判斷房地產(chǎn)走勢的七個真邏輯

Lee公子 2017年6月10日 于深圳

房地產(chǎn)行業(yè)太大太重要，牽涉的各色人等太多，人云亦云、奇談怪論的東西太多。盡管自己身處地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)十?dāng)?shù)個年頭，面對光怪陸離的地產(chǎn)怪象，依然被太多的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”“首席分析師”“業(yè)內(nèi)大咖”“地產(chǎn)名人”忽悠得暈頭轉(zhuǎn)向，不得要領(lǐng)。“亂定思亂”之后，匯總自己的所見所思所學(xué)所感，梳理一套自己認(rèn)可的地產(chǎn)認(rèn)知方法論——真正影響房地產(chǎn)走勢和房價變化的七個邏輯。

房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯其實(shí)是個冰山結(jié)構(gòu)，可以分為“冰山上的邏輯”，即一般人能夠看得到，有直觀體驗(yàn)的比較顯著的邏輯關(guān)系；和“冰山下的邏輯”，即隱藏在現(xiàn)象下的深層次邏輯，一般人接觸不到，沒有直觀體驗(yàn)，需要大數(shù)據(jù)統(tǒng)計、跨地域比較、案例對標(biāo)研究后才能掌握的規(guī)律邏輯。

房地產(chǎn)的七層邏輯

“冰山上”的三層邏輯

一、城市發(fā)展

城市發(fā)展帶來就業(yè)機(jī)會，吸引產(chǎn)業(yè)人口遷入，帶動買房置業(yè)需求提升，這是最直觀直接的邏輯。
城市的快速發(fā)展，代表著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大量投入，會帶來城市公共道路交通體系的完善，城市公共服務(wù)配套資源（醫(yī)療、教育、體育、公園、景觀等）的完善，提升城市的投資環(huán)境，帶來就業(yè)機(jī)會的增加，產(chǎn)業(yè)人口隨之遷入，就業(yè)人口提高定居下來的意愿，從而產(chǎn)生買房需求，置業(yè)需求從而提升。

