在還沒(méi)入市的限競(jìng)房里，洺悅灣是地段最好的一個(gè)。
五環(huán)內(nèi)的限競(jìng)房本來(lái)就是稀缺品，洺悅灣還集合了臨鐵、臨河、低價(jià)三大要素。只考慮地段的話，可以說(shuō)是限競(jìng)房紅海里的絕世珍寶了。
但是過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，凡是看起來(lái)性價(jià)比特別高的限競(jìng)房，基本都要耐住性子多等等，后面沒(méi)準(zhǔn)就要出點(diǎn)幺蛾子。
很遺憾，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)在洺悅灣這里，也同樣適用。
項(xiàng)目具體位置在舊宮地鐵站東側(cè)，距離地鐵站大概300米的距離。附近的地鐵是亦莊線。從舊宮站上車，往北坐三站路就是宋家莊交通樞紐，有5號(hào)線和10號(hào)線的換乘和多條公交線路。往南坐的話就去往亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)技術(shù)區(qū)。公共交通方面可以說(shuō)非常便利。自駕出行路線也比較比較順暢，但是早晚高峰擁堵是避免不了的。
地鐵站邊上就是住總?cè)f科廣場(chǎng)，可以說(shuō)是整個(gè)舊宮鎮(zhèn)唯一的現(xiàn)代化商業(yè)中心了，日常生活購(gòu)物需求都不成問(wèn)題。
項(xiàng)目周邊被河濱公園、亦莊公園圍繞，坐擁涼水河河景，居住環(huán)境相當(dāng)好。但涼水河往西目前空蕩蕩的，有少量的拆遷安置房，相比河?xùn)|邊還是荒涼不少。
教育方面是大興區(qū)的平均水平，沒(méi)有什么好學(xué)校，周邊只有舊宮中學(xué)。項(xiàng)目西側(cè)有一個(gè)中學(xué)的規(guī)劃，目前還不太清楚具體情況。
醫(yī)療配套是洺悅灣、甚至是整個(gè)舊宮鎮(zhèn)的缺陷。區(qū)域內(nèi)只有社區(qū)醫(yī)院，沒(méi)有三甲，目前也沒(méi)有新的醫(yī)療配套規(guī)劃。周邊稍微大一點(diǎn)的公立醫(yī)院是東高地的711醫(yī)院，就診環(huán)境和水平都很一般。
但由于五環(huán)內(nèi)臨鐵加分太多，總體來(lái)看，外部配套還是中偏上的。
戶型方面，洺悅灣有86㎡三居、89㎡三居、133㎡四居和少量70㎡戶型。目前只公布了89㎡和133㎡的戶型圖。
89㎡的唯一亮點(diǎn)是明廚和雙明衛(wèi)。整體是一個(gè)偽南北通透戶型，加上進(jìn)深也長(zhǎng)，室內(nèi)采光情況應(yīng)該不會(huì)像戶型圖上宣傳得這么好。這個(gè)戶型在目前的限競(jìng)房市場(chǎng)里勉強(qiáng)達(dá)到及格線，同面積段戶型被相近區(qū)域的寰宇時(shí)代和京華雅郡吊打。
133㎡戶型乍一看倒是方方正正、中規(guī)中矩，定睛一看，餐廳的位置簡(jiǎn)直匪夷所思，正對(duì)大門，全方位無(wú)死角干擾到每個(gè)臥室。
根據(jù)項(xiàng)目方公布的鳥瞰圖來(lái)看，洺悅灣規(guī)劃有15棟樓。
住宅部分控高60米，結(jié)合鳥瞰圖，應(yīng)該是9層的洋房和18層的高層。目前已經(jīng)確認(rèn)的信息是，133㎡四居分布在小高層樓棟，三居戶型在高層樓棟。
地段之外，洺悅灣最吸引人之處就是價(jià)格。
洺悅灣限均價(jià)54715元/㎡，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)60186元/㎡。
