商品房認購定金退還問題的法律分析
2017年3月5日，楊某與河南某開發(fā)商（下稱“開發(fā)商”）訂立了商品房認購書，認購了某洋房一套，同時，開發(fā)商承諾附送一個小花園，根據(jù)認購書約定，楊某向開發(fā)商支付了房屋定金15萬元。其后，在雙方訂立正式商品房買賣合同時，楊某要求開發(fā)商將附送小花園在合同中明確歸原告使用，而開發(fā)商不同意如此操作，最終雙方?jīng)]有簽訂正式的商品房買賣合同。隨后，楊某要求開發(fā)商歸還定金遭到拒絕，遂訴至法院，要求判令開發(fā)商立即向退還定金人民幣15萬元。
而開發(fā)商辯稱，正式的商品房買賣合同沒有訂立的原因是原告楊某要求他們?yōu)榛▓@辦理產(chǎn)權(quán)證書造成的，這是楊某自己的原因造成的違約，開發(fā)商不應(yīng)退還收取的定金，故要求駁回楊某訴訟請求。該定金，楊某能否要求開發(fā)商退還？
一、法律對此是如何規(guī)定的？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條，“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！庇纱耍挥性诓豢蓺w責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。而對此“退”或“不退”的兩種事由，應(yīng)如何理解和操作呢？
二、“因當事人一方原因”的司法認定
如何認定“因當事人一方原因”的情形？目前，我國法律沒有對此作出明確規(guī)定，在司法實踐中，不同的法院所作出的判決或認定也存在出入，根據(jù)最高人民法院部分法官的觀點，也是比較主流的實務(wù)觀點，即主要是看不同意簽約一方有無正當理由，要考慮購房者的知情情況，具體總結(jié)如下：
“因當事人一方原因”是指當事人一方缺乏甚至拒絕盡最大誠信義務(wù)與對方就簽訂正式商品房買賣合同事宜進行磋商、洽談，包括以下幾個方面：
一是強加任何不合理條件于對方當事人，特別是開發(fā)商利用自身的優(yōu)勢強加重大限制或免除自己責(zé)任的條款，如約定開發(fā)商不經(jīng)協(xié)商改變設(shè)計，有開發(fā)商不經(jīng)協(xié)商擅自變更了房屋外檐設(shè)計或房型，與開發(fā)商前期廣告宣傳或承諾完全偏離；二是不充分的信息披露，介于購房人與開發(fā)商之間對交易標的商品房所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)盡到充分披露可能影響到對方當事人訂約信息的義務(wù)，如市政規(guī)劃可能影響小區(qū)的生活環(huán)境，若開發(fā)商沒有盡到此義務(wù)，應(yīng)當認定為“一方原因”；三是拒絕持續(xù)談判義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或中斷談判事由，雙方當事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判，拒絕繼續(xù)談判應(yīng)當認定為“一方原因”。一般在認購書中，約定了簽訂了商品房買賣合同的日期或以開發(fā)商通知為準的日期，而在買方提出合同條款異議期間，已超過簽約日期，開發(fā)商徑行發(fā)出書面解除認購協(xié)議通知等函件，將房屋另行出售，應(yīng)屬于此類。
三、“不可歸責(zé)于雙方的事由”的司法認定
與上述 “因當事人一方原因”情形相反，在司法實踐中主要有以下幾種情況：
(一) 未能就合同主要條款達成一致意見的
如果認購協(xié)議對商品房的價格、面積等主要條款沒有明確約定，并開發(fā)商與購房人又未能就這些主要條款協(xié)商一致，從而未能簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當將定金返還給購房人。因為《商品房買賣合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的主要條款達成一致意見，并不是購房人單方違約而造成。同時，需要注意以下幾點：
1.不能達成一致意見的條款應(yīng)是認購書中約定以外的條款，對其中已有的條款直接具有法律效力，無須再次進行磋商。
2.只有雙方是對合同的主要條款不能達成一致意見的，才能要求退還定金。根據(jù)合同法第十二條的規(guī)定，一份合同一般情況下，主要條款應(yīng)包括標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬等，具體到商品房買賣合同，可包括房價、房屋面積、戶型、付款方式等；而非主要條款主要包括簽約的時間、地點等。
3.購房者通過對合同提出不合理的苛刻條件，以雙方不能達成一致意見要求退還定金的，則可能被認定具有不愿簽訂合同的意思表示，構(gòu)成根本違約，判令定金不予退還。比如說要求不合理的短時間內(nèi)交房等不切實際的條款。
(二) 就補充協(xié)議協(xié)商未達成一致的。
一般情況下，商品房買賣合同的有數(shù)份附件，其中包括比較重要的補充協(xié)議部分，該補充協(xié)議一般是開發(fā)商對商品房格式主合同的補充或變更，因由開發(fā)商提供的格式文本，從開發(fā)商的角度起草的補充協(xié)議，一般很多條款是不利于買方的。由此，在司法實踐中，如果雙方在平等、誠信的原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就補充協(xié)議達成一致的意思表示，致使購房合同不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，購房者有權(quán)要求返還定金。通過增加補充協(xié)議從而達到退回定金的目的也是可行的，但是要記住在協(xié)議中不能達成一致意見的條款應(yīng)是重要的、符合實際的。
(三) 因國家出臺新政策，購房者不符合購房、貸款條件的。
簽訂商品房認購書后，因國家限購或限貸政策，使購房者喪失購房資格或無法完成貸款審批，從而使得雙方未能簽訂商品房買賣合同，屬于不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，購房者有權(quán)要求開發(fā)商退還定金。
四、案例分析
反觀本文開篇的案例，雙方未能簽訂商品買賣合同的原因，是開發(fā)商承諾附送的小花園，是否可以寫進商品房買賣合同補充協(xié)議中，明確花園歸屬的問題。該案就屬于上述“就補充協(xié)議協(xié)商未達成一致的”的情形，就該問題如何協(xié)商，只要是基于各自利益考慮，無法就補充協(xié)議達成一致的意思表示，致使商品房買賣合同不能訂立，應(yīng)當認定未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當事人磋商不成，并非哪一方當事人對認購協(xié)議無故反悔，雙方均已履行了認購書約定的義務(wù)，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯。在這種情況下，定金目的已達成，預(yù)約合同應(yīng)當解除，已付定金應(yīng)當返還。故開發(fā)商應(yīng)當返還楊某已付的購房定金15萬元。楊某的訴訟請求，法院最終予以了支持。