二、供需關(guān)系

供需關(guān)系是最主要被拿來說事兒的邏輯——供給不足、需求強(qiáng)烈，價格自然就會上升，這個是教科書上的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。但是這種教科書上的原理在實(shí)際情況中是否真是對的呢？很多人不敢反對書本權(quán)威，但是我個人認(rèn)為現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢下，這個原理過于簡化，前提和變量與現(xiàn)實(shí)根本無法符合（可閱讀本人的非主流觀點(diǎn)）。
判斷房地產(chǎn)走勢，一定不能籠統(tǒng)地說房價，而是必須要區(qū)分房地產(chǎn)的屬性——是消費(fèi)品還是投資品？二者的價格邏輯不同。
房子作為消費(fèi)品，影響價格的因素主要是：供給方式、產(chǎn)品屬性、支付意愿、支付力、心理預(yù)期、信息匹配成本（包括看房所需要花的信息收集時間、交通成本、個人精力等）、使用周期、使用成本。
作為投資品，影響價格的因素則主要是：供給方式、資金成本、信心、交易杠桿、債務(wù)負(fù)擔(dān)。
對于房地產(chǎn)的供給，主要是看供應(yīng)方式、產(chǎn)品屬性和供應(yīng)量。
一手房的供應(yīng)，長期以來一直是以銷售為絕對主流，租房市場只占了10%左右的很小比例，而國外發(fā)達(dá)國家的成熟市場都是租售各占大約50%的比例，我們國家的房地產(chǎn)其實(shí)是一個很畸形的市場。這一兩年國內(nèi)大的地產(chǎn)公司紛紛開始提供長租公寓的產(chǎn)品，為市場增加了新的產(chǎn)品供給方式，讓人們多了一個更好的選項，這種產(chǎn)品形態(tài)一定會改變舊的市場格局。
產(chǎn)品屬性，即物業(yè)的面積、功能、尺度、室內(nèi)外條件等，需要滿足客戶特定階段的實(shí)際使用需求。
供應(yīng)量方面，我們一直缺少對本城市房產(chǎn)數(shù)量的準(zhǔn)確權(quán)威的統(tǒng)計，因此并不知道所在的城市房產(chǎn)的稀缺性是不是個偽命題——現(xiàn)在的存量房產(chǎn)信息大多來自民間推算，加上地產(chǎn)商為了營銷，人為制造的各種稀缺誘導(dǎo)，讓人搞不清楚整個池子里的水位到底到了什么程度，有可能水快滿了，有可能還有較大空間，也有可能早就已經(jīng)滿了。
對于房子到底夠了還是缺了，我有直觀感受——我出差去過很多的熱點(diǎn)二線省會城市，通過網(wǎng)上預(yù)定酒店，發(fā)現(xiàn)這兩年出現(xiàn)了超多的民宿住宅、酒店式公寓作為傳統(tǒng)酒店的替代品，都是不知名的品牌，性價比很高。入住后發(fā)現(xiàn)基本上都是一些賣不掉或者長期空置的公寓房間改造而成，包租給這些小的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。大量的此類酒店供應(yīng)信息從側(cè)面反應(yīng)出，這些城市的房產(chǎn)供應(yīng)量明顯是過剩的——這類房產(chǎn)沒有一套是業(yè)主買來解決剛需的，投資買房后物業(yè)大量空置，個人難以處置，只能選擇包租給酒店公司獲取收益。
供需關(guān)系的另外一端是需求。需求主要是看支付意愿和支付力。
支付的意愿受觀念影響，例如結(jié)婚必須買房、上好學(xué)校必須買房、上戶口必須買房、家庭資產(chǎn)的最后底線等。太多胡說八道、似是而非的錯誤觀念影響著人們的購房行為。
供給方式的多元化，會提供解決需求問題的選項，也會改變?nèi)藗兊挠^念，從而改變支付意愿。比如，租房市場一直缺少規(guī)范和管理，亂象叢生，大家都不愿意租房住。公租房、廉租房等有效供應(yīng)不足，只能解決少部分人的問題。但是隨著政府的引導(dǎo)和強(qiáng)力規(guī)范，大企業(yè)的進(jìn)入，越來越多的租房新產(chǎn)品涌現(xiàn)出來，未來解決住房需求的可選方案會有效增加，買房的必要性會明顯下降。
需求還跟支付力有直接關(guān)系，光有購買意愿沒有支付力是不能成交的。在支付力不足的情況下，沒有一些配資手段或者資金杠桿從旁協(xié)助，成交就不可能完成。而此類金融手段，又跟貨幣發(fā)行量有直接關(guān)系。
目前中國的房地產(chǎn)價格，無論是從房價收入比，租金售價比，還是家庭1/6工作收入理論（即買房的合理價格應(yīng)該是在一個家庭全部工作收入的1/6以內(nèi)），1/3租金收入比理論（即在國外認(rèn)為每月租金不應(yīng)超過家庭收入的1/3，否則家庭其他支出就被抑制，會影響社會經(jīng)濟(jì)消費(fèi)活躍度，美國甚至用財政政策來補(bǔ)貼這樣的家庭；而香港則是租金收入比過高的鮮活反例，是引發(fā)97年經(jīng)濟(jì)危機(jī)和后來的一系列仇視大陸行為的深層經(jīng)濟(jì)原因）來衡量，都是嚴(yán)重的泡沫，如果不借助資金杠桿寅吃卯糧式地透支人們未來的二三十年的支付力，現(xiàn)在真實(shí)需求者的支付能力根本不能支撐目前的泡沫房價（日本房價泡沫破裂后人們生活的例子其實(shí)觸目驚心，發(fā)人深省，但是國人往往不知、不看、不信）。

三、貨幣發(fā)行

我不是金融從業(yè)人士，對于貨幣只有樸素直觀的認(rèn)識：貨幣供給量的增多，帶來的就是資金成本降低，銀行大量放貸，大量的資金通過各種渠道涌入房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)項目，催生了大量的房地產(chǎn)供給，同時也催生各種金融杠桿撬動買房者購房接盤。