項(xiàng)目西南方向3公里左右有另一個(gè)限競(jìng)房樓盤——首開保利熙悅林語(yǔ)，均價(jià)低2000元左右，但是地理位置相對(duì)差很多。
舊宮鎮(zhèn)的二手均價(jià)大約在4.4萬(wàn)左右。項(xiàng)目周邊品質(zhì)較好的二手樓盤有朗潤(rùn)園和紫郡府，均價(jià)分別為6.1萬(wàn)和5.6萬(wàn)左右。
又一個(gè)一二手倒掛的限競(jìng)房。
此外，按照限價(jià)來(lái)算，86㎡和70㎡的戶型都可以做成普宅。
五環(huán)內(nèi)的倒掛普宅，誰(shuí)能不心動(dòng)呢。
洺悅灣的最大硬傷，是開發(fā)商。
去年10月拍地的時(shí)候，舊宮這塊地因?yàn)榈囟魏茫?6家房企前來(lái)競(jìng)拍。京能電建摘下地塊的消息一傳出來(lái)，大家都驚掉大牙。
大白菜被豬拱了。
電建的產(chǎn)品口碑向來(lái)不好。好死不死的，前陣子洺悅灣的兄弟洺悅苑還遭遇了業(yè)主大規(guī)模維權(quán)，業(yè)主控訴房子交付質(zhì)量縮水，減配明顯。
而這次和電建合作開發(fā)的京能，是以做保障房聞名的，口碑如何大家自然也懂了。
至于前面提到的幺蛾子環(huán)節(jié)，可以說(shuō)是電建的祖?zhèn)髀纷恿?，兄弟盤洺悅苑已經(jīng)實(shí)踐過(guò)了，那就是：
內(nèi)購(gòu)+捆綁。
據(jù)了解，洺悅灣目前已經(jīng)向電建和京能的員工開放了內(nèi)購(gòu)需求登記。
捆綁倉(cāng)儲(chǔ)和車位這種消息一般得不到官方確認(rèn)，但概率極大。畢竟開發(fā)商也要賺錢，售價(jià)被限制了，總要在別的地方找補(bǔ)找補(bǔ)。
但假如真的捆綁了倉(cāng)儲(chǔ)車位，房屋質(zhì)量還和洺悅苑一個(gè)樣，那可就過(guò)分了啊。
綜合以上，北哥給出了洺悅苑的各項(xiàng)得分：
區(qū)域發(fā)展：3分
五環(huán)內(nèi)是絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，但舊宮鎮(zhèn)整體開發(fā)建設(shè)水平都比較落后，目前區(qū)域內(nèi)也無(wú)利好訊息。
交通配套：4分
距離舊宮地鐵站約300米距離，自駕出行路線順暢。
周邊配套：3分
商業(yè)配套成熟，教育配套區(qū)域平均水平，醫(yī)療配套欠缺。
地塊規(guī)劃：3分
容積率2.5，綠化率30%，一梯兩戶。
內(nèi)部配套：2.5分
項(xiàng)目方暫未公布內(nèi)部配套，初步估計(jì)有基本的內(nèi)部配套，但結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)格，水準(zhǔn)不會(huì)太高。
戶型設(shè)計(jì)：2.5分
已公布的戶型勉強(qiáng)達(dá)到及格線。
物業(yè)服務(wù)：2分
京能物業(yè)，物業(yè)費(fèi)暫未公布，物業(yè)口碑較差。
交付完善：3分
該有的配套目前已經(jīng)都有了，沒(méi)有的配套交付時(shí)也還是沒(méi)有。
單從地段和價(jià)格來(lái)看，洺悅灣確實(shí)足夠誘人。但一方面，開發(fā)商口碑較差，加上近期就有維權(quán)事件，購(gòu)房者對(duì)樓盤質(zhì)量的信心很難提升。另一方面，項(xiàng)目仍舊有捆綁流言，假如真的有捆綁，會(huì)直接影響洺悅灣的性價(jià)比。
說(shuō)洺悅灣是2020年的性價(jià)比之王，為時(shí)尚早啊。
