā)商又故意拖的不網(wǎng)簽的狀態(tài)。

那么這種情況之下，我覺得因?yàn)楝F(xiàn)在這里有一個(gè)情況，準(zhǔn)業(yè)主物權(quán)就是你的預(yù)告登記，如果是因?yàn)闃I(yè)主的原因?qū)е聸]有去做網(wǎng)簽的話，那么法律是不保護(hù)你的準(zhǔn)業(yè)主物權(quán)的。

所以在這里頭我們一定要調(diào)查清楚，不能網(wǎng)簽的原因在哪里，積極去行使權(quán)利。那么即使因?yàn)檫@個(gè)案子確實(shí)客觀上不能網(wǎng)簽，但是我去起訴了，我積極要求開發(fā)商去做網(wǎng)簽，但是因?yàn)殚_發(fā)商的原因，最后不做網(wǎng)簽，這樣的訴訟，對(duì)最后我們的權(quán)利認(rèn)定也是有一定的意義的，所以本我們會(huì)要求民行同時(shí)進(jìn)行，民事維權(quán)手段和行政訴訟手段同時(shí)來進(jìn)行，那么同時(shí)來進(jìn)行，我們要提起開發(fā)商進(jìn)行網(wǎng)簽和交房之訴。

那么第二個(gè)就是我們前面提到的，我們要通過信息公開的方式收集證據(jù)，那么來找到開發(fā)商以及政府在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中可能存在的行政違法之處，那么最重點(diǎn)的就是什么？他在預(yù)售預(yù)售登記許可取得的環(huán)節(jié)，還有說他在資金監(jiān)管的環(huán)節(jié)有沒有背后審批政府同樣需要承擔(dān)責(zé)任的這種情形，如果有我們看看能不能通過行政手段來施壓，促使本案得到一個(gè)比較滿意的結(jié)果。

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