“冰山下”的四層邏輯

四、經(jīng)濟(jì)走勢

經(jīng)濟(jì)的走勢，直接影響企業(yè)生存環(huán)境，從而影響到就業(yè)、人們的收入預(yù)期，人們應(yīng)對變化的行為，消費(fèi)行為的變化等等。
經(jīng)濟(jì)上行，企業(yè)可以在城市成熟區(qū)域承擔(dān)較高的辦公物業(yè)租金，較高的人力成本，企業(yè)的融資也更加容易，在一城一地就可以獲得足夠的利潤；員工的辦公環(huán)境和工作的穩(wěn)定性都比較好，員工有穩(wěn)定的收入和升職預(yù)期，敢于提前消費(fèi)和使用資金杠桿，消費(fèi)是比較積極的。
但是經(jīng)濟(jì)下行，并且是長期的經(jīng)濟(jì)增長放緩，企業(yè)會準(zhǔn)備過冬，會減少不必要的支出，例如遷移辦公樓和縮小辦公面積，減少物業(yè)租金支出（意味著會搬遷到比較遠(yuǎn)、比較便宜的地方辦公），降低人力成本預(yù)算，減少工作崗位；擴(kuò)大在其它城市甚至國家的布局，擴(kuò)大收入來源。這將會帶來本地就業(yè)崗位減少，外派崗位增加，員工在一個地方工作的穩(wěn)定性降低，穩(wěn)定就業(yè)期縮短，失業(yè)風(fēng)險提高，員工對收入的預(yù)期下降，消費(fèi)行為會更加保守和理性。日本和香港現(xiàn)在年輕人的現(xiàn)狀就是很好的預(yù)示。另外，在中國的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，失敗率高達(dá)97%，選擇創(chuàng)業(yè)的這幫人，絕大多數(shù)在創(chuàng)業(yè)期間和創(chuàng)業(yè)失敗后都不會買房。

五、債務(wù)關(guān)系

房地產(chǎn)作為銀行最主要的抵押物，如果抵押者債務(wù)到期違約，或者抵押物價值低于市場價值，就有被銀行要求補(bǔ)足抵押物差額，并可能強(qiáng)制收回房產(chǎn)抵押物進(jìn)行拍賣的行為。這個才是引發(fā)價格崩盤的根本原因，而不是所謂的供需關(guān)系支撐著價格就不會跌。
債務(wù)關(guān)系其實(shí)是和經(jīng)濟(jì)走勢一脈相承的。經(jīng)濟(jì)下行，也就意味著債務(wù)違約事件會頻頻爆發(fā)，作為抵押物的房地產(chǎn)物業(yè)會被債權(quán)人拿來低價甩賣，而這種債務(wù)關(guān)系復(fù)雜的物業(yè)其實(shí)非常難處置，法律糾紛和隱患很多，市場上很難找到接盤俠，成交周期非常漫長（以年計）。

六、行業(yè)周期

房地產(chǎn)是個長周期波動的行業(yè)，國外的普遍規(guī)律是18～20年一個完整周期，其中英美等國的特征是大約10年緩慢上升，4年快速上升，2年瘋狂到頂，2年暴跌至谷底，然后重新開始新一輪周期。
周期這個東西是繞不開的規(guī)律，就像各種生物都有自己的生長周期和生命長度一樣，不會因?yàn)槟闶侵袊?，有?qiáng)勢政府，市場規(guī)模很大，就不遵守規(guī)律了。中國這個市場由于是個政府強(qiáng)勢主導(dǎo)的“巨量“市場，它的變化周期和變化特點(diǎn)肯定不會與英美日等量級的市場完全相同，就好像不同體型、不同人種的人，壽命不盡相同，但是不會超越“人”這一物種的生長規(guī)律和壽命上限。
中國的房地產(chǎn)從1994年開始商品房市場化開始，本來到2008年左右就應(yīng)該出現(xiàn)拐點(diǎn)，但是因?yàn)樘厥獾臍v史原因，被巨大的流動性注入，打了一劑4萬億的強(qiáng)心針，延期了行業(yè)的衰落和轉(zhuǎn)型的時間。2016年可以認(rèn)為是周期中的瘋狂期，2017年是一個明顯的拐點(diǎn)，到2019年一定會經(jīng)歷一個資產(chǎn)迅速貶值的過程和泡沫破滅的結(jié)果。
我相信未來中國人會形成正確的資產(chǎn)價值觀，資產(chǎn)估值也將回歸理性。
（順便補(bǔ)充一下我認(rèn)可的資產(chǎn)價值觀，從國外成熟的地產(chǎn)市場來看，不能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的資產(chǎn)是根本不值錢的——地產(chǎn)物業(yè)本身不能產(chǎn)生現(xiàn)金流的話，就是一錢不值的東西，不論這個東西的成本有多高。評價一個物業(yè)應(yīng)該有的價值，應(yīng)該用這個物業(yè)未來十年以上的時間可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流總值進(jìn)行估算，而不應(yīng)該根據(jù)成本、投入或者市場行情來評估。如果一個房子既不能賣出，又不能出租或者經(jīng)營產(chǎn)生收益，它其實(shí)就是個負(fù)資產(chǎn)，根本不值一錢，哪怕土地成本、建設(shè)成本、裝修投入、頂級家具一大堆，也不值錢。開發(fā)商隨便建一個房子，完全不能經(jīng)營，還認(rèn)為這個房子就可以值多少個億，其實(shí)都是非?？尚Φ谋种阕哉涞男睦?。這些不具有經(jīng)營條件的空房子，后面都將會被市場打回一文不值的真實(shí)原形。現(xiàn)在國內(nèi)能接受這種價值觀的人還是少數(shù)，尤其是開發(fā)商群體。）

七、人口結(jié)構(gòu)

人口結(jié)構(gòu)是才是真正決定房地產(chǎn)長期走勢的最底層、最深刻的邏輯。
對于人口結(jié)構(gòu)變化會對中國社會產(chǎn)生的深刻影響，一般人是很難感知到的。由于本人以前從事城市的宏觀研究比較多，又是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老行業(yè)的從業(yè)者，對世界上人口高度老齡化的國家的情況都有所了解，所以對于人口結(jié)構(gòu)變化的重要性有清醒的認(rèn)識。
中國是全球老齡人口最多的國家（2016年已經(jīng)超過2.2億），并且正在跑步進(jìn)入深度老齡化社會（中國的一二線城市60歲以上老齡人口戶籍比例基本上都在20%左右，部分城市接近了25%，個別城市超過了30%，例如上海）。
老人的消費(fèi)特征是什么呢？

60歲以上的人大數(shù)是不買房的。

我自己總結(jié)過三種不買房的人：創(chuàng)業(yè)期的人；家里直系親屬有疾病的人；60歲以上的人。
這個總結(jié)是個大數(shù)總結(jié)，不是說絕對不買，但是確實(shí)大數(shù)如此。
從實(shí)際成交的結(jié)果上看，60歲以上人群成交數(shù)量是明顯下降的。很多以養(yǎng)老為概念的房地產(chǎn)項目，成交的其實(shí)都不是真正的老年群體，而是中年子女群體，雖然這樣的房子會讓老人來住，但是并不能滿足老年群體真正的使用需求，需求錯位是我見到的此類項目的最大敗因。

60歲以上人群的消費(fèi)心理與年輕人是完全不同的。

年輕人可以透支未來收入，提前消費(fèi)，而且敢消費(fèi)，認(rèn)為未來自己可以賺錢，收入預(yù)期更高；但是老年人主要收入來自退休金，還要應(yīng)對疾病、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，收入增長的預(yù)期很低，未來幾年的收入都可以計算出來，有坐吃山空的感覺，消費(fèi)非常理性。
深度老齡化的社會消費(fèi)觀念一定會跟我們現(xiàn)在的消費(fèi)行為有著巨大的差異，而這一天多久會來呢？其實(shí)恐怕很近了，也許就會從2020年開始。

60歲以上人群難以獲得金融杠桿支撐高消費(fèi)

無論是保險還是銀行貸款，都對60歲以上的人群關(guān)上了大門，大宗商品的購買都要依靠過往積蓄或者兒女資助。醫(yī)療、養(yǎng)老、康復(fù)、健康維持才是剛需，居住的房子如果不能實(shí)實(shí)在在地附加以上內(nèi)容進(jìn)去，就不再是個必需品，購買意愿也就不會產(chǎn)生。房產(chǎn)這樣的大宗商品，如果僅僅靠個人家庭的積蓄購買，不依靠金融杠桿，是不可能支撐高房價的。

冰山下的四層邏輯我認(rèn)為屬于“氣候和季節(jié)”層次的邏輯，其中，“經(jīng)濟(jì)走勢”“債務(wù)邏輯”更類似于“季節(jié)”變化，而“行業(yè)周期”“人口結(jié)構(gòu)”更類似于“大氣候”的變化。
冰山上的三層邏輯屬于某個特定季節(jié)里的特征。
冰山下的邏輯是大邏輯，是深層次的高維度的現(xiàn)象背后的邏輯；冰山上的邏輯是小邏輯，是表面化的直觀邏輯。大邏輯定小邏輯，大道理管小道理，大周期決定了階段化特征。

基于上面的七個層次的邏輯，我對于地產(chǎn)行業(yè)的未來變化有幾個個人判斷：

1、城市的投資建設(shè)是有邊際效應(yīng)的，城市有自己的發(fā)展邏輯，涉及到制度、文化、產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)等復(fù)雜綜合因素。以前粗放式的造城運(yùn)動會越來越少，新區(qū)的政策、制度建設(shè)也會越來越完善，抑制投機(jī)炒房是大前提，造城與房價的上漲將不再是正相關(guān)關(guān)系。
2、簡單用供求邏輯支撐房價的論調(diào)是低維度的認(rèn)知，并且，市場上的有效供給和有效需求都在變化，供給的產(chǎn)品形式和滿足需求的方式這幾年越來越多元化，而且技術(shù)手段越來越先進(jìn)，信息透明度更高，匹配成本降低，這一切明顯會帶來一次行業(yè)的變革。當(dāng)購買房產(chǎn)不再是人們的主流選項的時候，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)的舊有認(rèn)知將會一一被打破。
3、未來全球貨幣發(fā)行進(jìn)入收縮周期，恐怕短期內(nèi)不會改變這個大趨勢，國內(nèi)的貨幣收緊勢頭也在這段時間看得很明顯了。地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)一定要進(jìn)行調(diào)整，否則會陷入債務(wù)危機(jī)中難以收場。大量資金杠桿撤出之后，市場回歸到量入為出的理性階段就是可以預(yù)期的了。
4、中國經(jīng)濟(jì)走勢將長期下行，國內(nèi)的企業(yè)傾向于更低價格的辦公租金、更低成本的辦公方式、更緊湊的人力配置，也有更多的大魚吃小魚的企業(yè)兼并收購行為。相對應(yīng)的，員工將會面對更多的外派、更高的工作強(qiáng)度，甚至更頻繁地跳槽（我自己已經(jīng)有工作變化的切身體會，身邊的朋友們也因?yàn)楣咀兓?，改變了上班區(qū)域，工作生活半徑被極大拉長，通勤成本高昂，叫苦不迭。有人轉(zhuǎn)變了生活的城市，從此開始了另一個城市的生活）。在一個城市生活終老對于很多人來說都將不現(xiàn)實(shí)，美國人一生要在6~7個城市長期居住，我們也肯定要經(jīng)歷多個城市的遷徙，我們工作的變化性和不穩(wěn)定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的上一輩人，固定在一個城市的房屋到頭來可能變成一個負(fù)累而不是當(dāng)初希冀的幸福安樂窩。
5、房地產(chǎn)周期規(guī)律一定會在近幾年內(nèi)看到作用顯現(xiàn)出來，2017年下半年至2019年將會是加速的下行期，也許我們很快就能深切體驗(yàn)一把什么叫做“房地產(chǎn)的完整周期”了。
6、深度老齡化社會會給中國社會帶來深遠(yuǎn)的社會、經(jīng)濟(jì)、制度變革。未來10年人們的消費(fèi)重點(diǎn)將迅速從房產(chǎn)這類外物轉(zhuǎn)移到自我的身心靈性的健康維持、恢復(fù)和提升領(lǐng)域。追求物性將會向追求人性轉(zhuǎn)化，體現(xiàn)人性服務(wù)價值的醫(yī)療、養(yǎng)老、照護(hù)、康復(fù)、社工等領(lǐng)域會成為熱點(diǎn)。

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